關于行業的一致性判定在今年第二輪集中土拍期間被打破，一二線城市土拍市場出現大規模流拍現象，民營房企不再輕易拿地，而且不斷出現債務違約事件。

隨著債務違約房企數量不斷增多，市場間交易也在受其干擾。購房者選擇持幣觀望，既有對房企債務情況的擔憂，也有對于市場降價的預期增強，房企銷售與回款的接連走低，又進一步影響其擺脫債務危機。

短期的行業困境不會影響房地產稅的推出，其出臺與執行是必要的，最近公布的一份財政部說明文件顯示部分執行思路。

源于財政部的一份重要文件

全國人大披露了10月19日全國人大常委會第三十一次會議上的一份文件，內容為財政部部長劉昆對房地產稅改革試點工作決定（草案）的說明。

劉昆表示，由于房地產市場全國差異很大，實際情況十分復雜，房地產稅立法工作需要循序漸進、穩妥推進。

國內房地產市場龐大，在一系列調控政策的影響之下，各個區域以及城市的房地產市場呈現不同特征，一二線城市樓市過熱，三四線城市樓市過冷。

面對復雜的市場情況，房地產稅的試點執行時間表備受關注。劉昆在文件中針對征收對象、征收范圍以及征收試點時間均給出了說明意見。

關于征收對象

房地產稅試點地區的征稅對象為居住用和非居住用等各類房地產，土地使用權人、房屋所有權人為房地產稅的納稅人。

劉昆表示，依法擁有的農村宅基地及其上住宅不納入試點征稅范圍。試點對非居住用房地產繼續按照《中人民共和國房產稅暫行條例》《中人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》執行，征稅范圍、計稅依據、稅率、稅收優惠和征收管理等維持現行制度不變，確保試點期間稅負平移，有利于減少對于企業經營的影響。

“考慮到目前我國城鄉經濟社會發展和居民收入水平總體上仍有較大差距，為減少試點對農村居民的影響?！?/p>

房地產稅征收對于農村群體的不納入，主要考慮其經濟收入與城市群體存在較大差距。如果按照新稅率標準執行征收，將會對其有較大影響，因此不將其納入征收范圍。

關于試點時間表

房地產稅改革試點工作由全國人大常委會授權后，國務院將制定房地產稅試點辦法，明確具體試點政策。

試點地區人民政府制定具體實施細則，細化改革試點落地措施。試點期限為五年。房地產稅征管涉及大量自然人，國務院及其有關部門、試點地區人民政府將構建科學可行的征管模式和程序。

從試點到全面實施的過程中，將會有較為復雜的問題出現。如何解決試點城市所出現的征收問題，對于五年后房地產稅的全面實施有著重要借鑒意義。因此，“由全國人大常委會依法授權國務院在部分地區開展房地產稅改革試點工作，為穩妥推進改革試點提供法律保障”。

劉昆認為，“深化房地產稅改革試點，可以發揮試點對整體改革的示范、突破、帶動作用，穩定市場預期，也為今后全國統一立法積累經驗、創造條件”。

關于試點城市

國務院按照積極穩妥的原則，統籌考慮深化試點與統一立法、促進房地產市場平穩健康發展等情況確定試點地區，報全國人大常委會備案。

房地產稅的試點與立法在路上，也會兼顧“促進房地產市場平穩健康發展”，因此在征收稅率與征收城市的選擇中，也面臨著一定的難題與挑戰。

在全國人大憲法和法律委員會對決定（草案）的審議結果報告中，憲法和法律委員會表示：依據部分全國人大常委委員提出的意見，刪除了決定（草案）中有關房地產稅計稅依據、適用稅率、減除標準等方面的條款，而是在改革試點過程中逐步研究探索、及時調整完善。

對于房地產稅的征收試點城市，行業中有多種猜測，但最終試點城市名單尚待公布。

中指研究院黃瑜表示，試點城市的選擇大概率將以市場韌性強、供需矛盾突出、房價上漲較快的一二線城市為主。她同時認為：“房地產稅的試點出臺將以引導真實住房需求，增加多套住房的持有成本為主，穩定市場的長期預期?！?/p>

房地產稅意義及影響

房地產稅對于即將執行試點的城市影響是多面的，包括購房者、房企以及地方政府都會因其試點執行受到影響。

從土地市場來看，在當前融資環境之下，房企拿地策略產生變化，從第三批集中供地的拍地情況中能夠看到，民營房企對于拿地非常謹慎，對資金鏈安全的擔憂已經取代了對規?；臎Q心。

從交易市場來看，面對房地產稅頒布后的持有成本上漲，購房者對于購房更為謹慎，即使面對房企所推出的促銷活動，購房者在“追高不追低”的心理預期影響之下，仍舊選擇持幣觀望，進一步加劇了房企的銷售回款現金流緊張。

房地產稅開征的作用在于改變長期市場預期，促進房地產市場平穩健康發展，規范和調節收入促進共同富裕，增加地方財政的來源以抑制其“賣地沖動”。

房地產稅從長期來看也并非“打壓行業”。在剛剛過去的2021-2022中國經濟年會上，國家發展改革委副主任寧吉喆強調：房地產是支柱產業。

雖然對于房地產行業的調控從未間斷，但房地產行業對于國民經濟發展的重要性毋庸置疑。2020年，房地產行業的gdp貢獻為7.45萬億，占總gdp比重為7.34%，位居第五。其“支柱”的行業地位迄今未變。