曾經有人向瀝嘔君來電咨詢：老師您好！我想請教一下，有關房地產企業的借款利息到底是進開發成本呢，還是作為期間費用的組成之一即財務費用呢？其實在瀝嘔君看來，若想真搞明白這個問題，咱們首先應該要搞清楚這背后的原因。為什么同樣都是借款利息，干嘛要分一個資本化或者費用化，這樣做的意義何在？只有搞懂了背后的底層邏輯，后面的事情就好辦了。ok，接下來，進入咱們今天的題，一起來聊聊房企借款利息的資本化與費用化。

為什么要做資本化與費用化的區分

所謂資本化，是指特定期間內所發生的支出計入資產的成本之中。就房地產企業而言，這個特定期間，指的是從項目開始立項直至項目建設完成并驗收合格，業已達到可使用或可銷售狀態的這么一個區間。

所謂費用化，則是指相關支出直接計入當期期間費用，不再采取資本化。比如普通借款所形成的財務費用。

費用化與資本化最大的區別在于，該項支出能否增加固定資產的帳面價值，如果不能增加，即屬于費用化支出；如果可以增加，那么就屬于資本化支出。

咱們舉一個形象的例子（稍微有點極端，但不影響原理），方便大家理解。

張三公司從銀行借款1000元，用于購買一部山寨手機。這項支出一經發生，隨即便形成了財務費用，因為它不存在一個所謂的生產或制造的“區間”。手機買來就能用了，不是嗎？

倘若咱們把情形稍微轉換一下：張三公司從銀行借款1000元，用于購買瓷磚修葺公司地板。地板經過修葺之后，能夠增加固定資產的價值和使用年限。使用年限增加了自不必說，固定資產也升值了，因為有新的投入在里邊。此時，從理論上來說，這1000元能夠從企業所得稅前一次性扣除嗎？并不！在會計科目上，我們應計入長期待攤費用，更為科學。

那么到了這里，我們似乎已經摸到了問題的關鍵所在：資本化的借款利息，它只能在特定區間內按照會計準則及其他合理方法進行“攤銷”（因為此時產品尚處于生產建造狀態，未形成固定資產，所以叫“折舊”不太合適）；而費用化的借款利息，它是作為財務費用直接計入當期損益的。套用前面所提到的那個例子。同樣是借款1000元，假設由此產生的利息支出是100元。那么在第一種情形下，這100元可以直接在企業所得稅前扣除；而后者呢，則只能按年度攤銷，每年至多僅允許扣除10元（假設經修繕后的房產使用年限增加了10年）。

房地產企業借款利息“資本化”的前提條件

《企業會計準則第17號—借款費用》

第四條

企業發生的借款費用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產的購建或者生產的，應當予以資本化，計入相關資產成本;其他借款費用，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。符合資本化條件的資產，是指需要經過相當長時間的購建或者生產活動才能達到預定可使用或者可銷售狀態的固定資產、投資性房地產和存貨等資產。

第五條：借款費用同時滿足下列條件的，才能開始資本化：

(一)資產支出已經發生，資產支出包括為購建或者生產符合資本化條件的資產而以支付現金、轉移非現金資產或者承擔帶息債務形式發生的支出;

(二)借款費用已經發生;

(三)為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始。

對于房地產企業來說，借款費用的處理情形的確較為復雜多樣。比如你從銀行貸款10億元，2年期，年化10%，那么對應的利息支出應為2.4億元。那么問題來了，這10億元是不是專屬用于某具體項目的投資建設呢？如是，那沒問題，符合第四條第一句所述情形，滿足資本化條件；如果只是其中的一部分比如說8億元用于了具體項目的建設，另外2億元與本項目完全無涉，那么此時你能夠資本化的借款利息是多少？2.4億元×（8/10）=1.92億元。這1.92億元能夠作為開發成本享受加計扣除政策，而那剩下的0.48億元呢，你只能在企業所得稅前扣除。

至于第五條，瀝嘔君將之翻譯為大白話，這樣容易理解。主要表達的意思如下：

1、項目是否已經開工；

2、借的錢是否開始花了（指的本金部分）；

3、借的錢是否開始計息了。

需要強調一點的是，當項目已經竣工交付，此時即便借款尚未到期的（仍有后續利息產生），也不可再資本化。項目如果中途遇到非常停工（如安全事故、原料不足、資金鏈斷裂等）且達到連續3個月以上的，停工期間也不可資本化（停工期間借款方照收利息，但此時的利息只能進費用而入不了成本）。

一般而言，從資金來源的角度來劃分，我們可將借款分為兩種類型：一是我們前面提到的專屬借款（針對某具體項目建設所借款項），二是一般性借款。后者可視作企業的一個“備胎”吧，目的就是為了防止?？畈粔蛴脮r的應急所需。雖然錢都是用在了具體項目上且同樣產生利息，但利息的計算方式卻區別大了。前者是用本金×借款利率；后者則需要先計算出一個加權平均資本化率（α），再計算出資本支出的加權平均數（β），最后用α×β，得出最終我們想要得到的借款利息金額。其中的α，其計算公式為：當期發生的利息之和/借款本金加權平均數×100%；β的計算公式為：∑每筆占用一般借款的資產支出金額×每筆資產支出在當期所占用的天數 ÷當期天數。其中，每筆資產在當期所占用的天數是指資本化期間內占用的天數，當期天數是指所選定的期間的天數。如果選定的是一年，那么就是一年天數，如果選定的是一個月，即為一個月的天數，其與加權平均資本化率（α）是相對應的。

由上述內容，我們不難發現，企業若要提升資本化率，至少需從如下兩方面著手：

1、盡可能控制非項目借款的占比，將借款資金最大化投入至項目當中?？s減總部費用，盡量將一般借款資金投入到項目當中，并能保證項目的高周轉。這對公司的財務規劃能力要求非常高，除大股東或關聯方占用資金外，賬上保留太多現金也會影響資本化率。

2、必須滿足前文述及的三個前提條件，才能開始利息資本化期間。公司雖借了錢拿了地，但項目遲遲未開工，此期間內產生的利息是無法資本化的。公司必須具備強運營能力和全部門聯動能力，確保在土地獲取成功后，能在最短時間內開工建設。

頭部房企中能將資本化率做到很高的，大多是以卓著的項目運營能力見長。通過我們的長期觀察來看，資本化率與企業的財務策略，二者并無直接關系。從房企管理者的角度出發，提升資本化率，提高當期利潤，提升評級，降低融資成本，做大規模，才是房企做大做強的首要前提。

房地產企業借款利息何時停止“資本化”

通常，房地產開發項目應在辦理項目竣工驗收后停止資本化。實務中，審計師一般綜合項目具體情況，進而判斷達到預定可使用或可銷售狀態的時點。部分房地產企業出于種種考慮，往往會選擇延期辦理竣工驗收手續。針對此類產品已完工但遲遲未辦理驗收備案的情形，審計師經常會重點關注除利息費用外有無其他大額費用或支出仍在發生，且該情況的持續時間。從常理來論，若后續并無大額費用產生的，則基本可以判斷該項目實質上已達到預定可使用或可銷售狀態；反之，則判定該項目尚未完全建設完成。審計師通過會結合銷售合同中約定的房屋交付日期、施工方的交付使用記錄及質檢部門的檢測報告、消防等相關部門的驗收記錄等，綜合判斷資本化期間是否合理。

根據《城市房地產管理法》和《城市商品房預售管理辦法》的相關規定，滿足“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期”及其他相關條件的，可以申請預售許可進行預售。但是，達到可預售狀態不應被視為達到“預定可使用或可銷售狀態”，而是應結合達到法律規定的、合同約定的可交房狀態，來判斷停止資本化的時點。

《企業會計準則第17號—借款費用》

第十二條

購建或者生產符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態時，借款費用應當停止資本化。在符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態之后所發生的借款費用，應當在發生時根據其發生額確認為費用，計入當期損益。

第十三條

購建或者生產符合資本化條件的資產達到預定可使用或者可銷售狀態，可從下列幾個方面進行判斷：

（一）符合資本化條件的資產的實體建造（包括安裝）或者生產工作已經全部完成或者實質上已經完成。

（二）所購建或者生產的符合資本化條件的資產與設計要求、合同規定或者生產要求相符或者基本相符，即使有極個別與設計、合同或者生產要求不相符的地方，也不影響其常使用或者銷售。

（三）繼續發生在所購建或生產的符合資本化條件的資產上的支出金額很少或者幾乎不再發生。

針對第十三條，嘔心瀝血君繼續將之翻譯成大白話，方便大家理解消化：

1、項目業已驗收備案完成或已交付使用；

2、和前一條說的意思大體一致，只是在內容上更加具化；

3、產品完工后幾乎不再花錢或花很少的錢。

至于很少是多少，具體的數額標準，沒有給出。

稅法關于借款利息資本化的具體規定

《中人民共和國企業所得稅法實施條例》第三十七條　

企業在生產經營活動中發生的合理的不需要資本化的借款費用，準予扣除。

企業為購置、建造固定資產、無形資產和經過12個月以上的建造才能達到預定可銷售狀態的存貨發生借款的，在有關資產購置、建造期間發生的合理的借款費用，應當作為資本性支出計入有關資產的成本，并依照本條例的規定扣除。