會計實務探討-----物業公司會計實務

一、物業

物業:是指已建成并投入使用的各類房屋及與之相配套的設備、設施和場地。

物業應具備如下幾個要素：

(1)物業所指房屋必須是已建成的并具有使用功能。

(2)這些房屋包括供居住和非居住的各類房屋。

(3)物業還包括與這些房屋相配套的房屋內部各項設施以及與房屋相鄰的場地、停車場、小區干道等。

(4)物業也包括與房屋相配套的設備和市政公用設施。

物業與房地產業既有著本質的聯系又有所不同。房地產是指房地產的投資開發、建造、流通、消費的整個過程。而物業是指房地產進入消費領域的房地產產品。

二、物業管理

概念;物業管理是指由專門的機構和人員對已竣工驗收投入使用的各類物業以經營的方式進行維護、修繕，并為產權使用人提供全方位的綜合

物業管理的內容:物業管理類別可分為商住、寫字樓、高級公寓和一般住宅小區四種。

物業管理企業會計與物業管理的發展息息相關，蓬勃發展的物業管理要求物業管理企業會計工作能夠發揮更大的作用。物業管理越發展，會計核算越重要

物業管理企業會計對象
物業管理企業會計：是以貨幣為主要計量單位，并利用專門的方法和程序對物業管理企業的管理、服務、經營活動進行完整的、連續的、系統的反映和監督。旨在提供經濟信息，提高經濟效益。物業管理企業會計是物業管理企業經營管理的重要組成部分。
二、物業管理企業會計的職能
會計職能，就是指會計在經濟管理中所具有的功能。
物業管理企業會計具有反映和監督兩大基本職能。
1反映職能
反映職能是指通過確認、計量、記錄、報告，從數量上反映物業管理企業已經發生或完成的經濟活動，為物業管理企業提供經濟信息的功能。反映職能是會計的最基本職能。反映
職能有如下特點：
(1)反映過程中，主要利用貨幣計量。
(2)物業管理企業會計反映應具有完整性、連續性和系統性。
2監督職能
監督職能是指會計利用反映所提供的經濟信息，對物業管理企業的經濟活動進行控制，使之達到預期目標的功能。

二、物業管理企業會計的職能

所謂的會計職能，就是指會計在經濟管理中所具有的功能。
物業管理企業會計具有反映和監督兩大基本職能。
(一)反映職能
反映職能是指通過確認、計量、記錄、報告，從數量上反映物業管理企業已經發生或完成的經濟活動，為物業管理企業提供經濟信息的功能。反映職能是會計的矗基本職能。反映職能有如下特點；
(1)反映過程中，主要利用貨幣計量。對物業管理企業已發生的各項業務可以采用貨幣度量、實物度量和勞動度量。而貨幣度量可以將性質不同的各項業務加以綜合，求得綜合性較強的價值指標。市場經濟條件下，廣泛利用綜合價值管理，是實行有效管理的一個重要手段。在反映中，我們并不排斥其他度量方法，但主要采用貨幣度量是反映的一大特點。
(2)物業管理企業會計反映應具有完整性、連續性和系統性。
完整性是指凡屬于經營活動中能以貨幣計量的經濟業務都要加以記錄，不能遺漏。連續性是指在核算時對各種經濟業務應按照其發生的時間順序依次進行登記，而不中斷。系統性是指會計提供的信息資料必須通過一定的方法加以整理，形成相互聯系的有序整體。
(二)監督職能
監督職能是指會計利用反映所提供的經濟信息，對物業管理企業的經濟活動進行控制．使之達到預期目標的功能。反映和監督這兩項職能是不可分割的。二者的關系是辯證統一的。沒有會計監督，反映就失去存在的意義．沒有會計反映，會計監督就失去存在的基礎。

一、會計核算的基本前提
以下列條件為前提
1會計主體
會計主體是指會計工作所服務的特定單位。它明確了會計服務的空間范圍。確定會計主體的目的是為了把會計主體的經濟業務與其他會計主體及投資者的經濟業務分開。
具備三個條件：
(1)實行獨立核算，并能獨立計算盈虧。
(2)進行獨立的生產經營活動。
(3)具有一定數量的資金。
企業不論大小，只要具備上述三個條件，即可稱為會計主體。會計人員是站在特定會計主體的立場，核算特定主體的經濟活動。
2持續經營
持續經營是指已確定的會計主體，在不考慮企業是否將破產清算的條件下，應以持續、常的生產經營活動為前提。它明確了會計工作的時間范圍，為企業進行會計核算提供了相對穩定的條件。
3會計分期
會計分期是指把企業連續不斷的生產經營活動過程，劃分為一定的會計期間，以便分期結算帳目，分清各個會計期間的經營成果，按期編制會計報表。
4貨幣計量
貨幣計量是指對企業的生產經營活動及經營成果采用同一種貨幣作為統一尺度來進行計量。
二、會計核算的一般原則
會計核算的一般原則是建立在會計核算基本前提基礎上，對會計核算所提供的信息的基本要求。
1．客觀性原則
2．重要性原則
3．有用性原則
4．可比性原則
5．一貫性原則
6．及時性原則
7．清晰性原則
8．權責發生制原則
9．配比原則
10．劃分收益性支出與資本性支出原則
11．歷史成本原則
12．謹慎原則
一、會計要素
會計要素即是會計對象的具體化。我國＜企業會計準則＞將企業會計要素劃分為資產、負債、所有者權益、收入、費用和利潤。
1．資產
資產是企業擁有或控制，能夠以貨幣計量的經濟資源。
2．負債
負債是企業所承擔的能以貨幣計量、需以資產或勞務償還的債務。
3．所有者權益
所有者權益是指企業投資人對企業凈資產的所有權。
4．收入
收入是企業在銷售商品或者提供勞務等經營業務中實現的營業收入。
5．費用
費用是指企業在生產經營過程中發生的各項耗費。
6．利潤
利潤是指企業在一定時期內的經營成果。包括營業利潤、投資凈收益和營業外收支凈額。會計要素之間的數量關系為：
資產＝負債十所有者權益
二、會計核算方法
會計核算方法是對企業已發生的經濟活動進行完整的、連續的、系統的核算和監督所應用的方法。
(一)會計核算的具體方法
1．設置會計科目
會計科目就是對會計對象的具體內容進行分類核算的項目。
2．復式記帳
復式記帳是對每一項經濟業務都要以相等的金額，在相互關聯的兩個或兩個以上帳戶中進行記錄的記帳方法。
3．填制和審核憑證
會計憑證是記錄經濟業務、明確經濟責任的書面證明，是登記帳簿的重要依據。
4．登記帳簿
帳簿是用來全面、連續、系統地記錄各項經濟業務的簿籍。
5．成本計算
成本計算是指在生產經營過程中，按照一定對象歸集和分配發生的各種費用支出，以確定該對象的總成本和單位成本的一種專門方法。 發生是否符合節約原則，了解成本水平，并為成本分析提供資料。
6．財產清查
財產清查，就是通過對實物、現金的實地盤點和對銀行存款、債權債務的查對，來確定財產物資、貨幣資金和債權債務的實存數，并查明帳面結存與實存數是否相符的一種專門方法。
7．編制會計報表
會計報表是根據帳簿記錄定期編制的、總括反映企業和行政單位在一定時期財務狀況和經營成果的書面文件。
會計核算方法之間的相互關系：
上述七種方法密切結合，形成完整的會計方法體系。經濟業務發生后，經辦人員要填制或取得憑證，經會計人員審核整理后，按照設置的會計科目，運用復式記帳法，編制記帳憑證，并據以登記帳簿，計算成本，進行財產清查，在帳實相符的基礎上，編制會計報表。

二、會計核算方法

會計核算方法是對企業已發生的經濟活動進行完整的、連續的、系統的核算和監督所應用的方法。
(一)會計核算的具體方法
1．設置會計科目
會計科目就是對會計對象的具體內容進行分類核算的項目。設置會計科目就是事先在設計會計制度時規定這些項目，然后根據它在帳簿中開立帳戶，分類地連續地記錄各項經濟業務。物業公司屬于提供勞務服務的第三產業，現將其會計科目列出，以供會計核算時使用

會計科目表

順序號	編號	名稱	順序號	編號	名稱
		一、資產類	28	214	應付福利費
1	101	現金	29	221	應交稅金
2	102	銀行存款	30	223	應付利潤
3	109	其他貨幣資金	31	229	其他應交款
4	111	短期投資	32	231	預提費用
5	113	應收帳款	33	241	長期借款
6	114	壞帳準備	34	251	應付債券
7	117	應收補貼款	35	261	長期應付款
8	119	其他應收款	36	270	遞延稅款
9	121	原材料	37	275	住房周轉金
10	122	燃料			三、所有者權益
11	124	低值易耗品	38	301	實收資本
12	126	物料用品	39	311	資本公積
13	128	庫存商品	40	313	盈余公積
14	131	待攤費用	41	321	本年利潤
15	141	長期投資	42	322	利潤分配
16	151	固定資產			四、損益表
17	155	累計折舊	43	501	主營業務收入
18	156	固定資產清理	44	502	主營業務成本
19	159	在建工程	45	503	營業費用
20	161	無形資產	46	504	主營業務稅金及附加
21	171	遞延資產	47	511	管理費用
22	181	待處理財產損益	48	512	財務費用
23	195	待轉銷匯兌損益	49	521	投資收益
		二、負債類	50	525	補貼收入
24	201	短期借款	51	531	營業外收入
25	203	應付帳款	52	532	營業外支出
26	209	其他應付款	53	550	所得稅
27	211	應付工資	54	560	以前年度損益調整

2，復式記帳
復式記帳是對每一項經濟業務都要以相等的金額，在相互關聯的兩個或兩個以上帳戶中進行記錄的記帳方法。這種記帳方法能夠全面、清晰地反映出經濟業務的來尤去脈，可以檢查有關業務的記錄是否確。
3．填制和審核憑證
會計憑證是記錄經濟業務、明確經濟責任的書面證明，是登記帳簿的重要依據。所有憑證都要經過會計部門和有關部門的審核．只有經過審核無誤的會計憑證，才能作為記帳的依據。填制和審核會計憑證可以為經濟管理提供真實可*的數據資料，也是實行會計監督的一個重要方面。
4．登記帳簿
帳簿是用來全面、連續、系統地記錄各項經濟業務的簿籍。登記帳簿就是將發生的經濟業務、序時、分類地記入有關帳簿。登記帳簿必須以憑證為根據，并定期進行結帳、對帳，為編制會計報表提供完整而又系統的會計數據。
5．成本計算
成本計算是指在生產經營過程中，按照一定對象歸集和分配發生的各種費用支出，以確定該對象的總成本和單位成本的一種專門方法。通過成本計算，可以反映和監督各項費用的發生是否符合節約原則，了解成本水平，并為成本分析提供資料。
6．財產清查
財產清查，就是通過對實物、現金的實地盤點相對銀行存敦、債權債務的查對，來確定財產物資、貨幣資金和債權債務的實存數，并查明帳面結存與實存數是否相符的一種專門方法。若發現帳實不符，查明原因，經過批準手續調整帳目，使帳實相符。
7．編制會計報表
會計報表是根據帳簿記錄定期編制的、總括反映企業和行政單位在一定時期財務狀況和經營成果的書面文件。會計報表為人們了解和觀察企業的生產經營情況，衡量和評價企業的財務狀況和經營成果，提供必要的依據。
(二)會計核算方法之間的相互關系
上述七種方法密切結合，形成完整的會計方法體系。經濟業務發生后，經辦人員要填制或取得憑證，經會計人員審核整理后，按照設置的會計科目，運用復式記帳法，編制記帳憑證， 并據以登記帳簿，計算成本，進行財產清查，在帳實相符的基礎上，編制會計報表。

一、會計機構的設置
二、會計人員
(一)會計人員的主要職責
(1)會計人員應按照會計制度規定，切實做好會計核算工作。會計人員要認真填制、審核憑證，確記帳、算帳、報帳，確保會計資料準確、真實和完整。
(2)會計人員應遵守國家方針政策和財務會計制度，對企業各項經營活動的合法性進行會計監督。
(3)會計人員根據國家會計法規，擬定本單位的會計工作實施辦法和制度。
(4)編制各項財務預算，參與企業決策，并對企業財務計劃執行情況進行分析和考核。
(二)會計人員的主要權限
三、會計法規和制度
會計法規和制度是組織和從事會計工作必須遵守的規范。我國會計法規和制度體系由三個層次構成。
1．會計法
2．會計準則
3．會計制度
合理配備會計人員和不斷提高會計人員的素質是做好會計工作的決定因素。
(一)會計人員的主要職責
(1)會計人員應按照會計制度規定，切實做好會計核算工作。
會計人員要認真填制、審核憑證，確記帳、算帳、報帳，確保會計資料準確、真實和完整。
(2)會計人員應遵守國家方針政策和財務會計制度，對企業各項經營活動的合法性進行會計監督。
(3)會計人員根據國家會計法規，擬定本單位的會計工作實施辦法和制度。
(4)編制各項財務預算，參與企業決策，并對企業財務計劃執行情況進行分析和考核。
(二)會計人員的主要權限
（1） 會計人員有權要求本單位有關部門和人員認證執行財務計劃和預算，遵守國家財經紀律和財務制度
（2）會計人員有權監督、檢查本單位有關部門的財務收支、資金使用和財產保管、收發計量、檢驗等情況。

三、會計法規和制度

會計法規和制度是組織和從事會計工作必須遵守的規范。我國會計法規和制度體系由三層次構成。
1，會計法
它是會計核算工作最高層次的規范，是加強會計工作，保障會計人員行使職權，加強經濟管理的根本法規。
2．會計準則
會計準則是對會計核算要求所作的原則性規定，是對經濟業務的會計處理所做出的具體規定的準則。
3．會計制度
會計制度是指導會計工作的具體要求，包括各行業的會計制度。物業管理公司屬于第三產業中的服務性行業，主要參照《旅游、飲食、服務企業會計制度》。

一、現金管理
(一)現金的使用范圍
按照國務脘頒發的(現金管理暫行條例)的規定，物業管理公司可以在下列范圍內使用現金：
(1)對職工支付工資、獎金、津貼和福利補助金等；
(2)對城鄉居民個入或不能轉帳支付的集體勞動報酬；
(3)根據國家規定頒發給個人的科學技術、文化藝術、體育等各種獎金；
(4)支付各種社會保險和社會救濟費，如退職金、離退休金、撫恤金等；
(5)向個人收購農副產品和其他物資的價款；
(6)支付出差人員隨身攜帶的差旅費；
(7)支付結算起點以下的零星支出；
(8)中國人民銀行確定需要支付現金的其他支出。
(二)庫存現金的限額
企業日常零星開支所需現金由開戶銀行根據企業的實際情況，核定最高限額，一般為三天至五天的日常零星開支所需的庫存現金限額。邊遠地區和交通不便地區的企業庫存現金，可以多于五天，但不超過十五天的日常零星開支。庫存現金限額一經確定必須遵照執行。庫存現金不足時，可向銀行提取；庫存現金超過
限額時，應及時解存銀行。由于情況變化，需增加或減少庫存現金限額時，應向開戶銀行申請，經銀行審查同意后才能調整。
(三)現金日常收支的管理
物業管理企業在辦理有關現金收支業務時，應當遵守以下幾項規定：
(1)企業現金收入應于當日迭存開戶銀行。當日送存銀行有困難的，由開戶銀行確定送存時間。
(2)企業支付現金，可以從本企業庫存現金限額中支付或者從開戶銀行提取，不得從本企業的現金收入中直接支付(即坐支)。因特殊情況需要坐支現金的，應事先報經開戶銀行批準。
(3)企業從開戶銀行提取，應當寫明用途，由本單位財會部門負責人簽字蓋章，經開戶銀行審核后，予以支付現金。
(4)企業因采購地點不固定、交通不便以及其他特殊情況必須使用現金的，應向開戶銀行提出申請，經開戶銀行審核后，予以支付現金。
(四)現金的內部控制制度
(1)將經管現金和會計記帳分開。經管現金收支的出納員不得進行會計記帳，進行現金收付記帳的會計人員不得經管現金。實行錢帳分管是現金內部控制的最基本要求。為了使經管現金的出納員能隨時了解現金結存情況，一般可由出納員兼管日記帳。
(2)對現金收付的交易必須按原始憑證編制收付款憑證，并要在原始憑證與收付款憑證上蓋上“現金收訖”或“現金付訖”章。
(3)會計人員根據“收款或付款清單”和“銀行存款回單”等，經核對無誤后，編制憑證、登記有關帳簿。
(4)企業的出納人員應定期進行輪換，不得一人長期從事出納工作。

二、庫存現金核算
為了逐日逐筆詳細地反映和監督庫存現金的收支和結存情況，要組織現金的序時核算。
庫存現金的序時核算是通過“現金日記帳”進行的。有外幣現金的企業，應分別按人民幣現金、各種外幣現金設置現金日記帳。現金日記帳一般采用借貸余三欄式。有關現金收、付業務核算舉例如下；
例 某物業管理公司向租住戶收取房租，收到現金750元。根據發票編制“現金收款憑證”，作會計分錄如下：
借：現金 750
貸：主營業務收入 750
例某物業管理企業開出現金支票，從銀行提取現金300元。根據支票存根，作會計分錄如下：
借：現金 300
貸：銀行存款 300
例 物業管理企業職工張翔預借差旅費200元。根據借款單，編制“現金付款憑證”，作會計分錄如下：
借；其他應收款——張翔 200
貸：現金 200
例 某物業管理企業將房租收入750元存入銀行。根據銀行存款進帳單回執，編制“現金付款憑證”，作會計分錄如下：
借：銀行存款 750
貸：現金 750
根據上述業務等，登記現金日記帳如表所示。

年	憑證號碼	摘要	對方科目	借方	貸方	結存
月	日
12	1		月初余額				160
	2		收到房租收入	主營業務收入	750
	3		提取現金	銀行存款	300
	4		張鄉預借差旅費	其他應收款		200
	5		房租收入存入銀行	銀行存款		750
	6		本日收入		1050	950	260
	7
	8
	31		本期發生額及余額		98310	98100	370

三、備用金核算

備用金是指企業預付給職工和內部有關單位用作差旅費、零星采購和日常零星開支事后需要報銷的款項。為了防止浪費和挪用公款，必須建立備用金的預借、使用和報銷制度，認真加以執行。備用金按備用形式，可分為定額備用金和非定額備用金兩種。定額備用金是為了滿足企業有關部門日常零星開支需要的 備用金，一經核定不得隨意增減。領用定額備用金的部門，
應設置“備用金登記簿”，逐筆序時登記備用金額提取和支出情況，并按時將款項支出的單據送交財會部門報銷后，財會部門再給予補足定額。其特點是：一次領用、定期報銷、簡化核算、補足定額。
例某物業管理企業對公共服務部實行定額備用金制度，核定限額為500元，以現金撥付。
(1)根據撥付清單，作會計分錄如下：
借：其他應收款——備用金(公共服務部) 500
貸：現金 500
(2)公共服務部持單據從財會部門報銷辦公費用及誤餐費等280元。根據報銷單據編付款憑證，作會計分錄如下：
借：管理費用 280
貸：現金 280
(3)企業決定收回定額備用金時，根據收款憑證，作會計分錄如下：
借：現金 500
貸：其他應收款——備用金(公共服務部) 500
非定額備用金管理是指用款單位根據實際需要向財會部門借款，憑各種支付憑證向財會部門報銷時，作為沖減備用金處理，如需再用，重新辦理借款手續。這種方法適用于預借差旅費等備用金的管理。
例 職工張強出差采購物品，預支備用金200元，出差返回報銷差旅費180元，并交回多余現金20元。
(1)領出備用金時，根據付款憑證，作會計分錄如下：
借：其他應收款——備用金(張強) 200
貸：現金 200
(2)報銷差旅費時，根據差旅費報銷單，作會計分錄如下：
借：管理費用 180
現金 20
貸：其他應收款——備用金(張強) 200

四、現金的清查