1、土地增值稅清算的條件

符合下列條件之一的，房地產開發企業應（主動清算）進行土地增值稅的清算；

（1）房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；

（2）整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；

（3）直接轉讓土地使用權的；

（4）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。

符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求房地產開發企業（被動清算）進行土地增埴稅清算：

（1）已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的；

上述85%的規定可用下列公式表示：（已轉讓可售建筑面積+出租或自用可售建筑面積）÷總可售建筑面積≥85%。

（2）取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的。取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的，是指取得最后一份銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的情形。

（3）經主管稅務機關日常征管工作中發現問題，認為需要進行土地增值稅清算的。

（4）省稅務機關規定其他情況。

上述所稱“全部竣工”“已竣工驗收”是指房地產開發項目符合下列條件之一的情形：

①開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案；②開發產品已開始投入使用；③開發產品已取得了初始產權證明。上述清算條件參考了深圳市清算規程，與某些省市規定略有不同。

2、土地增值稅清算的時限

第一，應當清算的納稅人應當于符合清算條件之日起90日內向主管稅務機關申報土地增值稅清算。如存在工程結算或扣除項目憑證尚未完全取得的情形，納稅人可以向主管稅務機關申請延后清算申報。延后清算申報的時間最長不得超過90日。

納稅人在辦理延后清算申報提交申請的同時還應當提交未結算工程合同以及未取得扣除項目明細。延后清算申報申請由主管稅務機關審核確定。

屬于分期清算的，納稅人應當在項目完成銷售、滿足清算條件之日起90日內就剩余部分進行清算申報，完成全部項目的清算申報。

應當清算的納稅人在規定的期限未申報清算的，主管稅務機關應當向納稅人發送《稅務事項告知書》，通知其限期進行申報清算。對于納稅人在規定期限未申報清算的行為，主管稅務機關可以按照《稅收征收管理法》第六十二條的規定進行處罰。對上述納稅人主管稅務機關有權啟動該項目核定清算程序。

主稅務機關啟動核定清算程序后，應當在90個工作日內完成核定清算，確定應當補繳的稅款數額，并發送《稅款繳納通知書》限定納稅人在15日內補繳稅款，逾期則根據《稅收征收管理法》等有關規定加收罰款和滯納金。

納稅人在規定的期限內未補繳的，主管稅務機關應當追繳稅款，并按《稅收征收管理法》規定的相關程序辦理。

第二，對于符合條件的可清算項目，由主管稅務機關確定是否進行清算。對于確定需要進行清算的項目，由主管稅務機關下達《稅務事項通知書》，納稅人應當在收到《稅務事項通知書》之日起90日內辦理清算申報，并按規定提供清算資料；對于確定暫不清算的，應繼續做好項目管理，定期作出評估，及時確定清算申報時間，并通知納稅人辦理清算申報。

對符合條件主管稅務機關可以要求清算的納稅人，主管稅務機關應當納入重點管理，制定清算計劃，并在其符合可清算條件情形起1年內向納稅人發送《稅務事項通知書》，啟動清算程序。對確定進行清算的項目，由主管稅務機關下達清算通知書，要求納稅人在收到清算通知之日起90日內進行清算申報。

如存在工程結算滯后或扣除項目憑證尚未完全取得的情形，納稅人可以向主管稅務機關申請延后清算申報。延后清算申報的時間最長不得超過90日。

3、土地增值稅清算資料

納稅人辦理土地增值稅清算申報時應提供下列清算資料：

（1）土地增值稅清算申報表及其附表。

（2）房地產開發項目清算說明。主要內容應包括房地產開發項目立項、用地、開發、銷售、關聯方交易、融資、稅款繳納及成本費用分攤方式等基本情況和主管稅務機關需要了解的其他情況。

（3）國有土地使用證、建設用地規劃許可證及附件、建設工程規劃許可證及附件、建設工程施工許可證、商品房預售許可證、初始產權登記證、測繪報告、竣工驗收備案表。

（4）取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓(轉讓)合同。

（5）拆遷(回遷)合同、簽收花名冊或簽收憑證。

（6）銀行貸款合同銀行貸款利息結算通知單。

（7）項目規劃、設計、勘察、工程招投標、工程施工、材料采購等相關有效憑證。

（8）竣工驗收報告、工程竣工決算報告、甲供材料設備購領存明細表。

（9）商品房銷售臺賬、銷售合同等與轉讓房地產的收入、成本和費用有關的證明資料。

（10）開發項目中的公共配套設施，建成后產權屬于全體業主所有和建成后無償移交給政府、公用事業單位用于非營利性社會公共事業的相關證明資料。

（11）轉讓房地產有關稅金的完稅憑證。對于同一張完稅憑證屬于多個開發項目繳納稅金的，應在完稅憑證上注明清算項目繳納的稅金金額。

（12）納稅人委托稅務中介機構審核鑒證的清算項目，還應報送中介機構出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。

（13）主管稅務機關需要相應項目記賬憑證的，納稅人還應提供記賬憑證復印件。

主管稅務機關收到納稅人清算申報資料后，對符合清算條件的項目，且報送自的清算資料完備的，予以受理；對納稅人符合清算條件但報送的清算資料不全的，應要求納稅人在15日內補報，納稅人在規定的期限內補齊清算資料后，予以受理；對不符合清算條件的項目，不予受理。主管稅務機關已受理的清算申報申請，納稅人無當理由不得撤銷。主管稅務機關在做出予以受理、補資料告知、不予受理決定時，應向納稅人下達《稅務事項通知書》予以書面告知。

主管稅務機關受理納稅人《土地增值稅清算申報表》及其附表后，在10個個工作日內完成邏輯審核，審核后向納稅人發送《稅款繳納通知書》。