發票開具適用哪個稅率？
我單位是房產公司，屬一般計稅項目，房產在預售階段，與客戶簽訂房產銷售合同，合同約定2017年4月30日前收完全部房款，約定交房日期為2018年11月30日。我單位在2017年4月30日前已收到全部房款，并按3%預繳增值稅，但實際交房日期在2019年3月30日。
2019年5月，客戶要求開具購房發票，請問發票是按11%、10%、9%哪個稅率開具？
答：根據您的描述，根據增值稅納稅義務發生時間的規定，貴公司簽訂的銷售合同約定交房時間為2018年11月30日，則應按該時點適用稅率10%開具購房發票。
__________
相關規定：
《營改增政策執行口徑第一輯》-湖北
21.關于房地產公司銷售不動產納稅義務發生時間的問題
《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定，增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。納稅人發生應稅行為是納稅義務發生的前提。房地產公司銷售不動產，以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發生的時間。
在具體交房時間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準。
《營改增政策問題解答（九）》-廈門
14.房地產開發企業銷售自行開發的不動產納稅義務發生時間如何確定？
答：納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。應稅行為發生的時間為房地產公司將不動產交付給買受人的當天。交付時間，按《商品房買賣合同》上約定的交房時間確定；若實際交房時間早于合同約定時間的，按實際交付時間確定。
《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）
一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
《關于調整增值稅稅率的通知》（財稅〔2018〕32號）
一、納稅人發生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調整為16%、10%。
六、本通知自2018年5月1日起執行。此前有關規定與本通知規定的增值稅稅率、扣除率、出口退稅率不一致的，以本通知為準。
2019年5月，客戶要求開具購房發票，請問發票是按11%、10%、9%哪個稅率開具？
答：根據您的描述，根據增值稅納稅義務發生時間的規定，貴公司簽訂的銷售合同約定交房時間為2018年11月30日，則應按該時點適用稅率10%開具購房發票。
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相關規定：
《營改增政策執行口徑第一輯》-湖北
21.關于房地產公司銷售不動產納稅義務發生時間的問題
《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定，增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為：納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。納稅人發生應稅行為是納稅義務發生的前提。房地產公司銷售不動產，以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發生的時間。
在具體交房時間的辨別上，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準。
《營改增政策問題解答（九）》-廈門
14.房地產開發企業銷售自行開發的不動產納稅義務發生時間如何確定？
答：納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。應稅行為發生的時間為房地產公司將不動產交付給買受人的當天。交付時間，按《商品房買賣合同》上約定的交房時間確定；若實際交房時間早于合同約定時間的，按實際交付時間確定。
《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）
一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
《關于調整增值稅稅率的通知》（財稅〔2018〕32號）
一、納稅人發生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調整為16%、10%。
六、本通知自2018年5月1日起執行。此前有關規定與本通知規定的增值稅稅率、扣除率、出口退稅率不一致的，以本通知為準。
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