彭懷文

財產租賃的個人所得稅該如何計算？

我相信，凡是考過會計初級、中級職稱，或者注冊會計師、稅務師等專業證書的，對于該問題肯定不是難點。

因為在上述相關考試的教科書或培訓教材上，估計都能找到相關計算公式。下面這張圖，就是某輔導材料上的計算公式。

看吧，公式分為兩種情況：

第一種情況：每次（月）收入不超過4000元的：

應納稅所得額=每次（月）收入額-準予扣除項目-維修費用（800/月為限）-800元

第二種情況：每次（月）收入超過4000元的：

應納稅所得額=【每次（月）收入額-準予扣除項目-維修費用（800/月為限）】×（1-20%）

【案例-1】張三在6月份取得自有商業門面租賃收入10000.00元，假設在稅務局代開發票繳納了除個人所得稅以外的房產稅等稅費合計1000元（增值稅免稅）。無修繕費支出。

請問：張三的租金收入應繳納多少個人所得稅？

【計算】：

應納稅所得額=（10000.00-1000.00）×（1-20%）

=10000.00×80%-1000.00×80%

=8000.00-800.00

=7200.00元

應交個人所得稅=7200.00×20%=1440.00元

【案例-2】李四在6月份取得自有商業門面租賃收入1000.00元，假設在稅務局代開發票繳納了除個人所得稅以外的房產稅等稅費合計100元（增值稅免稅）。無修繕費支出。

請問：李四的租金收入應繳納多少個人所得稅？

【計算】：

應納稅所得額=1000.00-800.00-100

=200.00-100.00

=100.00元

應交個人所得稅=100.00×20%=20.00元

通過上述兩個案例看出其中的詭異之處了嗎？

——【案例-1】租金收入大于4000元的時候，納稅人實際繳納的稅費（增值稅和個稅除外），稅前扣除被打了八折，由實際繳納1000元變成了800元，因為乘以了（1-20%）。

——【案例-2】租金收入低于4000元的時候，納稅人實際繳納稅費100元，得到了全部扣除。

同樣的，如果兩個案例中假設加入修繕費，最后也是會出現同樣的結果：當租賃收入大于4000元時，修繕費最后稅前時間扣除也是被打八折了。

《個人所得稅法》第六條規定，財產租賃所得，每次收入不超過四千元的，減除費用八百元；四千元以上的，減除百分之二十的費用，其余額為應納稅所得額。

這是為什么收入超過4000元需要乘以（1-20%）的法律依據！

但是，該處的規定，沒有對納稅人依法繳納的稅費（增值稅和所得稅）稅前扣除也要打八折啊？——何時納稅人實際依法繳納的稅費在稅前扣除要打折了？

《國家稅務總局關于印發<征收個人所得稅若干問題的規定>的通知》（國稅發199489號）第六條“關于財產租賃所得的征稅問題”規定：

（一）納稅義務人在出租財產過程中繳納的稅金和國家能源交通重點建設基金、國家預算調節基金、教育費附加，可持完稅(繳款)憑證，從其財產租賃收入中扣除。

（二）納稅義務人出租財產取得財產租賃收入，在計算征稅時，除可依法減除規定費用和有關稅、費外，還準予扣除能夠提供有效、準確憑證，證明由納稅義務人負擔的該出租財產實際開支的修繕費用。允許扣除的修繕費用，以每次800元為限，一次扣除不完的，準予在下一次繼續扣除，直至扣完為止。

上述國稅發199489號規定，也是說明以下幾點：

1.納稅人實際繳納的稅費，可從其財產租賃收入中扣除！沒有規定收入超過4000元需要乘以（1-20%）。

2.在計算征稅時，可依法減除規定費用（800元或收入20%）和有關稅費。

3.每月允許扣除的實際修繕費用，最高是800元，而不是800元打八折后640元。

也許是本人孤陋顧問不知道稅務總局什么時候出臺過相關文件，在網上也沒有搜到。

如果大家覺得國稅發199489號文沒有說清楚的話，我覺得可以從大原則處著手來分析：

無論是企業所得稅，還是個人所得稅，都是所得稅，二者在計算應納稅所得額的原理與原則是一致的。對于納稅人依法實際繳納的稅費（增值稅和所得稅除外），在計算應納稅所得額時都應得到全部扣除。

同樣，在個人所得稅中，個人取得勞務報酬所得、特許權使用費所得時，也是有可能需要繳納城建稅、教育費附加等稅費的。

《國家稅務總局關于修訂部分個人所得稅申報表的公告》（國家稅務總局公告2019年第7號）的附件3《個人所得稅自行納稅申報表（a表）》中的填寫說明：第12列“允許扣除的稅費”：填寫按規定可以在稅前扣除的稅費。

①納稅人取得勞務報酬所得時，填寫勞務發生過程中實際繳納的可依法扣除的稅費。

②納稅人取得特許權使用費所得時，填寫提供特許權過程中發生的中介費和實際繳納的可依法扣除的稅費。

同時，在《國家稅務總局關于修訂部分個人所得稅申報表的公告》（國家稅務總局公告2019年第46號）附件1中《個人所得稅年度自行納稅申報表》（a表）（簡易版）（問答版）也有類似說明。

勞務報酬所得和特許權使用費所得，在計算個人所得稅時，預扣預繳時超過4000元或年度匯算時，也都是要乘以（1-20%）的，為什么沒有要求對可依法扣除的稅費也乘以（1-20%）呢？