研發費用資本化率計算公式

基本公式是:

v是研發的價值;

a1、a2…an是以后各年的收益;

r1、r2…rn是各年的資本化率.

若假設以后期間的收益及資本化率都相同,在期數有限期的情況下,基本公式可以簡化為:

v是研發的價值;

a為每期收益;

r為資本化率.

當不動產取得收益的年數較多時,可近似的認為n為無限期,此時,公式可簡化為:

(1)市場提取法

此法適用于研發市場發育比較成熟并且交易比較活躍、市場租金和交易價格比較容易收集的情況下,該法容易理解,準確度比較高,因而應用十分廣泛.

此法是通過搜集相同研發市場上4宗以上的的價格及收益信息,根據收益法的計算公式生,反求出資本化率的一種方法.即

具體做法是,是從市場上收集與待估研發相似的房地產資料作為依據,為了保證計算的精確度,通常要選擇4個以上的相似交易案例,而且與待估交易日期相近,種類和等級要類似,然后分別求出資本化率,再取簡單算術平均值或求加權平均值.

該方法應用的局限主要是資料的收集比較困難,以及搜集到的資料的準確性可能不能得到保證.而且對于該法,我國許多估價師都認為,既然有市場可比實例,還不如直接用比較法來估價,不需用收益法.

(2)無風險利率加風險調整法

它基于這樣的理論基礎:投資就要得到回報,回報與風險成比,投資的風險越高,得到的回報也就越高,如果不想冒險,只能得到較低的投資回報.此方法下資本化率的公式是:資本化率=安全利率+風險調整值=.

其中r1表示無風險利率;

r2是投資要求的平均收益率;

β是投資的風險水平.