問：

廣州市花都區的一家房地產開發公司，去年欠一家建筑公司工程款300萬元，現在因房子銷售不好，現金流量嚴重不足，不能按時支付所欠工程款。房地產公司經與建筑公司協商，決定以開發的兩套商品房作價300萬元抵償對方的債務。該商品房的賬面成本為200萬元，公允價格約為270萬元。請問下房地產公司為這筆業務要交哪些稅費？具體金額為多少？具體的會計分錄要怎么寫呢？

答：

注冊會計師、稅務師楊雪回答道：

一、房地產公司需要繳納的稅費

1.增值稅

（1）如為一般計稅，適用稅率為9%，需要繳納的增值稅金額：270÷（1+9%）×9%=22.29萬元；

（2）如為簡易計稅，適用稅率為5%，需要繳納的增值稅金額：270÷（1+5%）×5%=12.86萬元。

2.城市維護建設稅及教育費附加

上述增值稅對應的城建稅和教育費附加分別如下：

（1）22.29×（7%+3%+2%）=2.67萬元；

（2）12.86×（7%+3%+2%）=1.54萬元。

3.企業所得稅

非貨幣性資產轉移行為，應視同銷售，按300萬元作為應稅收入，200萬元作為銷售成本，需要繳納的企業所得稅=（300-200）×25%=25萬元。

4.土地增值稅

土地增值稅=（房屋銷售收入-扣除項目金額）×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數

（1）房屋銷售收入=270÷（1+9%）=247.71萬元；

（2）扣除項目=242.805萬元；

計算過程如下：

①取得土地使用權支付的金額=0元

②房地產開發成本=200萬元

③房地產開發費用=0元

④與轉讓房地產有關的稅金=2.67+0.135=2.805萬元

⑤加計20%扣除=200×20%=40萬元。

（3）計算增值額=247.71-242.805=4.905萬元；

（4）應繳納的土地增值稅=4.905×30%=1.4715萬元。

5.印花稅

按照產權轉移書據稅目計算貼花，稅率為0.5‰；合同所載金額和增值稅分開注明的，按不含增值稅的合同金額確定計稅依據，未分開注明的，以合同所載金額為計稅依據。

估算的印花稅=270×0.5‰=0.135萬元。

二、具體的會計分錄

借：應付賬款-xx建筑公司-工程款 300萬

貸：主營業務收入 247.71萬

應交稅費-應交增值稅-銷項稅額 22.29萬

營業外收入-債務重組利得 30萬

借：主營業務成本 200萬

貸：開發成本 200萬

計提稅費：

借：稅金及附加-土地增值稅

稅金及附加-城市維護建設稅

稅金及附加-教育費附加

稅金及附加-地方教育費附加

稅金及附加-印花稅

貸：應交稅費-土地增值稅

應交稅費-城市維護建設稅

應交稅費-教育費附加

應交稅費-地方教育費附加

應交稅費-印花稅