納稅人在代水電銷售單位收取水電費過程中，同時滿足以下條件的，納稅人代收費用屬于代收轉付行為，代為收取的費用不屬于其應稅收入。

①受托收費單位不墊付資金；

②水電銷售單位直接向最終客戶開具增值稅發(fā)票，或者納稅人受托使用銷售單位的發(fā)票開具給最終客戶。

不能同時滿足上述代收轉付條件的，代為收取的水、電費用應按照貨物轉售處理。

實務操作中，物業(yè)公司基本不可能代收轉付，可行性不大，基本是按照轉售來處理。

首先明確一個問題，水的增值稅稅率為9%，電的增值稅稅率13%。（后續(xù)開票問題涉及）

物業(yè)公司轉售水電費處理

物業(yè)公司轉售水費

《關于物業(yè)管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第54號）規(guī)定：提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。相應取得的進項不得抵扣。

轉售水的物業(yè)公司無論是小規(guī)模納稅人還是一般納稅人均按照征收率為3%來進行處理增值稅。

物業(yè)公司轉售電費

和轉售水的處理截然不同，其增值稅的計稅依據(jù)為全額計稅而非差額，按照銷售貨物繳納增值稅。

在企業(yè)雙方均為一般納稅人的情況下，一般計稅方法可以實現(xiàn)稅額的傳遞，不至出現(xiàn)重復征稅的現(xiàn)象。

如果是小規(guī)模納稅人轉售，抵扣鏈條就中斷了，它向電力公司支付的電費將全部作為成本，向對方收取的代墊費用要按照3%的征收率計算銷項稅額，對方也只能憑票抵扣3%的稅額，國家將重復征稅。

針對這個問題，安徽稅局針對增值稅一般納稅人通過不具有增值稅一般納稅人資格的經(jīng)營場所出租方、經(jīng)營場所物業(yè)管理單位向供電企業(yè)代購電力產(chǎn)品取得進項稅抵扣憑證問題，提出了一個較好的解決方案。

各地相關政策

1.關于核電行業(yè)稅收政策有關問題的通知（財稅200838號 ）

2.關于非直供電力產(chǎn)品開具增值稅專用發(fā)票有關問題的公告（國家稅務總局河北省稅務局公告2019年第8號）

3.關于非直供電力產(chǎn)品開具增值稅專用發(fā)票有關問題的公告（國家稅務總局湖北省稅務局、國網(wǎng)湖北省電力有限公司公告2019年第5號）

4.關于代購電力產(chǎn)品發(fā)票開具問題的公告（安徽省國家稅務局公告20173號）

5.關于代購電力產(chǎn)品發(fā)票使用問題的公告（福建省稅務局公告201810號）

工地上轉售水電費處理

按照規(guī)定，增值稅納稅人超出經(jīng)營范圍銷售水電費，可按規(guī)定自開或代開增值稅專用發(fā)票。水電表戶名的企業(yè)按照轉售水電，向其他企業(yè)收取相應的水電費用計入收入，并開具對應的增值稅專用發(fā)票，取得電力公司和自來水廠開具發(fā)票作為對應成本費用，其他使用水電的企業(yè)以此為稅前扣除憑證，進行相應處理。

1.電費：水電表戶名的企業(yè)給其他使用水電的企業(yè)開具稅率13%增值稅專用發(fā)票，同時取得電力公司開具的增值稅專用發(fā)票按規(guī)定抵扣進項稅額和企業(yè)所得稅稅前扣除。

2.水費：水電表戶名的企業(yè)給其他使用水電的企業(yè)開具征收率3%增值稅專用發(fā)票。同時，根據(jù)《國家稅務總局關于物業(yè)管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第54號）文件規(guī)定，可以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率，計算繳納增值稅。其中開具全額的增值稅發(fā)票（含專用發(fā)票），通過申報表實現(xiàn)差額納稅。

采取分攤方式處理

根據(jù)國家稅務總局公告2018年第28號文件的規(guī)定，出租方采取分攤方式的，承租方以出租方開具的其他外部憑證作為稅前扣除憑證。其中，其他外部憑證包括但不限于出租方支付水電費取得發(fā)票復印件、出租方出具水電費分割單或確認單、出租方支付水電費的憑證及房租協(xié)議等。

水電表戶名的企業(yè)采取分攤方式收取水電費，其他使用水電的企業(yè)以水電表戶名的企業(yè)開具的其他外部憑證，作為稅前扣除憑證。此時，水電表戶名的企業(yè)按照代收代付進行會計處理。

代收代付水費時，水電表戶名的企業(yè)自用部分，以取得的增值稅專用發(fā)票為憑證，計算抵扣進項稅額。

甲供材方式處理?

水電表戶名的企業(yè)是業(yè)主（或者總承包方）自行提供工程施工過程中的水電費，可以按照甲供材選擇適用簡易計稅，總承包方（或者分包方）后續(xù)工程結算時，扣除對應的水電費。

在實踐中，還常常會有這樣的情形：公司將自有辦公樓出租一部分。那么，租賃期間所發(fā)生的水電費用，該如何向承租方收取？不同的處理方式，稅務處理和稅負情況不同，企業(yè)需要根據(jù)實際情況作出選擇。

各地執(zhí)行口徑：

我司出租部分商鋪給承租人，承租人使用的是我司的水電費，我司在收到承租人水電費后向供水供電公司繳費，發(fā)票開具抬頭是我司，這種情況下我司能開出水電分割單給承租人入賬嗎？水電分割單稅局有沒規(guī)定的格式？

答：根據(jù)《國家稅務總局關于發(fā)布<企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法>的公告》（國家稅務總局公告2018年第28號）規(guī)定：“企業(yè)在境內發(fā)生的支出項目屬于增值稅應稅項目(以下簡稱“應稅項目”)的，對方為已辦理稅務登記的增值稅納稅人，其支出以發(fā)票(包括按照規(guī)定由稅務機關代開的發(fā)票)作為稅前扣除憑證...”根據(jù)《國家稅務總局關于物業(yè)管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第54號）規(guī)定：“提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。”綜上，增值稅應稅項目應以發(fā)票作為企業(yè)所得稅稅前扣除憑證。若屬于提供物業(yè)管理服務的納稅人，轉售水可依上述規(guī)定按照征收率開具發(fā)票并申報納稅。若不屬于提供物業(yè)管理服務的一般納稅人，轉售水、電應按適用稅率開具發(fā)票并申報納稅。

來源：國家稅務總局珠海市金灣區(qū)稅務局

我司與重慶的某商場物業(yè)分公司簽訂辦公室租賃協(xié)議，由物業(yè)公司代收代交水電費，提供給我司水電費公司開具給物業(yè)公司的發(fā)票復印件蓋公章及我司應交水電費的收據(jù)，不予開具發(fā)票給我司，該公司的做法是否合理？若合理，我司是否可以所得稅稅前扣除該費用？

注：該物業(yè)分公司沒有轉供資質。

答：根據(jù)《國務院關于修改<中人民共和國發(fā)票管理辦法>的決定》(中人民共和國國務院令第587號)規(guī)定：“《中人民共和國發(fā)票管理辦法》第十九條 銷售商品、提供服務以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務收取款項，收款方應當向付款方開具發(fā)票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發(fā)票”。

根據(jù)國家稅務總局關于發(fā)布《企業(yè)所得稅稅前扣除憑證管理辦法》的公告（國家稅務總局公告2018年第28號）第十九條 企業(yè)租用(包括企業(yè)作為單一承租方租用)辦公、生產(chǎn)用房等資產(chǎn)發(fā)生的水、電、燃氣、冷氣、暖氣、通訊線路、有線電視、網(wǎng)絡等費用，出租方作為應稅項目開具發(fā)票的，企業(yè)以發(fā)票作為稅前扣除憑證;出租方采取分攤方式的，企業(yè)以出租方開具的其他外部憑證作為稅前扣除憑證。

因此，若屬于物業(yè)公司代收轉付水電費，應由水務集團及供電公司開具發(fā)票給付款方。出租方采取分攤方式的，按水務集團及供電公司的發(fā)票復印件和分割單及合同注明分割方式為分割依據(jù)。若不屬于代收轉付，則屬于轉售水電費，應由物業(yè)公司開具轉售水電費發(fā)票作為稅前扣除憑證。

來源：廈門市稅務局

物業(yè)公司代管的項目由物業(yè)公司向水務繳交業(yè)主自用水費及公共用水用費后再向業(yè)主收取水費及公攤水費，物業(yè)公司僅取得水務公司的收據(jù)（僅物業(yè)自用電開具進項發(fā)票），故向業(yè)主開具收據(jù)是否可以？若物業(yè)公司必須開具發(fā)票給業(yè)主，由于前期物業(yè)公司均未取得進項發(fā)票，而業(yè)主水費繳交普遍滯后，我司開票應如何銜接,是要從現(xiàn)在開始所有收取的水費均開發(fā)票，還是僅對已取得進項發(fā)票的水費給業(yè)主開具發(fā)票呢？物業(yè)公司水費是否適用簡易征收，依據(jù)是什么呢？

答：物業(yè)公司為一般納稅人，公攤水費由物業(yè)公司實行代收轉付，收取公攤水費后轉付水務集團，增值稅發(fā)票由水務集團開具給用戶。實行代收轉付收取的公攤水費按“以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項”不作為物業(yè)公司物業(yè)費收入的價外費用，不征收增值稅。

物業(yè)公司為小規(guī)模納稅人，代收公攤水電費、代收未抄表到戶水電費均實行代收轉付，收取用戶水電費后轉付供電公司、水務集團，增值稅發(fā)票由供電公司、水務集團開具給用戶。實行代收轉付收取的水電費按“以委托方名義開具發(fā)票代委托方收取的款項”不作為物業(yè)公司物業(yè)費收入的價外費用，不征收增值稅。

如果不屬于代收轉付的情況，應視同轉售服務。水務集團向物業(yè)公司開具發(fā)票，物業(yè)向業(yè)主取得水費時，再由物業(yè)公司開具發(fā)票。根據(jù)《國家稅務總局關于物業(yè)管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第54號）規(guī)定，提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

來源：廈門市稅務局

我公司為物業(yè)公司，我們?yōu)闃I(yè)主代收代繳水電費，收取的水電費也是平價收取，沒有多收手續(xù)費等其他費用，現(xiàn)在業(yè)主要求我們開具增值稅發(fā)票給他們，我們應該怎么開具？

答：根據(jù)《國家稅務總局關于物業(yè)管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第54號）規(guī)定文件規(guī)定：“提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。本公告自發(fā)布之日起施行。2016年5月1日以后已發(fā)生并處理的事項，不再作調整；未處理的，按本公告規(guī)定執(zhí)行。”據(jù)此水費您可以開具發(fā)票但申報時可以選擇差額征收。電費這一塊并無差額文件規(guī)定，建議按照《發(fā)票管理辦法》收款方向付款方進行據(jù)實開具。

來源：國家稅務總局重慶市稅務局

我們是建筑施工單位，現(xiàn)在某個工程項目部發(fā)生的電費，支付給發(fā)包方了，請我，發(fā)包方是一般納稅人，如何給我們開發(fā)票，具體政策是什么？

答：根據(jù)《國務院關于修改〈中人民共和國發(fā)票管理辦法〉的決定》（中人民共和國國務院令第587號）規(guī)定“第十九條 銷售商品、提供服務以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務收取款項，收款方應當向付款方開具發(fā)票；特殊情況下，由付款方向收款方開具發(fā)票。 第二十條 所有單位和從事生產(chǎn)、經(jīng)營活動的個人在購買商品、接受服務以及從事其他經(jīng)營活動支付款項，應當向收款方取得發(fā)票。取得發(fā)票時，不得要求變更品名和金額。 第二十一條 不符合規(guī)定的發(fā)票，不得作為財務報銷憑證，任何單位和個人有權拒收。 第二十二條開具發(fā)票應當按照規(guī)定的時限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實開具，并加蓋發(fā)票專用章。” 根據(jù)《中人民共和國增值稅暫行條例》規(guī)定“第一條 在中人民共和國境內銷售貨物或者加工、修理修配勞務(以下簡稱勞務)，銷售服務、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)以及進口貨物的單位和個人，為增值稅的納稅人，應當依照本條例繳納增值稅。”

因此，若納稅人轉售電力可按銷售貨物開具發(fā)票。

來源：云南稅務

我司為房地產(chǎn)公司，與建筑總包公司簽訂總包合同，合同約定施工現(xiàn)場的水電費根據(jù)乙方實際消耗量，由建筑公司自行承擔。但水表、電表是以房地產(chǎn)公司的名義開戶的，所以結算水電費時，水電費是由房地產(chǎn)公司先行墊付，發(fā)票由電力和自來水公司直接開具給房地產(chǎn)公司。建筑總包公司則于結算工程款時向房地產(chǎn)公司支付水電費并索要發(fā)票，但供水、供電不在房地產(chǎn)公司的經(jīng)營范圍內，問房地產(chǎn)公司在該情況下是否可以開具水電費發(fā)票給建筑總包公司？開具發(fā)票稅率與供電局和自來水公司一致？

答：納稅人可根據(jù)下面規(guī)定及企業(yè)實際發(fā)生的應稅行為判斷其適用的稅率或征收率。一般納稅人轉售電力，適用的增值稅稅率為13%。一般納稅人轉售自來水，適用的增值稅稅率為9%；如為提供物業(yè)管理服務的一般納稅人，辦理簡易計稅備案，按照上述規(guī)定依照3%的征收率繳納增值稅。一、根據(jù)《中人民共和國發(fā)票管理辦法》及其實施細則的規(guī)定，銷售商品、提供服務以及從事其他經(jīng)營活動的單位和個人，對外發(fā)生經(jīng)營業(yè)務收取款項，收款方應當向付款方開具發(fā)票。開具發(fā)票應當按照規(guī)定的時限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實開具，并加蓋發(fā)票專用章。單位和個人在開具發(fā)票時，必須做到按照號碼順序填開，填寫項目齊全，內容真實，字跡清楚，全部聯(lián)次一次打印，內容完全一致。因此，收款方應當按照發(fā)票管理辦法規(guī)定及企業(yè)實際經(jīng)營業(yè)務的內容如實向付款方開具發(fā)票，填寫的項目應齊全。另外，如納稅人需增加的稅目超出經(jīng)營范圍的，應先聯(lián)系主管稅務機關重新核定，然后自行在開票系統(tǒng)和申報系統(tǒng)查找、增加稅目，相關系統(tǒng)操作可咨詢系統(tǒng)服務單位。二、根據(jù)《國務院關于廢止<中人民共和國營業(yè)稅暫行條例>和修改<中人民共和國增值稅暫行條例>的決定》（國令第691號）、《財政部 稅務總局關于調整增值稅稅率的通知》（財稅201832號）及《財政部　國家稅務總局　海關總署關于深化增值稅改革有關政策的公告》（財政部稅務總局 海關總署公告2019年第39號）的相關規(guī)定，增值稅稅率：(一)納稅人銷售貨物、勞務、有形動產(chǎn)租賃服務或者進口貨物，除本條第二項、第四項、第五項另有規(guī)定外，稅率為13%。(二)納稅人銷售交通運輸、郵政、基礎電信、建筑、不動產(chǎn)租賃服務，銷售不動產(chǎn)，轉讓土地使用權，銷售或者進口下列貨物，稅率為9%：1.糧食等農(nóng)產(chǎn)品、食用植物油、食用鹽;2.自來水、暖氣、冷氣、熱水、煤氣、石油液化氣、天然氣、二甲醚、沼氣、居民用煤炭制品;3.圖書、報紙、雜志、音像制品、電子出版物;4.飼料、化肥、農(nóng)藥、農(nóng)機、農(nóng)膜;5.國務院規(guī)定的其他貨物。(三)納稅人銷售服務、無形資產(chǎn)，除本條第一項、第二項、第五項另有規(guī)定外，稅率為6%。(四)納稅人出口貨物，稅率為零;但是，國務院另有規(guī)定的除外。(五)境內單位和個人跨境銷售國務院規(guī)定范圍內的服務、無形資產(chǎn)，稅率為零。稅率的調整，由國務院決定。小規(guī)模納稅人增值稅征收率為3%，國務院另有規(guī)定的除外。納稅人兼營不同稅率的項目，應當分別核算不同稅率項目的銷售額;未分別核算銷售額的，從高適用稅率。另外，根據(jù)《國家稅務總局關于物業(yè)管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告》（國家稅務總局公告2016年第54號）的規(guī)定，提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。

來源：廣東省12366納稅服務中心?

國家稅務總局公告2016年第54號（關于物業(yè)管理服務中收取的自來水水費增值稅問題的公告）：提供物業(yè)管理服務的納稅人，向服務接受方收取的自來水水費，以扣除其對外支付的自來水水費后的余額為銷售額，按照簡易計稅方法依3%的征收率計算繳納增值稅。是否涉及到轉售自來水的公司都可以適用該政策？

答：一般納稅人、小規(guī)模納稅人將房產(chǎn)出租給其他一般納稅人使用，出租方向租賃方收取的自來水水費，暫可按照國家稅務總局公告2016年第54號的規(guī)定選擇簡易計稅方法開票繳稅。

來源：安徽省稅務局

一般納稅人企業(yè)向個人租賃房屋，支付的電費如何取得增值稅專用發(fā)票？

答：增值稅一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）通過非一般納稅人電表總表單位向供電企業(yè)代購電力產(chǎn)品，是指實際耗用電力的一般納稅人（以下簡稱實際用電企業(yè)）先將電費支付給電表總表單位，再由電表總表單位支付給供電企業(yè)。商業(yè)銀行、電信企業(yè)以外的其他一般納稅人通過電表總表單位代購電力的，按以下規(guī)定開具增值稅專用發(fā)票：

（一）實際用電企業(yè)和電表總表單位雙方根據(jù)內部電表，按期簽字確認承租方生產(chǎn)經(jīng)營實際耗用情況，共同填制《分割單》，作為提交給供電公司作為向不同銷售對象開具發(fā)票的憑證。

（二）電表總表單位攜帶繳納電費銀行回單、電費普通發(fā)票原件及《分割單》到供電企業(yè)辦理開票手續(xù)。

文件依據(jù)：《安徽省國家稅務局關于代購電力產(chǎn)品發(fā)票開具問題的公告》（安徽省國家稅務局公告2017年第3號）

來源：安徽國家稅務局

我公司承租房屋，出租方系轉租他人房屋，按規(guī)定向合同的出租房繳納了租賃期間產(chǎn)生的水電費用，發(fā)票應由誰開具？