問題內容：你好，很多人認為一般企業的土地使用稅是入的管理費用，但對于房地產企業，達到竣工備案之前的土地使用稅應是土地成本的一部分，要入開發成本，待竣工備案后再交納土地使用稅才入管理費用。對此總局并無明文規定，只是會計準則和稅務文件例舉時是說的入管理費用，沒有對房地產企業的明確規定，各地稅局掌握不盡相同，故請教總局如何處理。

國家稅務總局的回復：您好：

對于你所提問題，現行稅收政策規定暫不夠明確，但這一問題對企業所得稅實際影響不大，主要涉及房地產企業土地增值稅核算問題。房地產企業與一般工商企業在土地使用稅核算方面確有不同之處，一般工商企業繳納的土地使用稅計入管理費用，房地產企業在開發項目竣工之前，所繳納的土地使用稅按受益原則計入房地產開發成本的部分，在稅務總局對該問題進一步明確之前，暫可以視為開發成本的一部分。

上述回復僅供參考。有關具體辦理程序方面的事宜請直接向您的主管或所在地稅務機關咨詢。

歡迎您再次提問。

國家稅務總局
2013/01/15

土地使用稅可否計入開發成本？

留言時間：2021-06-01

留言內容：國家稅務總局在2013年1月15日網上答疑，提到房地產企業繳納的土地使用稅可以計入開發成本。河南省局有沒有出臺類似地方規范性文件？能不能計入開發成本？

答復時間：2021-06-01

答復內容：您好！您所咨詢的問題收悉。現針對您所提供的信息回復如下：

根據《國家稅務總局關于印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(國稅發〔2009〕31號)第二十七條規定，開發產品計稅成本支出的內容如下：（一）土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權（或開發權）而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。

因此，根據上述文件，河南省局沒有出臺類似地方規范性文件。城鎮土地使用稅屬于“土地征用費及拆遷補償費”，應計入開發產品計稅成本，進行相應企業所得稅處理。

感謝您的咨詢！上述回復僅供參考，若您對此仍有疑問，請聯系12366納稅服務熱線或主管稅務機關。

答復單位：國家稅務總局河南省稅務局

開發期間繳納的土地使用稅如何會計處理

現時按財會201622號文件要求,企業發生的房產稅、土地使用稅、印花稅等都通過稅金及附加科目”核算;計提分錄為:借:稅金及附加——城鎮土地使用稅 貸:應交稅費城鎮土地使用稅，上交時:借:應交稅費城鎮土地使用稅 貸:銀行存款。

開發企業的土地使用稅的征稅對象是用于開發用的土地,是企業開發產品成本的組成部分,隨著產品的銷售后不征土地使用稅。受讓的土地不是企業辦公和營業用地。舉一個列子,如租賃費，如果是公司辦公用房的租賃,我們列管理費用,但如果種植企業的土地租賃呢?肯定要列入成本。所以,房地產企業與一般工商企業在土地使用稅核算方面確有不同之處,一般工商企業繳納的土地使用稅計入“稅金及附加”,房地產企業在開發項目竣工之前,所繳納的土地使用稅按受益原則計入房地產開發成本的部分,應當予以資本化。

未開發土地繳納的土地使用稅的會計處理

問：未開發土地繳納的土地使用稅與已開發土地繳納的土地使用稅，會計處理是否一致?

答：《企業會計準則第3號——投資性房地產》第三條規定，本準則規范下列投資性房地產：

(一)已出租的土地使用權。

(二)持有并準備增值后轉讓的土地使用權。

(三)已出租的建筑物。

第四條規定，下列各項不屬于投資性房地產：

(一)自用房地產，即為生產商品、提供勞務或者經營管理而持有的房地產。

(二)作為存貨的房地產。

同時，根據《企業會計準則——會計科目和主要賬務處理》規定，除了與投資性房地產相關的房產稅、土地使用稅在“營業稅金及附加”科目核算外，其他土地的土地使用稅均在“管理費用”科目核算。

問題所述未開發土地如果屬于已出租的或持有并準備增值后轉讓的土地使用權，計提土地使用稅時，記入“營業稅金與附加”科目，否則計入“管理費用”科目。