咨詢案例

咨詢者：“吳律師，我有一空閑的住宅被一很要好的朋友看中，想用于注冊成科技公司，我將房屋租借合同發您郵箱了，請指點一二。”

吳律師：“我初步看了一下合同，但發現沒有約定租金的條款。難道是無償出借與他經營公司嗎？”

咨詢者：“是無償借與他注冊公司。因為，幾年以前，我在人生低谷時，他無私地幫助過我，我現在度過了難過，可他進入了人生低谷，我想回報他，就將這住宅無償借與使用五年至八年，供他注冊與經營公司。可是，我對于自己無償將房子借與朋友開公司，會有哪些法律風險有些不清楚，就想請您指點一二。”

吳律師：“哦。即使是無償借與朋友設立公司，也會有一個問題的，即當稅務局發現公司經營場所不是公司的自有財產時，還是同樣需要征收房產稅，您這種無償借與朋友設立公司，同樣要征收房產稅，此時因您是無償借與朋友的，等于是贈與性質，可能需要繳納的稅金上與租賃的會有差異，這是需要考慮的一個問題。另建議：

第一，簽署一個有償租賃合同，租金盡量按當地稅務機關認可的公允價格標準，然后您可以單方面向您的朋友出具一個放棄租金的承諾書即可。

第二，經營科技公司，有一個問題需要約定在合同里，因為科技公司如果建立實驗室，當有害氣體或固體，或者噪聲產生時，這會擾鄰，會影響鄰里關系，到時你身為房東，有當被告的可能性。需要在合同里對這些可能擾鄰的事項作禁止性約定。

第三，您住宅用于公司住所地址登記后，房屋信息的商業使用狀況會被稅務局與工商局共享，甚至可以被不動產管理局調用，此時，稅務局極可能向房東征收應由房屋所有者承擔的稅金，這是需要引起您注意的地方。

第四，住宅用于注冊公司后，住宅的地址信息會被全國的企業信用信息系統公開，甚至永久公示在網上，這對于保護住宅的隱私信息也是一個不利的因素，需要您注意。”

咨詢者：“我的天啊，您一不說起這幾點，我還沒有在意呢，住宅租借與他人注冊公司還會涉及如此多的法律風險。無論怎么樣，我還得將房屋給朋友去注冊公司，請您給我將修訂好的合同發與我吧。”

吳律師：“好的，住宅用于商用，還需要居委會或社區出具相關證明。我會在今晚將合同修訂好發您郵箱。”

律師意見

將住宅租借與他人注冊公司，無論是有償的還是無償的，均有法律風險，律師建議房東需要注意：

第一，一定要訂立書面的租賃合同，將雙方的權利義務關系在合同中約定得一清二楚，建議通過律師參與審訂合同。

第二，將住宅用作商用，政府最為擔心的問題是影響鄰里關系，即企業的經營活動會影響到鄰里之間的常生活與工作，所以對于將住宅用于作為餐飲、ktv、商店等體驗式商業用途時，現時的國家法規是基本是禁止的，也沒有可能獲得當地社區的書面證明，對于將住宅用于這些可能產生噪聲的商業企業，就不要考慮租借了。一般可以租借用于電子商務企業、科技公司等。

第三，在合同里一定要約定：當承租方改變商業用途時，出租方取得合同解除權，以及同時可以要求承租方承擔違約責任、以及被追償責任。

第四，如果是無償借與親友經營時，一定約定所產生的與出租方相關的直接與間接稅金由承租方承擔。

第五，當用于注冊合伙企業時，房東需要警覺的是，因合伙企業入伙者可以用房屋經營權入伙，如果某些不良入伙者將企業住所房屋作為入伙財產時，對于房東來說是一個風險。防范的辦法之一是：可以要求承租方將合伙企業的合伙協議作為房屋租賃合同的附件，另須注意此合伙協議應當是備案在工商局的文本。