物業服務企業的營業成本包括直接費用和間接費用等

(1)直接費用，包括物業服務企業直接從事物業服務活動所發生的支出，由人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、固定資產折舊以及經業主同意的其他費用組成。

①人員費用。是指管理服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費，以及根據政府有關規定應當由物業服務企業繳納的住房公積金和養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用。

②物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用。是指為保障物業服務區域內共用部位共用設施設備的常使用和運行、維護保養所需的費用。不包括保修期內應由建設單位履行保修責任而支出的維修費、應由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

③綠化養護費用。是指管理、養護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農藥化肥費等。不包括應由建設單位支付的種苗種植費和前期維護費。

④清潔衛生費用。是指保持物業服務區域內環境衛生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環衛所需費用等。

⑤秩序維護費用。是指維護物業服務區域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業服務企業支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設備中已包括的監控設備。

⑥物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用。是指物業服務企業購買物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業服務企業與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。

⑦辦公費用。是指物業服務企業為維護管理區域常的物業服務活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通信費、書報費及其他費用。

⑧固定資產折舊。是指按規定折舊方法計提的物業服務固定資產的折舊金額。物業服務固定資產指在物業服務小區內由物業服務企業擁有的、與物業服務直接相關的、使用年限在一年以上的資產。

④經業主同意的其他費用。是指業主或者業主大會按規定同意由物業服務費開支的費用。

(2)間接費用，又稱管理費分攤，是指物業服務企業在管理多個物業項目情況下，為保證相關的物業服務常運轉而由各物業服務項目承擔的管理費用。

物業服務企業在管理多個物業服務項目情況下，為保證相關的物業服務常運轉，會發生企業管理人員的員工薪酬、員工法定福利、員工非法定福利、招聘費用、培訓費用、工會經費、固定資產折舊、辦公費用、物料采購費、業務招待費、水電費、市內交通費、車輛使用費（油費、路橋費、維修費用等）、差旅費、租賃及管理費、辦公設備維護費、網絡通信費、會議費用等。

物業服務企業所發生的管理費用按照一定的比例分攤到物業管理項目，這部分管理費用稱之為物業服務企業的間接費用。

物業服務企業只從事物業服務的，其所發生費用按其所管轄的物業服務企業的物業服務計費面積或者應收物業服務費加權分攤；物業服務企業兼營其他業務的，應先按實現收入的比重在其他業務和物業服務之間分攤，然后按上述方法在所管轄的各物業服務企業之間分攤。

2.物業服務企業的費用

是指在物業服務過程中發生的，與物業服務活動沒有直接聯系，屬于某一會計期間發生的費用。包括：

(1)管理費用。物業服務企業各部門（除市場部門外）發生的各項費用，包括員工薪酬、員工法定福利、員工非法定福利、招聘費用、培訓費用、工會經費、固定資產折舊、辦公費用、物料采購費、業務招待費、水電費、市內交通費、車輛使用費（油費、路橋費、維修費用等）、差旅費、租賃及管理費、辦公設備維護費、網絡通信費、會議費用等。

(2)營業費用。物業服務企業市場部門發生的各項費用，包括員工薪酬、員工法定福利、員工非法定福利、招聘費用、培訓費用、工會經費、固定資產折舊、辦公費用、物料采購費、業務招待費、水電費、市內交通費、車輛使用費(油費、路橋費、維修費用等）、差旅費、租賃及管理費、辦公設備維護費、網絡通信費、會議費用等。