這里筆者就來簡單討論下，新房包銷模式下的各種涉稅問題：

包銷相關定義

　　一、包銷法律關系

　　開發(fā)商以包銷基價，將自己開發(fā)已經建成并符合銷售條件的房屋或者是尚未建成但符合預售條件的期房現(xiàn)房，交由包銷商以開發(fā)商的名義進行銷售，在包銷期滿后，包銷商對未銷售的房屋按照合同約定的包銷價格購買。

　　1、第一階段：在包銷期限內，包銷商根據(jù)包銷合同對商品房享有銷售權、賣價權和獲取包銷基價與實銷價之間差價的權利

　　2、第二階段：在包銷期限屆滿，包銷商如未將包銷的商品房全部售出，則按合同的約定付清全部包銷款，剩余的商品房則由包銷商承購

　　二、稅法文件

(財稅評論注：營業(yè)稅文件營改增后原則上都已經失效)

　　圖為：國稅發(fā)200931號國家稅務總局關于印發(fā)《房地產開發(fā)經營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的通知

　　三、會計規(guī)定

　　企業(yè)會計準則第14號收入(財會2017年22號)

　　第七條企業(yè)與同一客戶(或該客戶的關聯(lián)方)同時訂立或在相近時間內先后訂立的兩份或多份合同，在滿足下列條件之一時，應當合并為一份合同進行會計處理：

　　(一)該兩份或多份合同基于同一商業(yè)目的而訂立并構成一攬子交易。

　　(二)該兩份或多份合同中的一份合同的對價金額取決于其他合同的定價或履行情況。

　　(三)該兩份或多份合同中所承諾的商品(或每份合同中所承諾的部分商品)構成本準則第九條規(guī)定的單項履約義務。

包銷模式介紹

　　模式一|包銷溢價分層

　　可能存在的風險：

　　包銷溢價30%給與包銷商，包銷商開具發(fā)票以后，其傭金可能會超過當年5%限額扣除風險。(財稅200929號)

　　可能的措施：

　　約定包銷溢價，按合同總價的5%以內提取;超額部分簽訂補充協(xié)議;按營銷策劃方式以廣告宣傳費等形式提取

　　模式二|精裝修溢價

　　可能存在的風險：

　　1、合同簽訂為包銷協(xié)議，實際為代理協(xié)議;

　　2、裝修由開發(fā)商委托中介找第三方裝修公司與小業(yè)主直接簽訂，若期間包銷公司跑路，后續(xù)出現(xiàn)交付風險還是有開發(fā)商兜底;

　　3、開發(fā)商只約定代理公司按毛坯備案價銷售，對于分銷商無控制權

　　應對措施：

　　1、從業(yè)務實質出發(fā)，明確稅務包銷與代理的定義;

　　2、要求包銷商繳納相關裝修保證金，約定在交付后合理時間內按交付項目逐套退還。

　　3、約定包銷商選取分銷代理，必須由開發(fā)商同意;且明確相關代理銷售規(guī)定，不得加價銷售

　　模式三|買斷模式

　　可能存在的風險：

　　1、簽訂使用權轉讓協(xié)議，包銷公司打款，開發(fā)商未開具發(fā)票繳納相關稅款

　　2、簽訂車位使用權轉讓協(xié)議非包銷協(xié)議，按法律規(guī)定優(yōu)先滿足業(yè)主需要，其次才能賣給第三方。項目有無公示告知全體已購房業(yè)主。

　　《民法典》第276條;建筑區(qū)劃內,規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要。

　　3、車位實現(xiàn)更名，資金由小業(yè)主與包銷商結算;車位款發(fā)票由開發(fā)商與業(yè)主結算;按包銷價開具發(fā)票給小業(yè)主。三流不一致。

　　4、包銷商收取的溢價款，未及時納稅。可能會被認定為一攬子交易，開發(fā)商賠了夫人又折兵。

　　應對措施：

　　1、售價偏低，要求不得低于該樓盤前期車位銷售價格的70%;

　　2、簽訂代理協(xié)議，由代理公司繳納相關保證金;規(guī)定只能銷售給小區(qū)業(yè)主;不得銷售給第三方

　　3、要求小業(yè)主直接繳款給開發(fā)商，開發(fā)商走退款流程退還包銷商對應車位款

　　4、收取包銷款項時直接開具相關發(fā)票，繳納相關稅款;后續(xù)小業(yè)主購買時直接沖紅換票

　　5、心懷佛法，向神明祈禱，小區(qū)車位將來能漲價，不要讓業(yè)主買到的車位，比包銷價還低。

　　模式四|低價銷售

　　可能存在的風險：

　　1、簽訂地下車位轉讓協(xié)議，且開發(fā)商沒有給包銷公司開具發(fā)票，未繳納相關稅款

　　2、車位打包銷售，售價遠低于市場公允價，不滿足《民法典》第276條規(guī)定

　　3、小業(yè)主實際付給xx包銷人還是經濟代理公司，付了xx錢，付給xx，開發(fā)商完全不知道

　　4、開發(fā)商給小業(yè)主開具發(fā)票，無資金流;

　　應對措施：

　　1、首先要求明確簽訂車位代理協(xié)議，繳納保證金，由代理商去銷售;后期代理期結束轉為購買協(xié)議。

　　2、在無當理由的情形下，按不低于已售車位的70%打包銷售第三方

　　3、要求小業(yè)主按包銷價直接支付開發(fā)商，開發(fā)商開具發(fā)票給小業(yè)主，后退還對應包銷商的包銷款;約定不得由自然人直接銷售車位。

　　總結概述包銷標準模式

　　注：注意事項

　　1、第一步在無當理由的情況下賣給包銷商的價格應不能低于市場公允價的70%，低于70%的相關風險可以企業(yè)自己估量，在風險和收益中取平衡。

　　2、包銷商先以往來款形式合作，開發(fā)商不開具發(fā)票有稅務風險(滯納金)。

　　3、式的商品房買賣合同開發(fā)商跟小業(yè)主簽訂，房屋價格必須要等于包銷價格。

　　4、溢價由開發(fā)商跟包銷商結算，杜絕包銷商個人收取客戶售房款，保證資金流安全。

　　5、在有限價等政策地方，不得調整房屋價格的項目不適用。