一、開(kāi)發(fā)成本核算內(nèi)容

　　開(kāi)發(fā)成本核算包括六大項(xiàng)內(nèi)容，每項(xiàng)具體核算內(nèi)容如下：

　　1.土地征用費(fèi)及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

　　指為取得土地開(kāi)發(fā)使用權(quán)( 或開(kāi)發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括土地買(mǎi)價(jià)或出讓金、大市政配套費(fèi)、契稅、耕地占用稅、土地使用費(fèi)、土地閑置費(fèi)、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)及相關(guān)稅費(fèi)、拆遷補(bǔ)償支出、安置及動(dòng)遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)、危房補(bǔ)償費(fèi)等。

　　2.前期工程費(fèi)。

　　指項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。

　　3.建筑安裝工程費(fèi)。

　　指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。

　　4.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。

　　指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)過(guò)程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。

　　5.公共配套設(shè)施費(fèi)。

　　指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。

　　6.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。

　　指企業(yè)為直接組織和管理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷(xiāo)以及項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)等。

　　二、開(kāi)發(fā)成本科目設(shè)置

　　根據(jù)以上六大項(xiàng)核算內(nèi)容，結(jié)合日常土地增值稅清算的要求，建議房地產(chǎn)企業(yè)按如下方式設(shè)置開(kāi)發(fā)成本：

　　三、開(kāi)發(fā)成本設(shè)置注意事項(xiàng)

　　1.一般企業(yè)可以不設(shè)置公共配套科目。公共配套指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營(yíng)利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出，主要包括學(xué)校、幼兒園、物業(yè)用房、會(huì)所等。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，企業(yè)建造公共配套的成本一般包含在主體工程中，財(cái)務(wù)上無(wú)法單獨(dú)核算公共配套的費(fèi)用，因此直接計(jì)入開(kāi)發(fā)成本-建筑安裝工程費(fèi)-主體工程。項(xiàng)目完工后，將所有開(kāi)發(fā)成本分?jǐn)傊量墒鄢杀緦?duì)象。

　　如果公司在建造公共配時(shí)所有的協(xié)議、發(fā)票可以單獨(dú)核算清楚，企業(yè)在設(shè)置開(kāi)發(fā)成本科目時(shí)可以單獨(dú)設(shè)置開(kāi)發(fā)成本-公共配套科目核算。這樣的話(huà)，公共配套設(shè)施費(fèi)需要進(jìn)行二次分?jǐn)偂?/p>

　　以上兩種結(jié)果不影響可售成本對(duì)象分?jǐn)偟慕痤~。

　　2.開(kāi)發(fā)間接費(fèi)容易與管理費(fèi)用混淆，為了更好的將兩者之間劃分開(kāi)來(lái)，企業(yè)可以出具關(guān)于設(shè)立xx項(xiàng)目部的通知，通知中包括項(xiàng)目部人員組成及崗位設(shè)置、項(xiàng)目部使用的固定資產(chǎn)明細(xì)清單。根據(jù)通知，該部分人員發(fā)生的費(fèi)用、固定資產(chǎn)的折舊等可以合理、合法的計(jì)入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)科目核算。

　　3.針對(duì)分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目財(cái)務(wù)設(shè)置開(kāi)發(fā)成本科目要特別注意。實(shí)務(wù)中很多財(cái)務(wù)為了核算清晰，開(kāi)發(fā)成本設(shè)置時(shí)按照分期核算，這樣就對(duì)企業(yè)好嗎?

　　根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局陜西省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的公告(征求意見(jiàn)稿)中，明確表示納稅人會(huì)計(jì)核算已經(jīng)成為稅務(wù)局土地增值稅清算參考依據(jù)。對(duì)于一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，財(cái)務(wù)上是否需要分期設(shè)置開(kāi)發(fā)成本科目，主要取決于土地增值稅清單單位的確定。企業(yè)開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，由于資金、規(guī)劃等原因分期開(kāi)發(fā)，但是通過(guò)測(cè)算該項(xiàng)目作為一個(gè)整體的項(xiàng)目清算對(duì)企業(yè)更劃算，這種情況下企業(yè)在開(kāi)發(fā)成本設(shè)置時(shí)不應(yīng)分期核算，分期核算的話(huà)還有可能給企業(yè)帶來(lái)麻煩。如果通過(guò)測(cè)算，將項(xiàng)目作為一個(gè)整體項(xiàng)目清算和將每期作為清算單位結(jié)果相差不大，企業(yè)在開(kāi)發(fā)成本設(shè)置時(shí)應(yīng)該分期核算。