根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》（國稅函〔2007〕645號）的規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。

2、以土地?fù)Q房屋是否需要繳納土地增值稅？

納稅人以土地?fù)Q房屋（不含合作建房），應(yīng)對轉(zhuǎn)讓房屋和轉(zhuǎn)讓土地的雙方分別征收土地增值稅，其計(jì)征依據(jù)為房屋的交易價(jià)（或評估價(jià)）。

3、對房地產(chǎn)抵押行為是否征收土地增值稅？

房地產(chǎn)抵押的在抵押期間不征稅，抵押期滿后如房地產(chǎn)權(quán)屬未轉(zhuǎn)移的不征稅；如以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的應(yīng)征稅。

4、對房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品對外投資是否應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅？

財(cái)稅〔2018〕57號文件規(guī)定，單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。即對以房地產(chǎn)投資入股房地產(chǎn)企業(yè)或者房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)對外投資，都應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅，不能適用暫不征稅政策。

5、對合作建房行為是否應(yīng)征收土地增值稅？

財(cái)稅字〔1995〕48號文件規(guī)定，對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。

6、對開發(fā)公司代建的房地產(chǎn)是否應(yīng)征收土地增值稅？

對開發(fā)公司代建的房地產(chǎn)不征稅。代建房地產(chǎn)應(yīng)以委托方名義立項(xiàng)，其土地使用權(quán)和開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)應(yīng)歸屬于委托方。

7、房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于自營、出租等其他用途時(shí)是否應(yīng)征收土地增值稅？

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

8、以轉(zhuǎn)讓股權(quán)名義轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)行為是否征收土地增值稅？

國稅函〔2000〕687號文件規(guī)定：“鑒于深圳市能源集團(tuán)有限公司和深圳能源投資股份有限公司一次性共同轉(zhuǎn)讓深圳能源（欽州）實(shí)業(yè)有限公司100 ％的股權(quán)，且這些以股權(quán)形式表現(xiàn)的資產(chǎn)主要是土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物，經(jīng)研究，對此應(yīng)按土地增值稅的規(guī)定征稅。”

國稅函2009387號文件規(guī)定，鑒于廣西玉柴營銷有限公司在2007年10月30日將房地產(chǎn)作價(jià)入股后，于2007年12月6日、18日辦理了房地產(chǎn)過戶手續(xù)，同月25日即將股權(quán)進(jìn)行了轉(zhuǎn)讓，且股權(quán)轉(zhuǎn)讓金額等同于房地產(chǎn)的評估值。因此，我局認(rèn)為這一行為實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)交易行為，應(yīng)按規(guī)定征收土地增值稅。

國稅函〔2011〕415號文件規(guī)定，經(jīng)研究，同意你局關(guān)于“北京國泰恒生投資有限公司利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式讓渡土地使用權(quán)，實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)交易行為”的認(rèn)定，應(yīng)依照《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，征收土地增值稅。

備注：個(gè)案批復(fù)是否具備通用效力？各地稅務(wù)機(jī)關(guān)需要根據(jù)具體情況具體對待。

9、將國有土地歸還政府是否征稅？

條例規(guī)定：“因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。”細(xì)則規(guī)定：“條例所稱的因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)。因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，比照本規(guī)定免征土地增值稅。”財(cái)稅〔2006〕21號文件規(guī)定：“細(xì)則所稱：因‘城市實(shí)施規(guī)劃’而搬遷，是指因舊城改造或因企業(yè)污染、擾民（指產(chǎn)生過量廢氣、廢水、廢渣和噪音，使城市居民生活受到一定危害），而由政府或政府有關(guān)主管部門根據(jù)已審批通過的城市規(guī)劃確定進(jìn)行搬遷的情況；因‘國家建設(shè)的需要’而搬遷，是指因?qū)嵤﹪鴦?wù)院、省級人民政府、國務(wù)院有關(guān)部委批準(zhǔn)的建設(shè)項(xiàng)目而進(jìn)行搬遷的情況。”根據(jù)現(xiàn)行政策規(guī)定，對“因城市實(shí)施規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而被政府批準(zhǔn)征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權(quán)”應(yīng)當(dāng)免征土地增值稅。對于非因“城市實(shí)施規(guī)劃”或者“國家建設(shè)”需要而收回土地使用權(quán)的行為，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定征收土地增值稅。“城市實(shí)施規(guī)劃”和“國家建設(shè)”的范圍按財(cái)稅〔2006〕21號文件規(guī)定執(zhí)行。

10、政府的事業(yè)單位合并或劃撥房地產(chǎn)權(quán)證變更是否視同轉(zhuǎn)讓？

不構(gòu)成有償轉(zhuǎn)讓，不征稅。

11、集體土地使用權(quán)上的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是否征稅？

不征稅。

12、在租用的國有土地上建造房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的是否征稅？

最終形成不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的應(yīng)征稅，未構(gòu)成不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的不征稅。

13、轉(zhuǎn)讓地下建筑物是否征稅？

最終形成不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的應(yīng)征稅，未構(gòu)成不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的不征稅。

14、飛機(jī)跑道、碼頭泊位轉(zhuǎn)讓征不征土地增值稅？

國稅函〔2010〕347號文件規(guī)定：“根據(jù)《中人民共和國土地增值稅暫行條例》規(guī)定，對轉(zhuǎn)讓碼頭泊位、機(jī)場跑道等基礎(chǔ)設(shè)施性質(zhì)的建筑物行為，應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅。”

15、架空的管道、輸送帶轉(zhuǎn)讓征不征土地增值稅？

如果管道、輸送帶構(gòu)成不動產(chǎn)，且與國有土地一并轉(zhuǎn)讓的，其轉(zhuǎn)讓收入應(yīng)一并征收土地增值稅。

16、銷售房地產(chǎn)同時(shí)贈送電視、空調(diào)等電器的，在計(jì)征土地增值稅時(shí)如何處理？

電視、空調(diào)等電器屬于有形動產(chǎn)，不屬于土地增值稅征稅范圍。在計(jì)征土地增值稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)從轉(zhuǎn)讓收入中剔除電視、空調(diào)的價(jià)值（建議按買價(jià)確認(rèn)），其成本費(fèi)用中應(yīng)同時(shí)剔除電視、空調(diào)的價(jià)值。

17、開發(fā)商超規(guī)劃多建的地下（層）或地上樓層轉(zhuǎn)讓是否征稅？

最終形成不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的應(yīng)征稅，未構(gòu)成不動產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的不征稅。

18、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)將房產(chǎn)過戶到投資者個(gè)人名下或者投資者為業(yè)主的個(gè)體工商戶名下的，是否征稅？

按照財(cái)稅〔2018〕17號文第六條的規(guī)定： 同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的劃轉(zhuǎn)，免征契稅。

但土地增值稅方面沒有類似屬于同一主體之間的權(quán)屬變更，暫不征稅土地增值稅的明確規(guī)定。

19、非直系親屬繼承能否不征稅？

細(xì)則在規(guī)定繼承不征稅時(shí)，未對法定繼承和遺囑繼承進(jìn)行區(qū)分。根據(jù)繼承法的相關(guān)規(guī)定繼承不動產(chǎn)的行為，不構(gòu)成有償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，不征收土地增值稅。

20、房地產(chǎn)企業(yè)在土地增值稅清算時(shí)，如何確認(rèn)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入？

國稅函〔2010〕220號文件規(guī)定：“土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，在清算前已發(fā)生補(bǔ)、退房款的，應(yīng)在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以調(diào)整。”

根據(jù)上述規(guī)定，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，稅法有可能比會計(jì)提前確認(rèn)收入，即需要調(diào)增土增稅應(yīng)稅收入。需要注意的是，在調(diào)增收入的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許配比扣除與收入相對應(yīng)的扣除項(xiàng)目成本。

21、房地產(chǎn)企業(yè)代收費(fèi)用是否應(yīng)確認(rèn)為收入？

根據(jù)財(cái)稅字〔1995〕48號文件規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20％扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

22、房地產(chǎn)企業(yè)以開發(fā)產(chǎn)品安置回遷戶應(yīng)如何進(jìn)行土地增值稅處理？

根據(jù)國稅函〔2010〕220號文件以及國稅發(fā)〔2006〕187號文件的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房應(yīng)當(dāng)視同銷售確認(rèn)收入，其銷售價(jià)格按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定，或者由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將視同銷售的金額確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

房地產(chǎn)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按上述規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

23、對房地產(chǎn)企業(yè)向購房者收取的違約金是否征收土地增值稅？

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部價(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益。”此處所稱“有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益”包括納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款（延期付款）利息以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)收益。對完成購房的購房者，因未按規(guī)定的期限付款等原因向房地產(chǎn)企業(yè)支付的違約金，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品收入，計(jì)算繳納土地增值稅。但是以下情形的違約金不屬于土地增值稅收入：

一是因房地產(chǎn)購買方違約，導(dǎo)致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方收取的該項(xiàng)違約金不屬于與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益，不確認(rèn)為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

二是對未完成購房的購房者，因退房等原因向房地產(chǎn)企業(yè)支付的違約金，不屬于房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓開發(fā)產(chǎn)品收入，不征收土地增值稅。

房地產(chǎn)企業(yè)因銷售房地產(chǎn)收取的分期付款（延期付款）利息、滯納金、賠償金以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)利益，比照上述原則進(jìn)行處理。

24、土地增值稅視同銷售情形有哪些？視同銷售收入應(yīng)如何確定？

土地增值稅視同銷售情形主要有：

一是根據(jù)實(shí)施細(xì)則以及財(cái)稅字〔1995〕48號文件的規(guī)定，房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)之外的情形，應(yīng)當(dāng)視同銷售征收土地增值稅；

二是根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕91號文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)；

三是根據(jù)國稅函〔2010〕220號文件的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于安置回遷戶的，安置用房應(yīng)當(dāng)視同銷售處理。

對于上述視同銷售項(xiàng)目，在計(jì)算土地增值稅時(shí)應(yīng)按公允價(jià)值計(jì)量原則確定相關(guān)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)做相應(yīng)的納稅調(diào)整。

按照國稅發(fā)〔2009〕91號文件的規(guī)定，視同銷售收入按下列方法和順序確認(rèn)：

①按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；

②由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格或評估價(jià)值確定。

需要說明的是，執(zhí)行《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》的房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于換取戶的存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)等非貨幣性資產(chǎn)，按照收入準(zhǔn)則進(jìn)行會計(jì)處理。

25、房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于出租取得的租金收入是否征收土地增值稅？

根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)用于對外出租，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

26、哪些情況下應(yīng)對轉(zhuǎn)讓價(jià)格進(jìn)行評估？

條例規(guī)定，對于納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成效價(jià)格的或轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格又無當(dāng)理由的，按照房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收。

細(xì)則規(guī)定：

①房地產(chǎn)評估價(jià)格，是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評定的價(jià)格。評估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

②隱瞞，虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，是指納稅人不報(bào)或有意低報(bào)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物價(jià)款的行為。

③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無當(dāng)理由的，是指納稅人申報(bào)的轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的實(shí)際成交價(jià)低于房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的交易價(jià)，納稅人又不能提供憑據(jù)或無當(dāng)理由的行為。

④隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格，應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格進(jìn)行評估。稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

⑤轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格，又無當(dāng)理由的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

國稅函發(fā)〔1995〕110號文件規(guī)定：對評估價(jià)與市場交易價(jià)差距較大的轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)不予確認(rèn)，要求其重新評估。

27、如何確認(rèn)房地產(chǎn)銷售價(jià)格明顯偏低？

二、關(guān)于“計(jì)稅價(jià)格明顯偏低”的問題。

河南省地方稅務(wù)局轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知（豫地稅函2010202號）明確：“明顯偏低”是指低于該項(xiàng)目當(dāng)月同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格的10%，如當(dāng)月無銷售價(jià)格的應(yīng)按照上月同類房地產(chǎn)平均銷售價(jià)格計(jì)算；無銷售價(jià)格的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照市場指導(dǎo)價(jià)、社會中介機(jī)構(gòu)評估價(jià)格、繳納契稅的價(jià)格和實(shí)際交易價(jià)格，按孰高原則確定計(jì)稅價(jià)格。

28、在計(jì)算土地增值稅時(shí)，對關(guān)聯(lián)交易是否應(yīng)進(jìn)行調(diào)整？

《稅收征收管理法》規(guī)定：“企業(yè)或者外國企業(yè)在中國境內(nèi)設(shè)立的從事生產(chǎn)、經(jīng)營的機(jī)構(gòu)、場所與其關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來，應(yīng)當(dāng)按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用；不按照獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來收取或者支付價(jià)款、費(fèi)用，而減少其應(yīng)納稅的收入或者所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)進(jìn)行合理調(diào)整。”

國稅發(fā)〔2009〕91號文件規(guī)定：“在審核收入和扣除項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注關(guān)聯(lián)企業(yè)交易是否按照公允價(jià)值和營業(yè)常規(guī)進(jìn)行業(yè)務(wù)往來。”根據(jù)上述規(guī)定，對房地產(chǎn)企業(yè)因關(guān)聯(lián)交易多確認(rèn)或者少確認(rèn)收入和扣除項(xiàng)目的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)予以調(diào)增或調(diào)減。

29、“營改增”后如何確認(rèn)土地增值稅收入？

財(cái)稅〔2016〕43號規(guī)定：自2016年5月1日起，土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。

國家稅務(wù)總局公告2016年第70號規(guī)定，自2016年11月10日起：

一是營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額；適用簡易計(jì)稅方法的納稅人，其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅應(yīng)納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預(yù)征稅款計(jì)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，可按照以下方法計(jì)算土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：土地增值稅預(yù)征的計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款-應(yīng)預(yù)繳增值稅稅款。

二是納稅人將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條規(guī)定執(zhí)行。

三是納稅人安置回遷戶，其拆遷安置用房應(yīng)稅收入和扣除項(xiàng)目的確認(rèn)，應(yīng)按照《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）第六條規(guī)定執(zhí)行。

四是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，按以下方法確定相關(guān)金額：土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入。

30、轉(zhuǎn)讓加油站如何確認(rèn)土地增值稅應(yīng)稅收入？

根據(jù)稅總函〔2017〕513號文件規(guī)定，《成品油市場管理辦法》（商務(wù)部令2006年第23號）第三十六條規(guī)定：成品油經(jīng)營批準(zhǔn)證書不得偽造、涂改，不得買賣、出租、轉(zhuǎn)借或者以任何其他形式轉(zhuǎn)讓；第二十九條規(guī)定：經(jīng)營單位投資主體發(fā)生變化的，原經(jīng)營單位應(yīng)辦理相應(yīng)經(jīng)營資格的注銷手續(xù)，新經(jīng)營單位應(yīng)重新申辦成品油經(jīng)營資格。因此，對依法不得轉(zhuǎn)讓的成品油零售特許經(jīng)營權(quán)作價(jià)或評估作價(jià)不應(yīng)從轉(zhuǎn)讓加油站整體資產(chǎn)的收入金額中扣除。

31、房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)支付的契稅能否加計(jì)扣除？

根據(jù)國稅函〔2010〕220號文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除，即允許作為加計(jì)扣除的計(jì)算。

32、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)能否計(jì)入地價(jià)扣除？

國稅函〔2010〕220號文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。

33、成片受讓、分期開發(fā)的土地如何分?jǐn)偟貎r(jià)？

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定．可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

國稅函〔1999〕112號文件規(guī)定：根據(jù)土地增值稅立法精神，《細(xì)則》所稱“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費(fèi)用是計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目。因此，在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時(shí)，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計(jì)算分?jǐn)偅矗嚎赊D(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。

34、不同類型開發(fā)產(chǎn)品如何分?jǐn)偟貎r(jià)？

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》（財(cái)法字〔1995〕6號）第九條明確， 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?/strong>，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?/p>

《國家稅務(wù)總局關(guān)于廣西土地增值稅計(jì)算問題請示的批復(fù)》（國稅函〔1999〕112號）明確，《細(xì)則》第九條的“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按《細(xì)則》第七條法規(guī)，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費(fèi)用是計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目。因此，在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時(shí)，按實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計(jì)算分?jǐn)偅矗?strong>可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。

國稅發(fā)〔2006〕187號第四條第五項(xiàng)明確，屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。

國稅發(fā)〔2009〕91號第二十一條第五項(xiàng)明確，納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。

實(shí)務(wù)中在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同類型房地產(chǎn)是否分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅，所以就產(chǎn)生了成本費(fèi)用（扣除項(xiàng)目）在不同類型房地產(chǎn)之間的分?jǐn)倖栴}。

在分?jǐn)偼恋爻杀緯r(shí)可以分兩步進(jìn)行：

第一步，先將占地相對獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，按該類型房地產(chǎn)實(shí)際占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>

第二步：對于剩余混建的不同類型房地產(chǎn)（如商住樓等），應(yīng)當(dāng)首先確定混建房屋占地的總土地成本，然后根據(jù)混建房屋中某一類型房地產(chǎn)建筑面積占混建該項(xiàng)目總建筑面積的比例分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>

35、對房地產(chǎn)企業(yè)接受投資的土地如何確定取得土地使用權(quán)所支付的金額？

財(cái)稅〔2018〕57號文件規(guī)定，單位、個(gè)人在改制重組時(shí)以房地產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征土地增值稅。上述改制重組有關(guān)土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。因此，房地產(chǎn)企業(yè)接受投資的土地，如果在投資環(huán)節(jié)已經(jīng)按規(guī)定繳納了土地增值稅，則應(yīng)當(dāng)以投資環(huán)節(jié)土地增值稅計(jì)稅價(jià)格和繳納的相關(guān)稅費(fèi)作為土地增值稅計(jì)稅成本。

36、對非房地產(chǎn)企業(yè)接受投資的土地如何確定取得土地使用權(quán)所支付的金額？

一是非房地產(chǎn)企業(yè)將土地投資于非房地產(chǎn)企業(yè)，可以暫不征土地增值稅，此情形下應(yīng)以投資方原取得該宗國有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，作為被投資方取得土地的計(jì)稅成本；

二是房地產(chǎn)企業(yè)將土地投資于非房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)按規(guī)定征收土地增值稅，此情形下應(yīng)當(dāng)以投資環(huán)節(jié)土地增值稅計(jì)稅價(jià)格和繳納的相關(guān)稅費(fèi)作為土地增值稅計(jì)稅成本。

37、對因企業(yè)合并、分立等資產(chǎn)重組活動（假設(shè)不涉及房地產(chǎn)企業(yè)）取得的土地，應(yīng)如何確定取得土地使用權(quán)所支付的金額？

財(cái)稅〔2018〕57號文件規(guī)定，按照法律規(guī)定或者合同約定，兩個(gè)或兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)，且原企業(yè)投資主體存續(xù)的，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到合并后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征土地增值稅。符合以上規(guī)定的資產(chǎn)重組活動取得的土地，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)重組前取得該宗國有土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用，作為土地增值稅計(jì)稅成本。

38、取得土地使用權(quán)環(huán)節(jié)支付的中介費(fèi)能否計(jì)入土地成本？

中介費(fèi)不屬于按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用，因此不能計(jì)入土地成本。

39、房地產(chǎn)企業(yè)支付的拆遷補(bǔ)償費(fèi)是否應(yīng)取得發(fā)票？

根據(jù)財(cái)稅〔2016〕36號文件規(guī)定，土地所有者出讓土地使用權(quán)和土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者免征增值稅。《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于明確無償轉(zhuǎn)讓股票等增值稅政策的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2020年第40號）三、土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相關(guān)有形動產(chǎn)、不動產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)的行為，屬于《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定》（財(cái)稅〔2016〕36號印發(fā)）第一條第（三十七）項(xiàng)規(guī)定的土地使用者將土地使用權(quán)歸還給土地所有者的情形。

綜上，如果拆遷行為屬于政府收回土地使用權(quán)行為，那么被拆遷方取得的補(bǔ)償收入屬于免征增值稅范圍，可向房地產(chǎn)企業(yè)開具免稅發(fā)票。

40、公共設(shè)施配套費(fèi)如何計(jì)算扣除？

國稅發(fā)〔2006〕187號文規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理：建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除；建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。

41、房地產(chǎn)裝修費(fèi)用能否計(jì)入開發(fā)成本？

國稅發(fā)〔2006〕187號文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，對以建筑物或構(gòu)筑物為載體，移動后會引起性質(zhì)、形狀改變或者功能受損的裝修支出，可作為開發(fā)成本予以扣除。但對可移動的物品(如可移動的家用電器、家具、日用品、裝飾用品等)，不計(jì)收入也不允許扣除相關(guān)成本費(fèi)用。

42、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的預(yù)提費(fèi)用，能否計(jì)算扣除？

國稅發(fā)〔2006〕187號文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生的預(yù)提費(fèi)用不予扣除。根據(jù)國稅發(fā)〔2009〕91號文件規(guī)定，在土地增值稅清算中，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。

需要注意的是，預(yù)提費(fèi)用實(shí)際發(fā)生且取得合法有效憑證后，可根據(jù)支出項(xiàng)目按規(guī)定計(jì)入相關(guān)成本費(fèi)用，并計(jì)算扣除。

43、房地產(chǎn)企業(yè)扣留的質(zhì)量保證金能否計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本？

國稅函〔2010〕220號文件規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。

44、財(cái)稅字1995（48）號中解釋印花稅在管理費(fèi)用中扣除，不應(yīng)在稅金扣除，但是財(cái)會2016（22）文件中，把印花稅調(diào)整到稅金及附加科目了，現(xiàn)在是否可以扣除？

《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅字〔1995〕48號）第九條規(guī)定，細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許扣除在轉(zhuǎn)讓時(shí)繳納的印花稅。因此，不管計(jì)入何種會計(jì)科目，細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的印花稅。

45、據(jù)實(shí)扣除利息需要具備哪些條件？

凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。

據(jù)實(shí)扣除須同時(shí)符合以下四個(gè)條件：

第一，如果納稅人存在非房地產(chǎn)經(jīng)營項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)能夠?qū)⒗⒃诜康禺a(chǎn)項(xiàng)目和非房地產(chǎn)項(xiàng)目之間準(zhǔn)確劃分；

第二，利息支出能夠在不同清算單位之間準(zhǔn)確歸集；

第三，利息支出能夠在不同類型房地產(chǎn)之間準(zhǔn)確計(jì)算分?jǐn)偅?/p>

第四，能夠提供金融機(jī)構(gòu)證明（注：信托投資公司屬于金融機(jī)構(gòu)；納稅人支付的委托貸款利息支出屬于不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出），允許據(jù)實(shí)計(jì)算扣除的利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。對通過金融機(jī)構(gòu)以外的其它融資渠道借款（如向單位拆借資金或向個(gè)人集資等）有利息支出的，視為無法提供金融機(jī)構(gòu)證明處理。

利息支出不能同時(shí)符合上述四個(gè)條件的，則應(yīng)當(dāng)按照取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計(jì)算扣除。

46、房地產(chǎn)企業(yè)全部使用自有資金，沒有利息支出的，開發(fā)費(fèi)用能否按土地成本與開發(fā)成本之和的10%計(jì)算扣除？

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》（國稅函〔2010〕220號）的規(guī)定，如果納稅人實(shí)際發(fā)生的利息支出小于取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%，仍可按取得土地使用權(quán)支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%計(jì)算扣除，所有開發(fā)費(fèi)用按土地成本與開發(fā)成本之和的10%計(jì)算扣除

47、房地產(chǎn)企業(yè)既有金融機(jī)構(gòu)借款又有其他渠道借款，但其金融機(jī)構(gòu)借款利息支出大于土地成本與開發(fā)成本之和的5%的，利息支出能否選擇據(jù)實(shí)扣除？

細(xì)則以及國稅函〔2010〕220號文件的規(guī)定，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除。但其他渠道借款發(fā)生的不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的利息支出不得扣除。

48、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用能否同時(shí)適用利息支出據(jù)實(shí)扣除和按10%的比例計(jì)算扣除？

國稅函〔2010〕220號文件的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用不能同時(shí)適用利息支出據(jù)實(shí)扣除和按10%的比例計(jì)算扣除。即選擇利息支出據(jù)實(shí)扣除的，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用只能按土地成本及開發(fā)成本的5%計(jì)算扣除。

49、對計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出在計(jì)算土地增值稅時(shí)是否允許加計(jì)扣除？

國稅函〔2010〕220號文件規(guī)定：“土地增值稅清算時(shí)，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。”因此，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的利息支出無論會計(jì)上如何進(jìn)行處理，在計(jì)算土地增值稅時(shí)都應(yīng)當(dāng)按照利息支出的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理，其計(jì)入開發(fā)成本的利息支出應(yīng)當(dāng)從開發(fā)成本中調(diào)減，不得列入開發(fā)成本加計(jì)扣除。

50、利用閑置專項(xiàng)借款對外投資取得收益應(yīng)如何進(jìn)行處理？

國稅發(fā)〔2009〕91號文件的規(guī)定，利用閑置專項(xiàng)借款對外投資取得收益，其收益應(yīng)當(dāng)沖減利息支出。

51、據(jù)實(shí)扣除的利息支出如何計(jì)算分?jǐn)傊敛煌愋头康禺a(chǎn)？

按規(guī)定允許據(jù)實(shí)扣除的利息支出，應(yīng)按某一類型房地產(chǎn)土地成本與開發(fā)成本之和占該房地產(chǎn)項(xiàng)目總土地成本與總開發(fā)成本之和的比例計(jì)算該類型房地產(chǎn)應(yīng)分?jǐn)偟睦⒅С觥?/p>

52、銷售非房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（銷售非房地產(chǎn)企業(yè)建造的新房）能否扣除利息支出和相關(guān)費(fèi)用？

允許扣除利息支出和相關(guān)費(fèi)用范圍，只限于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目（只限于立項(xiàng)時(shí)確定為開發(fā)產(chǎn)品的范圍），非開發(fā)產(chǎn)品（如立項(xiàng)時(shí)為固定資產(chǎn)）不能扣除利息支出和相關(guān)費(fèi)用。

53、預(yù)提費(fèi)用能否在土地增值稅清算時(shí)扣除？

答：根據(jù)國稅發(fā)〔2006〕187號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。

54、舊房重置成本價(jià)的具體含義是什么？

重置成本價(jià)的含義是，對舊房及建筑物按轉(zhuǎn)讓時(shí)的建材價(jià)格和人工費(fèi)用計(jì)算，建造同樣面積、同樣層次、同樣結(jié)構(gòu)、同樣建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)的新房及建筑物所需花費(fèi)的成本費(fèi)用，減除折舊后的金額。

55、轉(zhuǎn)讓舊房為什么要對房屋及建筑物進(jìn)行評估？

國稅函發(fā)〔1995〕110號文件規(guī)定：轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的，在計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)值，并由當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)參考評估機(jī)構(gòu)的評估而確認(rèn)的價(jià)格，以及在轉(zhuǎn)讓時(shí)交納的有關(guān)稅金。

這主要是考慮到如果按原成本價(jià)作為扣除項(xiàng)目金額，不盡合理。而采用評估的重置成本價(jià)能夠相對消除通貨膨脹因素的影響，比較合理。

56、轉(zhuǎn)讓舊房能夠提供評估價(jià)的，是否需要同時(shí)提供地價(jià)？

財(cái)稅字〔1995〕48號文件規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。”

57、土地價(jià)值能否通過評估進(jìn)入重置成本在稅前扣除？

不可以。在計(jì)征土地增值稅時(shí)，土地必須按照計(jì)稅成本（取得土地實(shí)際支付的金額）據(jù)實(shí)扣除。

58、如何區(qū)分新建房和舊房？

財(cái)稅字〔1995〕48號文件規(guī)定：“新建房是指建成后未使用的房產(chǎn)。凡是已使用一定時(shí)間或達(dá)到一定磨損程度的房產(chǎn)均屬舊房。使用時(shí)間和磨損程度標(biāo)準(zhǔn)可由各省、自治區(qū)、直轄市財(cái)政廳（局）和地方稅務(wù)局具體規(guī)定。”

豫財(cái)稅政字199861號明確：凡房屋建成后，使用時(shí)間在一年（含一年）以內(nèi)的視為新房。凡房屋建成后，使用時(shí)間在一年（不含一年）以上的為舊房。

如果房屋使用在一年以內(nèi)由于磨損程度較大或遭受重大損壞的，由市地地方稅務(wù)局上報(bào)省地方稅務(wù)局審批后，也可視為舊房。

59、轉(zhuǎn)讓舊房時(shí)已繳納的契稅可否在計(jì)稅時(shí)扣除？

財(cái)稅字〔1995〕48號文件規(guī)定：“對于個(gè)人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入時(shí)已繳納的契稅，在舊房及建筑物的評估價(jià)中已包括了此項(xiàng)因素，在計(jì)征土地增值稅時(shí)，不另作為‘與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金’予以扣除。”

60、轉(zhuǎn)讓舊房的評估費(fèi)用能否扣除？

財(cái)稅字〔1995〕48號文件規(guī)定：“納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物時(shí)因計(jì)算納稅的需要而對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，其支付的評估費(fèi)用允許在計(jì)算增值額時(shí)予以扣除。對條例第九條規(guī)定的納稅人隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格等情形而按房地產(chǎn)評估價(jià)格計(jì)算征收土地增值稅所發(fā)生的評估費(fèi)用，不允許在計(jì)算土地增值稅時(shí)予以扣除。”

61、轉(zhuǎn)讓舊房不能提供評估價(jià)格但能夠提供發(fā)票的，應(yīng)如何計(jì)征土地增值稅？

根據(jù)財(cái)稅〔2006〕21號文件的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，取得土地使用權(quán)支付的金額和房屋及建筑物的評估價(jià)格，可按發(fā)票所載金額并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。對納稅人購房時(shí)繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì)5%的基數(shù)。

國稅函〔2010〕220號文件規(guī)定：“計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)‘每年’按購房發(fā)票所載日期起至售房發(fā)票開具之日止，每滿12個(gè)月計(jì)一年；超過一年，未滿12個(gè)月但超過6個(gè)月的，可以視同為一年。”

國家稅務(wù)總局公告2016年第70號規(guī)定：自2016年11月10日起，營改增后，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價(jià)格，但能提供購房發(fā)票的，《中人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第一、三項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額按照下列方法計(jì)算：

①提供的購房憑據(jù)為營改增前取得的營業(yè)稅發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額（不扣減營業(yè)稅）并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

②提供的購房憑據(jù)為營改增后取得的增值稅普通發(fā)票的，按照發(fā)票所載價(jià)稅合計(jì)金額從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

③提供的購房發(fā)票為營改增后取得的增值稅專用發(fā)票的，按照發(fā)票所載不含增值稅金額加上不允許抵扣的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額之和，并從購買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì)5%計(jì)算。

62、轉(zhuǎn)讓舊房既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票，如何計(jì)征土地增值稅？

財(cái)稅〔2006〕21號文件規(guī)定：“對于轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，既沒有評估價(jià)格，又不能提供購房發(fā)票的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以根據(jù)《中人民共和國稅收征收管理法》第35條的規(guī)定，實(shí)行核定征收。”

63、開發(fā)項(xiàng)目在營改增前后均有稅金的如何處理？

根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第70號文件規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在營改增后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算時(shí)，按以下方法確定相關(guān)金額：與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=營改增前實(shí)際繳納的營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加+營改增后允許扣除的城建稅、教育費(fèi)附加。

64、非房地產(chǎn)企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)，能否享受加計(jì)扣除政策？

《中人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二條規(guī)定，本法所稱房地產(chǎn)開發(fā)，是指在依據(jù)本法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，不僅指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

只要納稅人從事房地產(chǎn)開發(fā)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，均可按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)20%的扣除。允許加計(jì)扣除的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目只限于立項(xiàng)時(shí)確定為開發(fā)產(chǎn)品的范圍，非開發(fā)產(chǎn)品（如立項(xiàng)時(shí)為固定資產(chǎn)）不能加計(jì)扣除。

65、對直接轉(zhuǎn)讓土地的，能否享受加計(jì)扣除政策？

根據(jù)國稅函發(fā)〔1995〕第110號文件的規(guī)定：“對取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金（不得加計(jì)扣除）。對取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，和開發(fā)土地所需成本再加計(jì)開發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。”需要注意的是，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，在計(jì)算其增值額時(shí)允許加計(jì)扣除的只限于“開發(fā)成本”，而不包括“取得土地使用權(quán)所支付的金額”。

66、購入在建項(xiàng)目再開發(fā)如何計(jì)算土地增值稅？

河南省稅務(wù)局明確，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購買在建工程，繼續(xù)建設(shè)再轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地增值稅清算的扣除項(xiàng)目中，僅允許對開發(fā)成本的增量部分(即繼續(xù)建設(shè)投入部分)加計(jì)扣除。由于在整體轉(zhuǎn)讓時(shí)，計(jì)算轉(zhuǎn)讓方土地增值稅時(shí)，對其扣除項(xiàng)目金額已按規(guī)定，該加計(jì)的已相應(yīng)加計(jì)處理，因此不予重復(fù)加計(jì)扣除。

67、代收費(fèi)用能否在計(jì)算土地增值稅時(shí)加計(jì)扣除？

財(cái)稅字〔1995〕48號 第六條明確：對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房價(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房價(jià)中，而是在房價(jià)之外單獨(dú)收取的，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。

對于代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓收入計(jì)稅的，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；對于代收費(fèi)用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計(jì)稅的，在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。

68、哪些屬于代收費(fèi)用？

代收費(fèi)用的特征是“原票轉(zhuǎn)交”，因此，目前真意義上的代收費(fèi)用僅有房屋維修基金等個(gè)別項(xiàng)目。而市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和人防工程異地建設(shè)費(fèi)實(shí)質(zhì)上是向房地產(chǎn)企業(yè)直接收取的，其性質(zhì)不屬于房地產(chǎn)企業(yè)代收費(fèi)用。但江蘇省明確城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、防空地下室易地建設(shè)費(fèi)、房屋維修基金、供電工程貼費(fèi)均屬于代收費(fèi)用。

69、行政事業(yè)性收費(fèi)能否作為成本項(xiàng)目扣除？

房地產(chǎn)企業(yè)繳納的各類收費(fèi)項(xiàng)目包括兩種類型：一是服務(wù)性收費(fèi)；二是政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)。對于政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)的土地增值稅處理，實(shí)踐中存在兩種截然不同的意見：一種意見認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)成本應(yīng)當(dāng)按照《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則明文列舉的范圍確定，因?yàn)檎曰鸷托姓聵I(yè)性收費(fèi)不在列舉的范圍之中，所以一律不允許計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。另一種意見認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)是因?yàn)殚_發(fā)房地產(chǎn)而繳納政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)，因此政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)應(yīng)當(dāng)允許全部計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。

江蘇省規(guī)定，允許同時(shí)符合以下條件的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)計(jì)入開發(fā)成本：一是具備特有性，即政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)是開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目特有的，如新型墻體材料專項(xiàng)基金、散裝水泥基金等等，房地產(chǎn)行業(yè)以及其他行業(yè)普遍繳納的基金費(fèi)（如防洪保安資金、退役士兵安置保障金）不允許計(jì)入開發(fā)成本；二是具備直接相關(guān)性，即政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)應(yīng)當(dāng)與開發(fā)活動直接相關(guān)。三是發(fā)生時(shí)間在開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之前。需要說明的是，此處所稱“在開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收之前”是指政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)的發(fā)生環(huán)節(jié)在竣工驗(yàn)收之前，而不是要求實(shí)際繳納時(shí)間在竣工驗(yàn)收之前。允許計(jì)入開發(fā)成本的政府性基金和行政事業(yè)性收費(fèi)，在計(jì)算土地增值稅時(shí)允許加計(jì)扣除，并作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除限額的計(jì)算基數(shù)。

70、服務(wù)性收費(fèi)能否作為成本項(xiàng)目扣除？