2021年1月15日，某房地產開發企業同業主簽訂商品房買賣合同一份。合同約定總房款為180萬元，業主繳款時間如下：1月20日首付54萬元，2021年9月30日前繳納124萬元，向業主約定交房時間為2022年3月31日。該商品房成本為110萬元。本筆業務支付銷售人員傭金30000元。

1月24日，同另一業主簽訂商品房買賣合同一份。合同約定總房款為124萬元，業主繳款時間如下：2月6日首付38萬元，3月25日前繳納86萬元，向業主約定交房時間為2021年3月25日，即繳清房款時間。該商品房成本為70萬元。本筆業務支付銷售人員傭金10000元。

本月支付律師代理費20000元。

解析 ：2021年1月15日銷售的商品房，交房時間是2022年3月31日，系期房。盡管商品房買賣合同已經簽訂，但客戶在房地產企業履約的同時并未獲得由此帶來的經濟利益。不滿足《收入準則》第十一條“滿足下列條件之一的，屬于在某一時段內履行履約義務；否則，屬于在某一時點履行履約義務：

（一）客戶在企業履約的同時即取得并消耗企業履約所帶來的經濟利益。”之規定；盡管商品房買賣合同已經簽訂，但客戶并不能有效控制房地產企業對此房產的設計、建造等。不滿足《收入準則》第十一條“滿足下列條件之一的，屬于在某一時段內履行履約義務；否則，屬于在某一時點履行履約義務：

（二）客戶能夠控制企業履約過程中在建的商品”之規定；盡管商品房買賣合同已經簽訂，但客戶違約該房產不需要改動就可以銷售他人，同時僅僅有權向違約客戶收取違約金，并無有權就累計至今已完成的履約部分收取款項的權利。不滿足《收入準則》第十一條“滿足下列條件之一的，屬于在某一時段內履行履約義務；否則，屬于在某一時點履行履約義務：

（三）企業履約過程中所產出的商品具有不可替代用途，且該企業在整個合同期間內有權就累計至今已完成的履約部分收取款項。”之規定。綜上，即使是期房，不屬于在某一時段內履行履約義務，而是某一時點履行履約義務。

2021年1月24日銷售的商品房，交房時間是客戶繳清房款的時間，即2021年3月25日，系現房。根據《收入準則》第十三條“對于在某一時點履行的履約義務，企業應當在客戶取得相關商品控制權時點確認收入。在判斷客戶是否已取得商品控制權時，企業應當考慮下列跡象：（一）企業就該商品享有現時收款權利，即客戶就該商品負有限時付款義務”規定，該履約義務屬于“某一時點履行履約義務”。

1.2021年1月期房業務處理

應計提待轉銷項稅額

=540000/1.09*9% =44587.16元

應預繳增值稅

=540000/1.09*3%=14862.39元

(1)收到首付款

借:銀行存款 540000

貸:合同負債 495412.84

應交稅費—待轉銷項稅額 44587.16

（2）預交增值稅

借：應交稅費—預繳增值稅 14862.39

貸：銀行存款 14862.39

（3） 支付銷售傭金

借：合同取得成本—銷售傭金 30000

貸：銀行存款 30000

2.2021年2月現房業務處理

應計提待轉銷項稅額

=380000/1.09*9% =31376.15元

應預繳增值稅

=380000/1.09*3% =10458.72元

（1）收到首付款

借：銀行存款 380000

貸：合同負債 348623.85

應交稅費—待轉銷項稅額 31376.15

（2）支付傭金

借：銷售費用—銷售傭金 10000

貸：銀行存款 10000

（3）支付律師費

借：管理費用—律師費 20000

貸：銀行存款 20000

（4）預交增值稅

借：應交稅費—預繳增值稅10458.72

貸：銀行存款 10458.72

3.2021年3月現房業務處理

應計提待轉銷項稅額

=860000/1.09*9%=71009.17

結轉預繳增值稅

=10458.72

(1)收到房款

借:銀行存款 860000

貸:合同負債 788990.83

應交稅費—待轉銷項稅額 71009.17

(2)確認收入

借:合同負債 1137614.68

應交稅費—待轉銷項稅額 102385.32

貸:主營業務收入 1137614.68

應交稅費—應交增值稅

（銷項稅額） 102385.32

（3）確認成本

借：主營業務成本 700000

貸：開發商品 700000

（4）結轉預繳增值稅

借：應交稅費—未交增值稅 10458.72

貸：應交稅費—預繳增值稅 10458.72

4.2021年9月30日期房業務處理同前。（略）

5.2022年3月31日期房業務處理

應提增值稅銷項稅額

=1800000/1.09*9% =148623.86元

應轉預繳增值稅

=1800000/1.09*3%=49541.28元

應攤銷合同取得成本

=30000

（1）確認收入

借:合同負債 1651376.14

應交稅費—應交增值稅（待轉銷項稅額）148623.86

貸：主營業務收入 1651376.14

應交稅費—應交增值稅

（銷項稅額）148623.86

（2）確認成本

借：主營業務成本 1100000

貸：開發商品 1100000

（3）結轉預繳增值稅

借：應交稅費—未交增值稅 49541.28

貸： 應交稅費—預繳增值稅 49541.28

（4）攤銷合同取得成本

借：銷售費用—銷售傭金 30000