1 設計階段的責任成本管控現狀

責任成本是按照目標成本管理的要求，根據項目建設流程和成本結轉的特點，將提供產品或勞務或其他有關成本劃分為多個責任中心，由責任中心負責的成本，是目標成本的基本單位和控制中心。而設計階段的責任成本控制主要圍繞設計前期、中期、后期的各項成本展開。但在實際的執行過程中，大部分人員的設計責任成本的過程把控意識不強、限額設計與價值工程的敏感點不足、各設計階段的成本控制要點較差等現狀，導致抓不住關鍵所在且效果不佳。

1.1責任成本的過程把控意識不強

房地產開發過程中，設計階段責任成本的過程把控應該是全員參與全過程的成本把控，不僅僅是設計單位根據限額設計進行方案設計，各參建單位都有責任與義務進行全過程開發的成本把控。但在實際的工作過程中，設計階段的責任成本執行意識與效果一般，傳統的事后核算觀念還較強。

建設單位在前期土地獲取前對單方指標出具前花費較大的心思進行市場調研、同類案例分析得出了限額指標，但在土地獲取后的過程管控、設計優化、施工方案審查、設計變更簽證、施工管理等方面的重視度較為一般;設計單位在前期設計方案中對規劃條件、建筑外立面及造型的考慮較為全面，對建筑地下室、主體的結構、鋼筋含量、混凝土用量、施工工藝、施工方案等深化內容的考慮較為一般;施工單位在過程施工中注重按圖施工，對經驗數據的運用、反推、推廣以及成本優化意識較為一般。

1.2限額設計與價值工程的敏感點不足

在設計階段，平衡好限額設計與價值工程是反映設計單位水平與項目落地品質好壞的衡量標準之一，單方面的強調某一方面都不能使得設計方案的價值最大化。緊扣限額設計：在設計階段注重方案階段的設計限額指標而忽視了后期運營維護成本與支出;緊扣敏感點：強調價值功能的提升，大量采用新技術、新材料、新工藝，重點突出即時效果與展示性，無形中造成成本提高，突破限額設計。

1.3各設計階段的成本控制要點較差

一個項目的設計階段分前期、中期、后期3個階段，主要包括概念設計、施工圖設計、方案設計、二次深化設計等環節。

前期階段的環節一直緊扣著建筑容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、場地土方平衡、通風、日照等內容;中期階段涉及建筑、結構、幕墻、機電、室內、泛光、電梯等分項專業的交叉與配合;后期階段圍繞施工過程中的施工組織方案、專項方案、二次深化、材料樣板、設備選型等內容的審查，均是設計階段的敏感點，但在實際責任成本的把控過程中較差。

2 設計階段責任成本管控的意義

2.1節約成本

房地產行業是一個資金密集型、產能消耗型產業，隨著社會的高速發展、土地成本的增加以及市場的競爭，迫使房地產行業的資金投入也日趨加大。但房地產行業要在市場上立足長久，提高產品的吸引力和銷售速度，增加利潤，就必須對影響前期設計階段的產品定位、設計方案、施工圖紙、材料樣板、施工方案等責任成本進行重點管控與提升，節約開發成本。

2.2提高產品品質

設計階段責任成本具有可塑性、前瞻性、統籌性。結合責任成本分攤，可對設計品質的需求與客戶敏感點進行適當調整，在前期設計階段就將后期可能會發生的問題進行避免與調解，使得成本用到重點、用對位置，提升品質。

2.3提升盈利空間

房地產的盈利空間與土地成本、工程成本、財務費用、稅費成本、營銷費用、開發費用、前期費用等緊密相關，但該費用中能提高工程建造、銷售速度，提升企業盈利空間的是設計階段的成本控制。

2.4實現可持續發展

為謀求自身的發展、提高產品在市場的競爭力，房地產企業在投資決策、設計、施工管理、后期運營四個階段花費了大量精力。然而，設計階段是承前啟后的階段，對責任成本是影響較大，牽涉整個項目的定位、品質、進度等內容，從而實現房地產產業可持續、健康發展。

3 設計階段的責任成本管控的原則

3.1根源原則

在設計階段，施工圖是設計階段的最終表現。通過設計施工圖紙進行咨詢測算、清單編制及招標采購。按照圖紙編制好的清單投標報價并合同簽訂可以將70%左右的成本進行確定;通過過程施工階段一般約20%左右的成本變化;通過變更簽證與結算約10%左右的成本變化。因此，設計階段的責任成本至關重要，只有以前期設計階段為根源把控，才能較好的管控與提升占70%左右的項目成本。

3.2前置原則

房地產行業是一個專業繁多、資金密集、業態復雜的行業。大多數管理人員是由施工企業歷練后轉入該行業進行成本預算工作，熟悉施工階段的成本預算管理、招投標、驗工計價、設計變更與簽證、工程結算等工作，但該階段已經是建安成本發生階段，而前期設計階段70%的責任成本處于放松與失控狀態。因此，房地產行業的成本控制的側重點要前置，將側重點前置至前期規劃條件、設計方案、地下基礎工程、戶型研究、結構設計、產品優化、材料選擇、專項方案、深化圖紙等內容的審核，這從某種程度上該部分內容不僅僅大大節約建造成本，也可以加快施工進度，提升產品質量。

3.3系統原則

房地產企業的目標成本管理是全員、全過程的管理，單獨運用責任成本進行成本控制有可能忽視了設計方案本身的價值、后期運營等方面的內容，只有構建完善的成本管理體系，加強實施過程的成本監督和分析，及時反饋與調整。因此，建立與完善責任成本體系是推動成果實際落地的有效方法。結合可研成本、目標成本先將整個成本按專業進行分解為土建、機電、室內、室外等科目;其次按分部分項工程分解為基礎工程、主體工程、結構工程、門窗工程、裝飾工程、園林工程等分項分部工程;最后按分部分項工程進行分解為門窗、鋼筋、混泥土、模板等分項工程。實行層層分解，形成分項工程的目標成本，建立責任成本體系，保證成本控制在可接受范圍內。

4 設計階段責任成本管控的措施

設計階段的責任成本管控要清晰責任內容與評價指標，做到全員參與。做到強化設計前期的指標與估算的管控、設計招標文件與任務書的編制;做到強化中期的過程成本控制的測算與審核、新材料新技術新工藝的審查、強化施工圖預算編制、完善設計優化，實現降本增效、健全材料招采與材料集采平臺的管控;做到強化全過程的責任成本考核獎懲制度。

4.1強化限額設計指標與投資估算的管控

限額設計與投資估算是房地產開發組織、規范設計單位有效構建建安成本的展開導向，以限額設計理論為指導，推進項目目標成本控制體系。有效的限額設計與投資估算，需要明確限額設計的管理工作，不僅僅只是設置限額設計指標;有效的限額設計與投資估算，需明確限額設計管理的關聯部門及工作內容，限額設計不僅僅是設計管理部門或成本管理部門的工作，其他部門也要負責和配合限額設計的相關工作;有效的限額設計與投資估算需明確限額設計的制度、流程、標準、依據。

明確項目的投資估算對項目的全方位推進具有統籌意義。促使項目全員提前明確目標、梳理節控意識;促使項目全員參與設計階段的責任成本管控與提升的主動性;促使項目的各業態與各專業的限額指標的確定，及時做到糾編與調整。

4.2強化設計招標文件與任務書的編制

招標文件與任務書的編制是將項目的各業態開發的藍圖提前繪制，進一步明確設計目標與限額指標。設計文件與任務書的編制，準確地表達了設計單位的選擇要求、準則，及后期的管理模式。可以說，在很大程度上促使建設單位提前系統考慮項目的開發狀態與愿景，也使得設計單位更進一步理解設計目標與設計限額質量把控。

4.3強化各設計階段成本控制點的測算與審核

一般情況下，設計分為概念設計、方案設計、擴初設計和施工圖設計，有的圖紙可能因設計單位資質與專項的設計的難度需要進行二次專項深化設計，這五個環節環環相扣，緊密聯系，且都各自有著責任成本的控制點與要素。

概念設計階段的容積率、建筑密度、建筑層高、場地土方平衡等內容影響設計階段的責任成本分攤。容積率的大小決定項目建造的最大建筑面積，反映土地的利用強度，決定了項目單位建筑面積的土地成本的高低;建筑密度反映了首層建筑產品的多少，設計方案中建筑密度的指標越大，說明首層建筑產品越多，也就意味著這種設計方案產品的價值越大;建筑層高建議控制2.8-3.1米，一般不超過3.3米;土方平衡一般占建安成本5%左右，土方盡量做到因地制宜、挖填平衡，減少無效成本的支出。

方案設計階段的地下室車庫、鋼筋含量、混泥土含量、交通流線等內容影響設計階段的責任成本的分攤。地下室柱位尺寸一般為0.5*0.5米，柱跨為7.8-8.1米進行設計，既滿足結構最優，也滿足車位停放;鋼筋含量和混泥土材料的含量一般占工程成本的20%-25%左右，主要是以結構類型、抗震等級、建筑高度等因素有關。根據不同類型建筑物的單方平米建筑面積的鋼筋用量和混泥土用量分別有不同的區間范圍與指標，根據區間范圍選擇合理的基礎形式與埋深、合理的計算參數、鋼筋等級、混凝土標號等內容。

擴初設計階段的關注點應該在施工工藝與施工技術。一般擴初設計將在方案設計的基礎上將建筑或構筑物的尺寸、材料、顏色、固定方式、門窗、排水、數量、工藝標準、施工重難點等內容進行深化，要尤為注重圖紙的節點工藝的審查工作。

施工圖設計階段是設計方案的最終落地階段，是整個設計階段最為核心、最為關鍵的部分，既影響方案的延續與落地性，也影響責任成本的管控與提升。因此，在這個階段，需要強化與聯合施工審查工作。強化施工審查是要對設計圖紙的設計說明、平立剖面圖紙、設計詳圖、樣板材料、物料表、施工工藝、二次深化圖紙等內容進行審核，對圖紙中的鋼筋含量、混泥土含量、柱位、安全、使用等內容進行推敲;聯合審圖是要對圖紙中的建筑設計、結構設計、戶型設計、機電設計、幕墻設計、園林設計、泛光設計、電梯、智能化設計、軟裝設計等圖紙進行聯合審查，避免出現三不管現象，同時各專業聯合審圖可避免錯、漏、碰、缺等現象。

材料選擇與定板定樣工作是設計階段責任成本的效果呈現階段。材料的設計樣板、材料的施工樣板、材料的樣板引路等內容也將較為直觀地兼顧設計效果、施工工藝、成本等內容。

設計變更管理是項目開發過程中因客觀原因、政策變化、現場條件、建設單位等原因進行設計調整，設計變更的簽發前需設計工程部、成本管理部、營銷部、設計單位、咨詢單位進行技術討論與經濟測算，在不同的角度下對方案的實施、可行性、安全性、功能等內容進行綜合考慮，樹立責任成本意識，提高設計變更的審核的精準性、合理性。

4.4強化新材料、新工藝、新技術的審查

新材料、新工藝、新技術的推廣是房地產企業一直以來不斷革新的使命。裝飾材料采用的輕質隔墻、grc板、grg板、陶瓷薄板、巖板等材料也成為新材料新工藝新技術研究領域。弄清楚材料的生產工藝、環保、性能、應用方法、材料特點、應用技術、施工工期、材料造價也是設計階段責任成本的重要工作。

4.5強化施工圖預算編制

為加強企業的施工管理，實行經濟核算，提高工程成本和提高管控水平都起著重要作用。經過施工圖紙會審、會審記錄、標準圖集、施工組織設計和施工方案、施工定額和補充定額、機械臺班價格與材料價格（市場價格）、計算手冊等有關資料進行施工圖預算編制。施工圖預算編制中尤為要注意非常規材料（厚度、尺寸）、參照圖集、漏項、施工工藝不明確、工程量暫估、暫定價、無定額與信息價套用需進行認價手續的材料等內容的審核與編制，避免后期結算差額較大。

4.6完善設計優化，實現降本增效

完善設計優化，實現降本增效是房地產行業永不停止的話題。鑒于市場變化、產品定位調整、施工條件變化等因素都會使得對原有設計的檔次和功能剩余進行調整與優化。

前期規劃的成本優化：根據土地價值最大化和利潤最大化，對產品組合進行優化;在符合客戶選擇盡量選擇節約時間、提高效率的成熟產品，減少后期簽證;滿足抗震和功能，盡量簡化建筑形態;結合地形盡量減少土方工程;入口與組團優化;路網優化，減少不合理的曲折;滿足消防規范下對消防分區布置優化;滿足人防要求下嚴格控制地下室面積。

室外工程的成本優化：滿足消防與交通流量的前提下對道路尺寸進行優化;考慮管材適中的前提下對給水管和排水管進行優化;結合機動車與非機動車及綠道等部位，對檢查井道的材料、埋深、走向、長度進行優化。

建筑單體的成本優化：建筑高層與結構設計的鋼筋等級優化;利用建筑墻體減少防火卷簾與防火門及噴淋系統的設置;在符合設計規范的情況下建設沉降縫的設置;地下室層高優化建設埋深與結構成本，嚴控地下室層數;轉換層與設備層是較為保守區域;建筑頂層、外挑構件、門窗、護欄外墻裝飾、布品及材料、金屬構件、鋼構件也是材料與形態的優化。

景觀設計的成本優化：控制軟硬景比，提高軟景比;時令花卉盡量少;水景面積盡量少;名貴樹種盡量少;微地形造景盡量少;構筑物數量和形態可優化。配套工程的成本優化：泳池設備選型品牌可優化、智能化設計品牌可優化、圍墻造型可簡化;配套學校、會所、物業用房、架空層面積可優化;設備間布置與走線可優化。

4.7健全材料招采庫與材料集采采購平臺

合理的配置與集中采購是房地產后期發展趨勢之一。健全材料招采庫與集中采購不但可以規范采購流程、提高采購管理效率與透明度、有效降低采購成本，還可以協調和整合各需求單位的資源，實現資源的統一調配。依據設計材料的物料表和白皮書招采職能部門進行招采工作，建立健全的材料招采庫并進行集中采購也是房地產設計階段的責任成本管控與提升的延伸。

4.8建立全員責任成本考核獎懲制度

房地產設計階段的責任成本管控與提升應該是全員參與，但在我國目前大多數房地產企業更多的設計部門或是成本部門的人員參與，導致最終的成本管控結果與設計效果差異甚遠，并且致使工期、質量均有一定影響。因此，房地產企業需建立健全全員的設計階段責任成本考核與獎懲制度，與績效掛鉤，做到偏差預警。結合設計進程的前期調研、概念設計、方案設計、擴初設計、施工圖設計、二次深化設計、材料選型、設計優化等各個階段將設計階段的成本科目、責任目標、指標類型、考核系數以任務書、企業管理制度或成本控制表等形式劃分各部門、各單位，按權重分解至個人;對過程結果進行充分的分析、溝通與協調，對各階段的敏感點與控制點進行管控提示、評估與審核;對該階段的成果進行考核與獎懲機制，既完善了方案與推動方案的落地性，也進一步促使成本可控。