第三十七條　國土空間規劃應當統籌并合理安排集體經營性建設用地布局和用途，依法控制集體經營性建設用地規模，促進集體經營性建設用地的節約集約利用。

鼓勵鄉村重點產業和項目使用集體經營性建設用地。

概念和分類

集體建設用地主要包括：鄉（鎮）村公益事業用地和公共設施用地，以及農村居民住宅用地。集體建設用地所有權歸集體所有，農民享有使用權，使用期限無規定。農村的集體建設用地分為三大類：宅基地、公益性公共設施用地和經營性用地。農村集體建設經營性用地，是指具有生產經營性質的農村建設用地。”農村集體經濟組織使用鄉（鎮）土地利用總體規劃確定的建設用地興辦企業或者與其他單位、個人以土地使用權入股、聯營等形式共同舉辦企業所使用的農村集體建設用地，如過去的鄉鎮企業用地。農村集體經營性建設用地，在符合規劃和用途管制的前提下，可以進入城市的建設用地市場，享受和國有土地同等權利。

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入市條件

集體經營性建設用地入市有三個主要條件：一是必須是規劃確定的。規劃包括土地利用總體規劃和城鄉規劃，現在在編制“多規合一”的國土空間規劃，國土空間規劃應當統籌并合理安排集體經營性建設用地布局和用途。也就是說，編制國土空間規劃非常重要，如果不納入國土空間規劃，包括作為詳細規劃的村莊規劃，今后是無法安排使用的。二是必須是經營性用途的。也就是主要用于工業、商業等經營性用途，屬于公共公益用途的，不在這個范圍。三是必須要登記。只有經過依法登記的集體經營性建設用地，才可入市使用。

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主要來源

主要有兩種來源：一是存量。也就是現有的集體建設用地。二是新增。今后每年可安排一定的新增建設用地指標，只轉不征，使其成為可入市的集體經營性建設用地。新《土地管理法》第二十三條規定：土地利用年度計劃應當對本法第六十三條規定的集體經營性建設用地作出合理安排。

還有一種來源，就是通過盤活利用閑置宅基地，使其成為可入市的集體經營性建設用地。2019年9月30日，農業農村部印發的《關于積極穩妥開展農村閑置宅基地和閑置住宅盤活利用工作的通知》 提出：“鼓勵利用閑置住宅發展符合鄉村特點的休閑農業、鄉村旅游、餐飲民宿、文化體驗、創意辦公、電子商務等新產業新業態，以及農產品冷鏈、初加工、倉儲等一二三產業融合發展項目。”但這個文件表述不夠嚴謹，沒有體現規劃管控、用途管制和依法登記。2021年6月28日，河北省委農村工作領導小組印發《河北省農村閑置宅基地盤活利用指導意見》，提出“允許農村集體經濟組織在妥善處理產權和補償關系后，在農民自愿前提下，依法把有償收回的閑置宅基地、廢棄的集體公益性建設用地依法登記后，按照規劃確定的用途，穩妥有序引導集體經營性建設用地入市。”河北這個文件表述是非常嚴謹的，而且允許“廢棄的集體公益性建設用地”也可轉變為集體經營性建設用地。

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可使用情形

使

可使用集體經營性建設用地的，主要指工業、商業等經營性用途，鼓勵鄉村重點產業和項目使用集體經營性建設用地。

最新規定是，保障性租賃住房也可以使用集體經營性建設用地。2021年6月24日，國務院辦公廳出臺《關于加快發展保障性租賃住房的意見》，提出：人口凈流入的大城市和省級人民政府確定的城市，在尊重農民集體意愿的基礎上，經城市人民政府同意，可探索利用集體經營性建設用地建設保障性租賃住房；應支持利用城區、靠近產業園區或交通便利區域的集體經營性建設用地建設保障性租賃住房；農村集體經濟組織可通過自建或聯營、入股等方式建設運營保障性租賃住房；建設保障性租賃住房的集體經營性建設用地使用權可以辦理抵押貸款。

需要注意的是，目前有些開發商打著“農村集體經營性建設用地入市”的旗號，借“民宿”之名，實際占用集體建設用地建“別墅”，繼續搞“小產權房”，公開對外銷售，這是現行法律法規不允許的。

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使用方式

主要是出讓和出租兩種方式。新《土地管理法》第六十三條規定：土地所有權人可以通過出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。

對如何出讓和出租，具體要求是兩個“應當”：一是應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、動工期限、使用期限、土地用途、規劃條件和雙方其他權利義務。二是應當經本集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表的同意。

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使用年限

參照國有建設用地使用年限。《土地管理法實施條例》第四十三條規定：集體經營性建設用地的出租，集體建設用地使用權的出讓及其最高年限、轉讓、互換、出資、贈與、抵押等，參照同類用途的國有建設用地執行，法律、行政法規另有規定的除外。

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二級市場

可以通過二級市場常流轉。《土地管理法》第六十三條規定；通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權可以轉讓、互換、出資、贈與或者抵押，但法律、行政法規另有規定或者土地所有權人、土地使用權人簽訂的書面合同另有約定的除外。

《土地管理法實施條例》第四十三條補充規定：通過出讓等方式取得的集體經營性建設用地使用權依法轉讓、互換、出資、贈與或者抵押的，雙方應當簽訂書面合同，并書面通知土地所有權人。

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程序規定

第一步：自然資源主管部門提出規劃條件和相關要求。新《土地管理法實施條例》第三十九條規定：土地所有權人擬出讓、出租集體經營性建設用地的，市、縣人民政府自然資源主管部門應當依據國土空間規劃提出擬出讓、出租的集體經營性建設用地的規劃條件，明確土地界址、面積、用途和開發建設強度等。市、縣人民政府自然資源主管部門應當會同有關部門提出產業準入和生態環境保護要求。

第二步，編制出讓、出租方案。新《土地管理法實施條例》第四十條規定：土地所有權人應當依據規劃條件、產業準入和生態環境保護要求等，編制集體經營性建設用地出讓、出租等方案，并依照《土地管理法》第六十三條的規定，由本集體經濟組織形成書面意見，在出讓、出租前不少于十個工作日報市、縣人民政府。市、縣人民政府認為該方案不符合規劃條件或者產業準入和生態環境保護要求等的，應當在收到方案后五個工作日內提出修改意見。土地所有權人應當按照市、縣人民政府的意見進行修改。集體經營性建設用地出讓、出租等方案應當載明宗地的土地界址、面積、用途、規劃條件、產業準入和生態環境保護要求、使用期限、交易方式、入市價格、集體收益分配安排等內容。

第三步：出讓并簽訂合同：新《土地管理法實施條例》第四十一條規定：土地所有權人應當依據集體經營性建設用地出讓、出租等方案，以招標、拍賣、掛牌或者協議等方式確定土地使用者，雙方應當簽訂書面合同，載明土地界址、面積、用途、規劃條件、使用期限、交易價款支付、交地時間和開工竣工期限、產業準入和生態環境保護要求，約定提前收回的條件、補償方式、土地使用權屆滿續期和地上建筑物、構筑物等附著物處理方式，以及違約責任和解決爭議的方法等，并報市、縣人民政府自然資源主管部門備案。未依法將規劃條件、產業準入和生態環境保護要求納入合同的，合同無效；造成損失的，依法承擔民事責任。合同示范文本由國務院自然資源主管部門制定。

第四步：交費和辦理登記。新《土地管理法實施條例》第四十二條　集體經營性建設用地使用者應當按照約定及時支付集體經營性建設用地價款，并依法繳納相關稅費，對集體經營性建設用地使用權以及依法利用集體經營性建設用地建造的建筑物、構筑物及其附屬設施的所有權，依法申請辦理不動產登記。

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使用權收回

可以由村集體依法收回。《土地管理法》第六十六條規定：有下列情形之一的，農村集體經濟組織報經原批準用地的人民政府批準，可以收回土地使用權：（一）為鄉（鎮）村公共設施和公益事業建設，需要使用土地的；（二）不按照批準的用途使用土地的；（三）因撤銷、遷移等原因而停止使用土地的。依照前款第（一）項規定收回農民集體所有的土地的，對土地使用權人應當給予適當補償。收回集體經營性建設用地使用權，依照雙方簽訂的書面合同辦理，法律、行政法規另有規定的除外。