現如今，隨著著會計法律制度政策法規的日益健全和頒布，公司稅務申報愈來愈得到公司經營管理人的高度重視。房地產開發商做為在我國的繳稅種植大戶，其稅款難題也是得到了廣泛了關心。那麼，在房地產營改增落地式執行后，房地產開發商到底應怎樣繳稅呢？必須繳什么稅金呢？

　　說白了房地產業，就是指土地資源、房屋建筑及接觸抑制在土地資源、房屋建筑上不能分離出來的一部分以及附加的各種各樣利益。而房地產開發商，則就是指從業房產開發、運營、管理方法和服務項目主題活動，并以盈利為目地開展自負盈虧、獨立核算的經濟發展機構。房地產營改增后，房地產開發商各開發設計階段稅收事宜以下：

　?。?）獲得土地資源階段：房產契稅、耕地占用稅、合同印花稅。

　　（2）設計施工階段：合同印花稅、土地稅、房地產稅。

　　（3）預購階段：所得稅、城建稅及教育附加稅、合同印花稅、土增、所得稅、土地稅、房地產稅。

　　（4）完工市場銷售階段：所得稅、城建稅及教育附加稅、合同印花稅、土增、所得稅、土地稅、房地產稅。

　　下面，文中將各自對房地產開發商所需開展稅務申報交納稅收作簡略詳細介紹。

　?。?）房產契稅：就是指房產（土地資源、房子）產權年限產生遷移變化時，就被告方所訂契約書按產價的一定占比向新小區業主（產權年限承擔人）征繳的一次性稅款。房產稅稅率的要求是3%-5%，一般取3%為了更好地適用房地產行業，政府部門對一般商住樓遞減收稅。

　　（2）耕地占用稅：耕地占用稅是對占有農用地建房子或從業別的城鎮戶籍基本建設的企業和本人征繳的稅。選用定額稅率，其規范在于平均占據農用地的總數和是社會經濟發展水平。一般狀況下，房地產開發商的耕地占用稅為28元/㎡。

　?。?）合同印花稅：房地產業合同印花稅就是指因房地產業交易、房地產業產權年限變化、遷移等而對書立的或堅振的房地產業憑據的企業和本人征繳的一種稅負。房地產業合同印花稅的征收率有二種：第一種是比例稅率，適用房地產業產權年限遷移書據，征收率為0.05%，與此同時適用房產租賃合同書，征收率為0.1%，房地產產品購銷合同，征收率為0.03%；第二種是定額稅率，適用房地產業支配權資格證書，包含房屋所有權證和土地使用權證，征收率為每一件5元。

　?。?）土地稅：土地稅是對應用國有土地的企業和本人，按應用的土地面積核定征收的稅。以土地面積為征稅對象，向土地資源應用人課征，歸屬于以有償服務占有為特性的行為稅種類。城區土地稅選用定額稅率，實際規范以下：（一）大都市1.5元至30元；（二）中小城市1.兩元至24元；（三）小城市0.9元至18元；（四）縣里、轄縣、規劃區0.6元至12元。

　?。?）房地產稅：房地產業企業房產稅是以房子為課稅對象，按房子的記稅余值為計稅基礎，向產權年限任何人征繳的一種直接稅。其計稅基礎為房產原值一次減掉10%-30%后的余值。計算方式為：應納稅所得額=房產原值×（1-10%或30%）×征收率（1.2%）。

　?。?）所得稅：房地產營改增后，房地產開發商原來的增值稅改成所得稅，征收率也發生了相對應轉變，一般納稅人可用一般記稅方式 ，稅率為11%；小規模納稅人可用簡易計稅方式 ，稅率為5%。在征收率區劃中，有一種比較獨特的狀況是房地產業老新項目能采一般記稅或是簡易計稅。

　?。?）城建稅及教育附加稅：房地產開發商依據當月應繳的所得稅及所得稅（因為房地產營改增后增值稅早已撤銷，故流轉稅僅包括所得稅和所得稅），各自乘于本地城建稅稅率（7%或5%或1%）、教育費用利率3%、地區教育費用利率2%，獲得當月應繳的城建稅、教育附加費、地區教育附加費。

　?。?）土增：房地產開發商土增一般是采用先預繳后結算的方法開展的，一般的預征率在2%-4%，實際每一個地區不一樣的。先測算能夠 扣減新項目額度，測算收益。收益－扣減新項目額度=增值額，增值額/扣減新項目額度=增值率。

　　（9）所得稅：房地產業所得稅在新項目沒有竣工交付前，采用預繳方式。先按預估記稅利潤率（一般為15%）測算出預估毛利潤，記入本期應繳稅收入額；待開發產品完工，立即清算先前市場銷售的具體毛利潤，將其與預估毛利潤中間的差值合拼記入本年度應繳稅收入額。