一、何為土地增值稅？

土地增值稅是對在我國境內(nèi)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物的單位和個人，以其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為課稅對象而征收的一種稅。其主要特點包括：

1.行業(yè)特點顯著，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為課稅對象

土地增值稅的課稅對象為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入超過可扣除項目后的部分，房地產(chǎn)企業(yè)是土地增值稅的納稅大戶，是房地產(chǎn)行業(yè)比較特殊且典型的稅種。

2.適用超率累進稅率

土地增值稅是我國唯一適用四級超率累進稅率的稅種，超率累進稅率核心在于增值額越高，對應的增值率就越高，適用的稅率也就越高。

3.計算復雜

首先，房地產(chǎn)相關(guān)規(guī)定及稅收政策較繁且復雜。

其次，由于房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)周期長，且扣除項目涉及大量成本費用，其核算和歸集較復雜。

二、土地增值稅的計算

土地增值稅的計算公式為：應納稅額=增值額×稅率-扣除項目×速算扣除系數(shù)。

（一）計稅依據(jù)

土地增值稅的計稅依據(jù)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所產(chǎn)生的增值額，即房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入與扣除項目的差額。

1.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入

轉(zhuǎn)讓收入是轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，由貨幣收入、實物收入及其他收入構(gòu)成。

2.房地產(chǎn)扣除項目

扣除項目部分是土地增值稅計征的關(guān)鍵所在，其主要由五部分組成：

（1）取得土地使用權(quán)所支付的金額。

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本。具體包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套費及開發(fā)間接費。

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用。包括在房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用、財務(wù)費用等。

（4）轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)發(fā)生的有關(guān)稅費。包括在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的增值稅、城市維護建設(shè)稅、印花稅。

（5）財政部規(guī)定的其他扣除項目。

（二）稅率

土地增值稅稅率實行的是四級超率累進稅率，具體可劃分為4個等級，稅率從30%-60%，速算扣除系數(shù)從0-35%。

三、案例計算

a房地產(chǎn)開發(fā)公司12月份了出售2棟住宅，收入總額為20000萬元，建設(shè)樓盤的相關(guān)支出情況為：

支付地價款及各種費用2000萬元；

房地產(chǎn)開發(fā)成本4000萬元；

財務(wù)費用中的利息支出為700萬元（可按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明），但其中有100萬元屬加罰的利息；

轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的有關(guān)稅費共計為800萬元；

該單位所在地政府規(guī)定房地產(chǎn)其他開發(fā)費用計算扣除比例為6%，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人的取得土地使用權(quán)成本和開發(fā)成本可加計扣除20%。

計算如下：

（1）取得土地使用權(quán)支付的地價款及有關(guān)費用為2000萬元

（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元

（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息費用：（700-100）+其他開發(fā)費用（2000+4000）×6％=960（萬元）

（4）允許扣除的稅費為800萬元

（5）加計扣除20%，允許扣除額=（2000+4000）×20％=1200（萬元）

（6）允許扣除的項目金額合計=2000+4000+960+800+1200=8960（萬元）

（7）增值額=20000-8960=11040（萬元）

（8）增值率=11040÷8960×100％=123.21%

（9）應納稅額=11040×50％-8960×15％=5520-1344=5252（萬元）

總結(jié)