土地增值額=應稅收入-扣除項目金額

土地增值稅的計算步驟：

• 第一步，確定收入
• 第二步，逐項確定扣除項目金額
• 第三步，計算增值額
• 第四步，計算增值率，確定適應稅率
• 第五步，計算應納稅額

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應稅收入的確認

納稅人轉讓房地產取得的應稅收入應包括轉讓房地產的全部價款及有關的經濟收入。
其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額；

適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。包括∶

• 貨幣收入
• 實物收入
• 其他（無形資產收入或具有財產價值的權利）收入。

土地增值稅應稅收入=營改增前轉讓房地產取得的收入+營改增后轉讓房地產取得的不含增值稅收入

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應稅收入的有關政策

（1）采取一次性全額取房款的，以房產使用權交付買方之日或開具發票之日作為銷售收入的實現。
（2）采取分期付款或預售款方式銷售的，以合同約定的付款時間為銷售收入的實現。

《清算通知》規定：土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發票的，按照發票所載金額確認收入；未開具發票或未全額開具發票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認收入。

銷售合同所載商品房面積與有關部門實際測量面積不一致，在清算前已發生補、退房款的，應在計算土地增值稅時予以調整。

（3）采取以土地使用權或者其他財產置換房屋的，以房產使用交付對方為銷售收入的實現。
（4）采取銀行提供按揭貸款銷售的，以銀行將按揭貸款辦理轉賬之日，為銷售收入的實現。
（5）采取委托方式銷售開發產品的，應按以下原則確認收入的實現∶

①采取支付手續費方式委托銷售開發產品的，應按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認收入的實現。
②采取視同買斷方式委托銷售開發產品的，應按合同或協議規定的價格于收到代銷清單時確認收入的實現。

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扣除項目的確認

1.轉讓新開發房地產扣除項目：

①取得土地使用權所支付的金額（地價、契稅）
②房地產開發成本（拆、遷、建、基、配、建）
③房地產開發費用（法定扣除）
利息在各建筑物不能劃分時，（①+②）×10%；
利息有金融機構證明且在各建筑物能劃分時，（①+②）×5%+利息；
④與房地產轉讓有關的稅金
包括營改增前的營業稅和全部城建稅、教育費附加和地方教育附加
⑤加計扣除∶對從事房地產開發的納稅人，加計扣除20%。

2、開發成本：

（1）拆遷補償費（拆遷安置費）

①房地產企業用建造的該項目房地產安置回遷戶的∶

安置用房視同銷售處理，同時將此確定為房地產開發項目的拆遷補償費;房地產企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目的拆遷補償費。

②開發企業采取異地安置∶

異地安置的房屋自行開發建造的.房屋價值按視同銷售處理，計入本項目拆遷補償費，購入的，按買價計入拆遷補償費。

③貨幣安置拆遷的∶憑合法有效憑據記入拆遷補償費

（2）前期工程費

指開發項目前期所發生的各項費用包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、 `三通一平`等支出。常見單方成本∶400-800

（3）建筑安裝工程費

指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，或以自營方式發生的建筑安裝工程費∶

單體工程的建筑、安裝、裝修等工程費，包括地基與基礎、主體結構、建筑屋面分部工程、建筑內外裝飾裝修（含門窗、欄桿）、建筑給排水及采暖電氣等工程及材料設備費用。包括土建建安工程、分包工程和精裝工程。精裝成本不包括可移動家具。

常見單方毛坯建安工程費（取決于配置標準和成本管理水平）

高層 2100-2700；洋房 2300-3000；別墅 2500-3500

特殊項目會偏離上述范圍，精裝成本差異大。

（4）基礎設施費

指各種管網及道路工程費，包括小區道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。

（5）公共配套設施費

指在開發項目過程中發生的可計入開發成本的各種非營利性的公共配套設施.其建造成本及配套資產購置費用。包括小區生活配套工程（學校、菜市場、幼兒園）和人防工程

（6）開發間接費用（制造費用）