房產稅算法

房產稅的計征有兩種，計算公式為： 1. 按房產余值計征，可以是評估值或重估值。

應納房產稅稅額=一次性減除后的房產余值×1.2%； 2 .按房產租金收入計征

應納房產稅稅額=房產全年租金收入×12%。

對于出租的房子，用租金收入計征就好算，因為租金都是出租合同上確定的。但房產原值計征，就不一定能算清楚了。因為房產原值比較難界定。

有的人會覺得房產原值不就是房產原來的建設價格或者轉讓購買價格嗎？是的，可以這樣算，但有的房產是劃撥的，或者是其他形式交換轉移使用權得來，沒有一個準確的價值。另外，完全依據房子轉讓的購買價格，這樣有可能會多算，導致多繳稅費。

房產原值如何確定

房產原值即房屋的價值。但《財政部、稅務總局關于房產稅和車船使用稅幾個業務問題的解釋與規定》（財稅地〔1987〕3號）規定，獨立于房屋之外的建筑物，不屬于房產，不征房產稅。就像室外泳池，玻璃房、圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池、酒窖、菜窖、磚石窯等。

但房子上的取暖、排風、衛潔、采光等設備，以及油煤氣、供排水管道和電線、通信管線、電梯、過道、曬臺等。可以看出這些設備都是人類利用房子開展各種活動不可或缺的設備，在計算房產原值時，這部分設備都應計入征稅，無論會計核算是否單獨記賬。即這種設備重新安裝，不管是一次性記為管理科目還是計入資產。

這樣看來，房產稅的征稅范圍，不以有沒有產權作依據。無論是有產權證的房屋，還是沒產權證的倉庫廠房都算房產稅的計稅原值，但變壓器、圍墻、水泥地面、消防水池及化糞池等，就不算征稅范圍。

另外，根據財稅〔2010〕121號的規定，對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值都要包含地價。這里的地價包括取得土地使用權的價款、開發土地發生的成本費用等。這個地塊容積率小于0.5，應按房產建筑面積的2倍算土地面積并據此確定計入房產原值的地價。

綜上所述，房產稅計稅原值和房產買賣的定價是不同。買賣房產或者轉移房產，是根據房產證總面積計算總價的。但計算房產原值包括有房屋和所在土地、附著物，但不包含獨立于房屋外的建筑物。

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出租房屋繳納房產稅能不能扣除收到的水電煤費用？

出租房屋的計征房產稅包含租金和附屬設施的租金收入，也就是說，租金里包含了水電煤出租費，單獨計價后可以扣除，不能單獨計，或者計價偏高或不能分清楚，由稅務部門核定扣除。即出租方式算的房產稅是計算純房產租金。

免征情況