關于房地產開發企業的預繳稅金問題，在預售階段和尾盤銷售階段的處理以及納稅申報地點不盡相同，這里筆者做了一個梳理，主要探討增值稅、土地增值稅和企業所得稅三大稅種。

　　一、增值稅

　　1、政策依據

　　國家稅務總局關于發布《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》的公告(國家稅務總局公告2016年第18號)“第十條一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。”“第十九條房地產開發企業中的小規模納稅人(以下簡稱小規模納稅人)采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。”

　　2、預繳稅款的計算方法

　　(1)、一般納稅人應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%。適用一般計稅方法計稅的，按照9%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。

　　(2)、小規模納稅人應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷(1+5%)×3%

　　需要說明的是：增值稅預繳稅款表中，第1列“銷售額”的填報口徑為含稅金額。

　　3、月末納稅申報

　　(1)、一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的，應以當期銷售額和9%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管稅務機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。

　　房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。

　　銷售額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+9%)

　　當期允許扣除的土地價款=(當期銷售房地產項目建筑面積÷房地產項目可供銷售建筑面積)×支付的土地價款

　　應納稅額=(全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款)÷(1+9%)×9%-已預繳稅款

　　房地產開發企業中的一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用簡易計稅方法計稅，按照5%的征收率繳納。

　　應納稅額=(全部價款和價外費用)÷(1+5%)×5%-已預繳稅款

　　(2)、小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款后，向主管稅務機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。