不動(dòng)產(chǎn)包括哪些內(nèi)容？

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.土地

從地理學(xué)角度講，土地是地表某一地段包括地質(zhì)、地貌、氣候、水文、土壤、植被等多種自然要素在內(nèi)的自然綜合體。廣義講的土地還包括海洋等，本文僅指狹義概念下的陸地部分。

從地理學(xué)定義看，根據(jù)地質(zhì)、地貌、氣候、水文、土壤、植被等的不同，土地可以分為森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、沙漠、地表水等。

2.海域

海域是指包括水上、水下在內(nèi)的一定海洋區(qū)域。根據(jù)《海域使用管理法》，海域包括內(nèi)水、領(lǐng)海的水面、水體、海床和底土，其中內(nèi)水是指我國(guó)領(lǐng)海基線向陸地一側(cè)至海岸線的海域，領(lǐng)海的寬度從領(lǐng)海基線量起為十二海里。從立法看，海域是一個(gè)立體的概念。

3.地下物

（1）礦藏

在《礦產(chǎn)資源法》中還有一個(gè)概念是“礦產(chǎn)資源”。礦藏是指地下埋藏的各種礦物的總稱。礦產(chǎn)資源，又稱礦物資源，是指經(jīng)地質(zhì)作用，地殼中的有用礦物富集而成的具有工業(yè)利用價(jià)值的礦產(chǎn)。兩個(gè)概念應(yīng)指向同一事物，前者側(cè)重自然屬性，后者側(cè)重經(jīng)濟(jì)社會(huì)屬性。如地下水、煤炭、天然氣、石油、有色金屬礦等都屬于礦藏。

（2）地下設(shè)施

包括人類(lèi)開(kāi)發(fā)利用地下空間所建造的各類(lèi)設(shè)施，如地鐵，給排水、熱力、燃?xì)狻⒐╇姟⑼ㄓ嵲O(shè)施，地下油庫(kù)，地下建筑等。

4.地上物

（1）野生植物

根據(jù)《野生植物保護(hù)條例》，野生植物，是指原生地天然生長(zhǎng)的珍貴植物和原生地天然生長(zhǎng)并具有重要經(jīng)濟(jì)、科學(xué)研究、文化價(jià)值的瀕危、稀有植物。除了作為保護(hù)對(duì)象的野生植物，其他各類(lèi)野生植物也屬于不動(dòng)產(chǎn)。

（2） 農(nóng)作物

農(nóng)作物是指農(nóng)業(yè)上栽培的各種植物。主要包括糧食作物和經(jīng)濟(jì)作物兩大類(lèi)，經(jīng)濟(jì)作物包括油料作物、蔬菜作物、花、草、樹(shù)木。這里要注意與作為土地類(lèi)型的森林、草原等的區(qū)分，森林、草原是指土地的自然形態(tài)，是土地地表與其天然附著物的合稱。而農(nóng)作物是人類(lèi)開(kāi)發(fā)利用土地栽培的植物，其與土地相連時(shí)屬于不動(dòng)產(chǎn)，收割分離后則為動(dòng)產(chǎn)。

（3）房屋等建筑物、構(gòu)筑物

建筑物主要是指房屋，是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門(mén)、窗，能夠遮風(fēng)避雨，供人在內(nèi)居住、工作、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)、儲(chǔ)藏物品或進(jìn)行其他活動(dòng)的空間場(chǎng)所。構(gòu)筑物是沒(méi)有可供人們使用的內(nèi)部空間的，人們一般不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動(dòng)，如煙囪、水塔、橋梁、水壩、雕塑、圍墻等。

（4）其他地上設(shè)施

如鐵路、公路等設(shè)施。

5.土地及海域上下空間

無(wú)論從法律上還是從自然屬性講，土地上方下方空間及物質(zhì)、海域以上以下空間及物質(zhì)，除法律有特別規(guī)定，如礦藏、野生植物資源等要單獨(dú)分離外，其他空間和物質(zhì)都應(yīng)附屬于土地、海域，不應(yīng)單獨(dú)分離。但是，向上向下應(yīng)該是有范圍的，向上的太空部分是否已經(jīng)不能為土地、海域的概念所包含，向下的地幔以下部分是否也不能為土地、海域的概念所包含。太空、太空中的物質(zhì)以及地幔以下的部分，從自然屬性上應(yīng)當(dāng)也屬于不動(dòng)產(chǎn)，相信隨著人類(lèi)探索能力的不斷增強(qiáng)，對(duì)其進(jìn)行的法律規(guī)范，也會(huì)逐步加強(qiáng)和完善。

如何進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記？

1.不動(dòng)產(chǎn)登記需要哪些人前來(lái)申請(qǐng)辦理？

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》要求，因買(mǎi)賣(mài)、設(shè)定抵押權(quán)等申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)登記的，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人雙方共同申請(qǐng)。屬于下列情形之一的，可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)：(一)尚未登記的不動(dòng)產(chǎn)首次申請(qǐng)登記的；(二)繼承、接受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；(三)人民法院、仲裁委員會(huì)生效的法律文書(shū)或者人民政府生效的決定等設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的；(四)權(quán)利人姓名、名稱或者自然狀況發(fā)生變化，申請(qǐng)變更登記的；(五)不動(dòng)產(chǎn)滅失或者權(quán)利人放棄不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，申請(qǐng)注銷(xiāo)登記的； (六)申請(qǐng)更登記或者異議登記的；(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定可以由當(dāng)事人單方申請(qǐng)的其他情形。

2.辦理不動(dòng)產(chǎn)登記需要提供哪些資料？

(一)登記申請(qǐng)書(shū)；(二)申請(qǐng)人、代理人身份證明材料、授權(quán)委托書(shū)；(三)相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源證明材料、登記原因證明文件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)；(四)不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等材料；(五)與他人利害關(guān)系的說(shuō)明材料；(六)法律、行政法規(guī)以及本條例實(shí)施細(xì)則規(guī)定的其他材料。

3.哪些不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利可以登記？

(一)集體土地所有權(quán)；(二)房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；　(三)森林、林木所有權(quán)；(四)耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)；(五)建設(shè)用地使用權(quán)；(六)宅基地使用權(quán)； (七)海域使用權(quán)；　(八)地役權(quán)；(九)抵押權(quán)；(十)法律規(guī)定需要登記的其他不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利。

4.不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載什么事項(xiàng)？

(一)不動(dòng)產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；(二)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的主體、類(lèi)型、內(nèi)容、來(lái)源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況；(三)涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項(xiàng)；(四)其他相關(guān)事項(xiàng)。

5.不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證需要多長(zhǎng)時(shí)間？

根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理登記申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日內(nèi)辦結(jié)不動(dòng)產(chǎn)登記手續(xù)，法律另有規(guī)定的除外。需要注意的是，審查時(shí)限并不包括公告、權(quán)籍調(diào)查、補(bǔ)資料的時(shí)間，也就是說(shuō)，有的不動(dòng)產(chǎn)登記如果需要公告、權(quán)籍調(diào)查、補(bǔ)資料，公告、權(quán)籍調(diào)查、補(bǔ)資料的時(shí)間不計(jì)算在30個(gè)工作日之內(nèi)。

6.原先辦的房產(chǎn)證、土地證是否有效？

按照“不變不換”的原則，權(quán)利不變動(dòng)、簿證不更換。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記之前依法頒發(fā)的房產(chǎn)證、土地證等權(quán)利證書(shū)繼續(xù)有效，在權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移或變更時(shí)，頒發(fā)新的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

7.怎樣進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記？

申請(qǐng)人提出申請(qǐng)；提交材料；不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審查材料及書(shū)面給出受理通知；完成登記(自受理登記申請(qǐng)之日起30個(gè)工作日完成)。

動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)別是什么？

動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，這兩個(gè)看起來(lái)很清楚的概念，在實(shí)務(wù)中往往是一道難解的題目。如：電梯、油氣水井設(shè)施或者林木等等，屬于動(dòng)產(chǎn)還是不動(dòng)產(chǎn)，一直是爭(zhēng)論的焦點(diǎn)。而在動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)涉稅方面，更是大相徑庭。如：銷(xiāo)售或出租動(dòng)產(chǎn)繳納增值稅，購(gòu)買(mǎi)方或承租方可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額；銷(xiāo)售或出租不動(dòng)產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅，購(gòu)買(mǎi)方或者承租方無(wú)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。因此，確區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)，對(duì)于規(guī)范納稅顯得尤其重要。筆者梳理了相關(guān)稅務(wù)文件，歸納為以下幾點(diǎn)：

不動(dòng)產(chǎn)包括三種土地附著物，而動(dòng)產(chǎn)不是土地附著物。

《中人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十三條第二款規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或者移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)、形狀改變的財(cái)產(chǎn)，包括建筑物、構(gòu)筑物和其他土地附著物。”

《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國(guó)稅發(fā)1993149號(hào)）第九條（二）項(xiàng)規(guī)定，“其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)。”