一、施工方收取延期付款利息如何繳納增值稅？根據《增值稅暫行條例》第六條第一款規定：銷售額為納稅人銷售貨物或者應稅勞務向購買方收取的全部價款和價外費用，應向國稅部門申報增值稅。對于價外費用，《增值稅暫行條例實施細則》第十二條第一款作了明確的解釋：價外“向購買方收取”的手續、補貼、基金、返還利潤、獎勵費、違約金（延期付款利息）、包裝費等各種性質的價外收費。另據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號，以下簡稱財稅〔2016〕36號）第三十七條規定：價外費用，是指價外收取的各種性質的收費，但不包括以下項目：（一）代為收取并符合本辦法第十條規定的政府性基金或者行政事業性收費。（二）以委托方名義開具發票代委托方收取的款項。

《增值稅暫行條例實施細則》強調價外費用包括價外“向購買方收取”的價外收費。而財稅〔2016〕36號價外費用是指價外收取的各種性質的收費，不再強調“向購買方收取”，不再列舉價外費收費名目，同時采用了反向排除法，即除列舉的不屬于價外費用外，均屬于價外費用，因此，其包含的價外范圍比《增值稅暫行條例實施細則》更加的寬泛。

很顯然，建筑施工企業收取的違約延期付款利息收入屬于增值稅的價外費用，是增值稅計稅依據的組成部分。因此，施工企業收取的延期付款利息應按建筑企業所適應的應稅項目和增值稅稅率或征收率計算繳納增值稅。

二、施工企業收取延期付款利息如何開具發票？延期付款收取利息不屬于貸款服務，而是屬于提供建筑服務的價外費用，在發票開具上，應當選擇與建筑服務相同的稅收編碼開票，按照與建筑服務相同的稅率或征收率計算增值稅稅額。實務中，為了保證發票金額與工程結算相一致，收取的延期付款利息開票可以采取兩種方式：一是延期付款利息單獨開具發票。選擇建筑服務的稅收分類編碼、稅率或征收率，品名自定義為“延期付款利息”，即“建筑服務-延期付款利息”；二是將發票開成兩行，第一行根據工程結算據實開具發票；第二行選擇建筑服務的稅收分類編碼、稅率或征收率，開具“延期付款利息”。

三、施工企業收到延期付款利息如何企業所得稅和會計處理？施工企業收到延期付款利息的會計處理主要有以下四種觀點：一是既然利息收入與主營業務收入為同一品目、同一稅率或征收率，應當一并作為主營業務收入；二是利息收入不屬于主營業務收入，應計入其他業務收入；三是按照“對等”原則，既然提前支付的現金折扣是計入財務費用，相應延期收取的利息也應當計入財務費用；四是延期收取的利息屬于違約性質的收入，應當計入營業外收入。但不論是對收取的延期付款利息是計入哪個會計科目，增值稅“價稅分離”是必須的。但不論利息收入計入什么會計科目，其對企業當期的損益并不產生影響，并且也不影響企業所得稅的最終結果。

四、房地產企業支付延期付款利息是否允許抵扣？根據財稅〔2016〕36號第二十七條規定，一般納稅人購進的貸款服務不得從銷項中抵扣。并且對納稅人接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用的進項稅額也不得從銷項稅額中抵扣。但銷售貨物、服務、無形資產、不動產等而收取的延期付款利息屬于價外費用，并且是按照主稅種及稅目的適用稅率或征收率計算繳納增值稅，并且允許開具同品目、同稅率或征收率的增值稅專用發票，并且在實質上并非是購買“貸款服務”，因此，房地產企業取得延期付款開具的增值稅專用發票可以抵扣進項稅額。

五、房地產企業支付施工企業延期付款利息是否允許土地增值稅稅前扣除以及是否允許加計扣除？土地增值清算時，房地產企業財務費用中的利息支出的稅前扣除區分兩種情況：一是凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的5%以內計算扣除。二是凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產開發成本”金額之和的10%以內計算扣除。對房地產開發企業既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產開發費用計算扣除時不能同時適用上述兩種辦法。另外，對于新建房及配套設施的成本是按照房地產開發項目實際發生的成本扣除。延遲支付工程款而支付的利息是否允許土地增值稅稅前扣除？實務中有兩種不同觀點：

一種觀點認為：支付的延期付款利息取得建筑服務費發票的，可以在土地增值稅前扣除，并且可以加計扣除。理由是延期支付工程款利息支出取得的建筑服務費發票，實際上是因為違約導致施工方施工成本增加，雖然形式上表現為以支付利息、違約金方式進行的補償，但實質上本身就是工程成本的一部分，如果不允許稅前扣除，實際上否定以支付利息和違約金方式給予工程款成本補償的實質，也勢必導致納稅單位的稅成本增加，因此，因資金問題導致延期付款支付的違約金、利息支出，取得建筑公司以價外費用形式開具的建安發票，應計入開發成本，作為土地增值稅扣除項目并享受加計扣除。

另一種觀點認為：支付的延期付款利息不能土地增值稅稅前扣除。理由是雖然在增值稅上，延期付款利息作為價外費用允許開具建筑服務費發票，但價外費用的本質不是工程價款，而是資金占用費，不屬于工程結算事項。而土地增值稅對利息扣除本來就另行計算并單獨扣除。因此，延期付款利息所取得的建筑服務費發票不能在土地增值稅前扣除，更不能加計扣除，也不能作為計算“其他房地產開發費用”扣除的基數。

從“實質重于形式”的原則和“公平稅負”的角度，筆者更傾向于后一種觀點。增值稅將價外費用計入增值稅計稅依據是反避稅的目的，為了防止納稅人以價外費用名義以稀釋增值稅計稅依據。但不可否認的事實支付的屬于資金占用費的性質，并且增值稅與土地增值稅不屬于同一稅種，土地增值對利息費用的扣除有特別規定：要么按金融機構提供的憑據依法據實扣除；要么按比例計算扣除。如果房地產企業一方面對支付的延期付款利息作為建安成本據實扣除；另一方又按比例或根據金融機構憑據扣除，就存在同一性質的費用二次扣除。其次，在實務中，更多誠信的房地產企業是及時結算工程款，相對于不及時結算的房地產企業反而變成了一種稅收優惠，不僅是稅負不公，并且違背了“公序良俗”原則。其三，從會計處理上來看，房地產企業延期支付的利息也應當是按照借款費用進行會計處理。當然有人會說：那就把利息變通為違約金。其實違約金屬于營業外支出，根本就不在土地增值稅稅前扣除的范圍。實務中，延期支付的利息是否可以在計算土地增值稅時稅前扣除，建議要提前與當地稅務局溝通。

六、房地產企業延期支付利息如何企業所得稅及會計處理？房地產企業項目開發周期一般較長，為項目開發而借入的資金就要面臨資本化問題，利息資本化時間的確判定將會直接影響企業成本與費用的計量和確認。無論是會計準則還是所得稅法，對于利息資本化都有明確的界定。根據《中人民共和國所得稅條例實施細則》第三十七條規定，企業為購置、建造固定資產、無形資產和經過12個月以上的建造才能達到預定可銷售狀態的存貨發生借款的，在有關資產購置、建造期間發生的合理的借款費用，應當作為資本化支出計入相關資產的成本。結合房地產開發項目的特征，資本化終止的時間應當為項目完工決算做竣工驗收時，即將開發產品竣工證明材料報房地產管理部門備案時，也就是達到可售狀態作為停止資本化的時間。因此，房地產企業支付施工企業延期支付利息要區分情況分別處理：一是在達到可售狀態之前應支付的延期付款利息應當予以資本化，計入開發成本—間接費用；達到可售狀態之后應支付的延期付款利息應當予以費用化，計入財務費用—利息支出。