開發產品對外出租，取得的租金收入涉及企業所得稅、增值稅、房產稅等稅務處理。

一

企業所得稅處理

　　1. 預租租金在產品交付時計算租金收入。
　　根據《國家稅務總局關于印發房地產開發經營業務企業所得稅處理方法的通知》（國稅發〔2009〕31號）第十條規定，企業新建的開發產品在尚未完工或辦理房地產初始登記、取得產權證前，與承租人簽訂租賃預約協議的，自開發產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現。
　　因此，房地產開發企業將未完工的開發產品預租給其他單位的，其取得的預租價款應自開發產品交付承租人使用之日起，出租方取得的預租價款按租金確認收入的實現。

　　2.企業所得稅收入可以分期確認。
　　根據《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》（國稅函〔2010〕79號）第一條規定，根據《實施條例》第十九條的規定，企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，應按交易合同或協議規定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。其中，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據《實施條例》第九條規定的收入與費用配比原則，出租人可對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。

二

增值稅處理

　　1. 《財政部、國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）關于增值稅納稅義務發生時間規定：

　　（一）納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天；先開具發票的，為開具發票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務、無形資產、不動產過程中或者完成后收到款項。

　　取得索取銷售款項憑據的當天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務、無形資產轉讓完成的當天或者不動產權屬變更的當天。

　　（二）納稅人提供租賃服務采取預收款方式的，其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。

　　2. 《國家稅務總局關于小規模納稅人免征增值稅征管問題的公告》（國家稅務總局公告2021年第5號）第四條規定，《增值稅暫行條例實施細則》第九條所稱的其他個人，采取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過15萬元的，免征增值稅。

　　因此，租金收入除其他個人可以分期外，均應按照收款額一次性確認增值稅收入。

三

房產稅處理

　　1. 《財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅、個人所得稅計稅依據問題的通知》（財稅〔2016〕43號）第二條規定，房產出租的，計征房產稅的租金收入不含增值稅。

　　2. 《房產稅暫行條例》第三條規定，房產出租的，以房產租金收入為房產稅的計稅依據。

　　第七條規定，房產稅按年征收、分期繳納。納稅期限由省、自治區、直轄市人民政政府規定。

　　3. 《國家稅務總局關于房產稅城鎮土地使用稅有關政策規定的通知》（國稅發〔2003〕89號）對于房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務發生時間問題作出規定，出租、出借房產，自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅和城鎮土地使用稅。房地產開發企業自用、出租、出借本企業建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起計征房產稅。

　　為簡便計算，實務中一般確定為：出租房屋的納稅人，其納稅義務發生時間為實際取得租金收入的當天。