新版融資租賃和售后回租的稅會處理

一

概念

1.融資租賃 是指 實質(zhì)上轉(zhuǎn)移了與資產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的全部風(fēng)險和報酬的租賃，其所有權(quán)最終可能轉(zhuǎn)移 ，也可能不轉(zhuǎn)移。即出租人根據(jù)承租人所要求的規(guī)格、型號、性能等條件購入有形動產(chǎn)或者不動產(chǎn)租賃給承租人，合同期內(nèi)租賃物所有權(quán)屬于出租人，承租人只擁有使用權(quán)，合同期滿付清租金后，承租人有權(quán)按照殘值購入租賃物，以擁有其所有權(quán)。不論出租人是否將租賃物銷售給承租人，均屬于融資租賃。（ 注 ：《融資租賃公司監(jiān)督管理暫行辦法》規(guī)定：適用于融資租賃交易的租賃物為固定資產(chǎn)，另有規(guī)定的除外。 ）

2. 融資性售后回租 ： 承租人以融資為目的，將資產(chǎn)出售給出租人，同時與出租人簽定融資租賃合同，再將該資產(chǎn)從出租人處租回的融資租賃形式。即賣方兼承租人，買方兼出租人。

融資租賃與融資性售后回租的區(qū)別 ：融資租賃是轉(zhuǎn)移了資產(chǎn)所有權(quán)的租賃；售后回租是融資， 承租人和供貨人為同一人。

二

承租方會計處理

（一）融資租賃

1.執(zhí)行 《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 21 號——租賃》(財會 〔2006〕3 號) 的企業(yè)

（1）租賃開始日，資產(chǎn)入賬價值

承租人應(yīng)當(dāng)將租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價值與最低租賃付款額現(xiàn)值兩者中較低者作為租入資產(chǎn)的入賬價值，將最低租賃付款額作為長期應(yīng)付款的入賬價值，其差額作為未確認(rèn)融資費用。

承租人在租賃談判和簽訂租賃合同過程中發(fā)生的，可歸屬于租賃項目的手續(xù)費、律師費、差旅費、印花稅等初始直接費用，應(yīng)當(dāng)計入租入資產(chǎn)價值。

借：固定資產(chǎn)——融資租入固定資產(chǎn)

未確認(rèn)融資費用

貸：長期應(yīng)付款（最低租賃付款額）

銀行存款

（2）每期支付租金

借：長期應(yīng)付款

貸：銀行存款

（3）每期按實際利率分?jǐn)偽创_認(rèn)融資費用：

借：財務(wù)費用

貸：未確認(rèn)融資費用

2.執(zhí)行《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 21 號—— 租賃》的企業(yè)

（1）租賃開始日

承租人應(yīng)當(dāng)對租賃確認(rèn)使用權(quán)資產(chǎn)和租賃負(fù)債（進(jìn)行簡化處理的短期租賃和低價值資產(chǎn)租賃除外。）在租賃期開始日，承租人應(yīng)當(dāng)按成本借記本科目，按尚未支付的租賃付款額的現(xiàn)值貸記“租賃負(fù)債”科目；對于租賃期開始日之前支付租賃付款額的（扣除已享受的租賃激勵），貸記“預(yù)付款項”等科目；按發(fā)生的初始直接費用，貸記“銀行存款”等科目；按預(yù)計將發(fā)生的為拆卸及移除租賃資產(chǎn)、復(fù)原租賃資產(chǎn)所在場地或?qū)⒆赓U資產(chǎn)恢復(fù)至租賃條款約定狀態(tài)等成本的現(xiàn)值，貸記“預(yù)計負(fù)債”科目。

借：使用權(quán)資產(chǎn)

租賃負(fù)債——未確認(rèn)融資費用（ 尚未支付的租賃付款額與其現(xiàn)值的差額）

貸： 租賃負(fù)債——租賃付款額（尚未支付的租賃付款額的現(xiàn)值）

銀行存款（第一年的租賃付款額、初始直接費用）

（2）每期支付租金

借：租賃負(fù)債—— 租賃付款額

貸：銀行存款

（3） 每期按實際利率分?jǐn)偽创_認(rèn)融資費用：

借：財務(wù)費用

貸： 租賃負(fù)債——未確認(rèn)融資費用

3.稅會差異

企業(yè)會計準(zhǔn)則遵循謹(jǐn)慎性原則，按照租賃開始日租賃資產(chǎn)公允價值與最低租賃付款額現(xiàn)值中較低者作為租入資產(chǎn)的入賬價值，體現(xiàn)融資租入固定資產(chǎn)作為資產(chǎn)的特性。企業(yè)所得稅法對融資租賃方式租入固定資產(chǎn)的計價不考慮最低租賃付款額現(xiàn)值，不承認(rèn)會計上確認(rèn)的未確認(rèn)融資費用，是按合同規(guī)定的租賃付款額或者公允價值作為固定資產(chǎn)的入賬價值，將確認(rèn)的未實現(xiàn)融資費用直接計入固定資產(chǎn)原值。

(二）融資性售后回租

售后租回交易認(rèn)定為融資租賃的，售價與資產(chǎn)賬面價值之間的差額應(yīng)當(dāng)予以遞延，并按照該項租賃資產(chǎn)的折舊進(jìn)度進(jìn)行分?jǐn)偅鳛檎叟f費用的調(diào)整。

1.根據(jù) 《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 21 號——租賃》(財會 〔2006〕3 號)規(guī)定

（1）出售時：

借：固定資產(chǎn)清理

累計折舊

貸：固定資產(chǎn)

借：銀行存款

貸：固定資產(chǎn)清理

遞延收益——未實現(xiàn)售后回租收益

售價與賬面價值的差額應(yīng)當(dāng)予以遞延，并按照該項資產(chǎn)的折舊進(jìn)度進(jìn)行分?jǐn)偅鳛檎叟f費用的調(diào)整。

（2）融資租回時：

借：固定資產(chǎn)

未確認(rèn)融資費用

貸：長期應(yīng)付款 （應(yīng)付租金）

（3）計提折舊

借：制造費用——折舊費

貸：累計折舊

注：仍按承租人出售原賬面價值作為計稅基礎(chǔ)計提折舊。

（4）確認(rèn)本月應(yīng)分?jǐn)偟奈磳崿F(xiàn)售后租回?fù)p益（租賃期）

借：遞延收益

貸：制造費用—折舊費

（5）支付租金時：

借：長期應(yīng)付款——應(yīng)付融資租賃款

貸：銀行存款

（6）分?jǐn)偽创_認(rèn)融資費用時，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財務(wù)費用在稅前扣除。

借：財務(wù)費用

貸：未確認(rèn)融資費用

2.根據(jù) 《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 21 號—— 租賃》規(guī)定， 售后租回交易中的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不屬于銷售的，承租人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)確認(rèn)被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，同時確認(rèn)一項與轉(zhuǎn)讓收入等額的金融負(fù)債，并按照《 企業(yè)會計準(zhǔn)則第22號——金融工具確認(rèn)和計量 》對該金融負(fù)債進(jìn)行會計處理；出租人不確認(rèn)被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，但應(yīng)當(dāng)確認(rèn)一項與轉(zhuǎn)讓收入等額的金融資產(chǎn)，并按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第22號——金融工具確認(rèn)和計量》對該金融資產(chǎn)進(jìn)行會計處理。

借：銀行存款

貸：長期應(yīng)付款

三

出租方會計處理

（一）融資租賃

1.執(zhí)行 《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 21 號——租賃》(財會 〔2006〕3 號) 的企業(yè)

（1）取得融資租賃固定資產(chǎn)

借：固定資產(chǎn)——融資租賃固定資產(chǎn)

貸：銀行存款

（2）出租融資租賃固定資產(chǎn)

借：長期應(yīng)收款——應(yīng)收融資租賃款

貸：固定資產(chǎn)——融資租賃固定資產(chǎn)

未實現(xiàn)融資收益

（3）收到租金

借：銀行存款

貸：長期應(yīng)收款——應(yīng)收融資租賃款

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

（4）結(jié)轉(zhuǎn)租賃收入

借：未實現(xiàn)融資收益

貸：租賃收入

2.執(zhí)行 《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 21 號—— 租賃》 的企業(yè)

（1）取得融資租賃固定資產(chǎn)

借： 融資租賃資產(chǎn)

貸：銀行存款

（2） 出租融資租賃固定資產(chǎn)

借：應(yīng)收融資租賃款——租賃收款額

貸： 融資租賃資產(chǎn)

資產(chǎn)處置損益

應(yīng)收融資租賃款——未實現(xiàn)融資收益

（3）收到租金時

借：銀行存款

貸：應(yīng)收融資租賃款——租賃收款額

借：應(yīng)收融資租賃款——未實現(xiàn)融資收益

貸：租賃收入

（4）租賃期屆滿時的處理——承租人行使購買權(quán)。

借：銀行存款

貸：應(yīng)收融資租賃款——租賃收款額

（二）融資性售后回租

1.根據(jù) 《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 21 號——租賃》(財會 〔2006〕3 號)規(guī)定

（1）取得融資租賃固定資產(chǎn)

借：固定資產(chǎn)——融資租賃固定資產(chǎn)

貸：銀行存款

（2）出租融資租賃固定資產(chǎn)

借：長期應(yīng)收款——應(yīng)收融資租賃款

貸：固定資產(chǎn)——融資租賃固定資產(chǎn)

未實現(xiàn)融資收益

（3）對外支付利息時

借：財務(wù)費用

貸：銀行存款

（4）收到租金

借：銀行存款

貸：長期應(yīng)收款——應(yīng)收融資租賃款

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額）

（5）結(jié)轉(zhuǎn)租賃收入

借：未實現(xiàn)融資收益

貸：租賃收入

根據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 21 號—— 租賃》規(guī)定，出租人不確認(rèn)被轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)，而應(yīng)當(dāng)將支付的現(xiàn)金作為金融資產(chǎn)，并按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第 22 號——金融工具確認(rèn)和計量》進(jìn)行會計處理。

借：長期應(yīng)收款

貸：銀行存款

四

增值稅

（一）稅目

1. 融資租賃服務(wù)屬于：銷售服務(wù)——現(xiàn)代服務(wù)——租賃服務(wù)——融資租賃服務(wù)——有形動產(chǎn)融資租賃和不動產(chǎn)融資租賃。

2.融資性售后回租屬于：銷售服務(wù)——金融服務(wù)——貸款服務(wù)

注：

1.原營業(yè)稅稅目注釋中融資租賃屬于“金融保險業(yè)”,營改增將“融資租賃”納入“租賃服務(wù)”范圍。

2.36號文將財稅〔2013〕106號文（以下簡稱106號文）注釋中“有形動產(chǎn)租賃服務(wù)”改為“租賃服務(wù)”，增加不動產(chǎn)租賃服務(wù)，即全面實施營改增后，“租賃服務(wù)”包括有形動產(chǎn)租賃和不動產(chǎn)租賃，將“融資性售后回租”從“有形動產(chǎn)租賃服務(wù)”納入“貸款服務(wù)”范圍。

（二）稅率/征收率

1.融資租賃服務(wù)稅率

（1）有形動產(chǎn)融資租賃：

一般納稅人采用一般計稅稅率為13%；

小規(guī)模納稅人和一般納稅人選擇簡易計稅征收率為3%；

一般納稅人試點（2013年8月1日）前簽訂的尚未執(zhí)行完畢的有形動產(chǎn)租賃合同，可選擇適用簡易計稅方法，征收率為3%。

（2）不動產(chǎn)融資租賃：

一般納稅人采用一般計稅稅率為9%；

小規(guī)模納稅人和一般納稅人選擇簡易計稅征收率為5%。

一般納稅人2016年4月30日前簽訂的不動產(chǎn)融資租賃合同，或以2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)提供的融資租賃服務(wù)，可選擇適用簡易計稅方法，征收率為5%。

2.融資性售后回租： 一般納稅人采用一般計稅稅率為6%， 小規(guī)模納稅人和一般納稅人選擇簡易計稅征收率為3%。

試點納稅人根據(jù)2016年4月30日前簽訂的有形動產(chǎn)融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，可繼續(xù)按照有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)繳納增值稅，適用13%稅率，征收率3%。

（三）銷售額

1.融資租賃

經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會或者商務(wù)部批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點納稅人，提供融資租賃服務(wù)，以取得的全部價款和價外費用，扣除支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息和車輛購置稅后的余額為銷售額。

2. 融資性售后回租業(yè)務(wù)

（1） 經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會或者商務(wù)部批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點納稅人，提供融資性售后回租服務(wù)，以取得的全部價款和價外費用（不含本金），扣除對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息后的余額作為銷售額。

（2）試點納稅人根據(jù)2016年4月30日前簽訂的有形動產(chǎn)融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，可繼續(xù)按照有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)繳納增值稅 ，可以選擇以下方法之一計算銷售額：

①以向承租方收取的全部價款和價外費用，扣除向承租方收取的價款本金，以及對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息后的余額為銷售額。 可以扣除的價款本金，為書面合同約定的當(dāng)期應(yīng)當(dāng)收取的本金。無書面合同或者書面合同沒有約定的，為當(dāng)期實際收取的本金。

② 以向承租方收取的全部價款和價外費用，扣除支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息后的余額為銷售額。（ 租金中不含本金）

要點提示 ：

1.售后回租屬于貸款服務(wù)范圍，貸款服務(wù)的銷售額為提供貸款服務(wù)取得的全部利息及利息性質(zhì)的收入，不含貸款本金。因此，提供融資性售后回租服務(wù)取得的全部價款和價外費用中也不包含本金。考慮到政策延續(xù)，另外給了售后回租差額征稅的優(yōu)惠，其它貸款服務(wù)是沒有的，銀行不可以扣除轉(zhuǎn)貸的利息，而售后回租可以。

2.老合同老規(guī)定， 2016 年4 月30 日前簽訂的有形動產(chǎn)融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，可繼續(xù)按照有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)繳納增值稅（13%）。

3. 融資租賃服務(wù)仍采取差額的方式確定銷售額，允許扣除的項目中刪除保險費和安裝費，主要原因是保險服務(wù)、安裝服務(wù)已經(jīng)納入增值稅征收范圍，購買保險服務(wù)、安裝服務(wù)時已支付或負(fù)擔(dān)的增值稅額，可以按規(guī)定作為進(jìn)項稅額予以抵扣，無需再采取從銷售額中扣除的方式。

4.按照上述規(guī)定差額確定銷售額的試點納稅人，必須是經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會或者商務(wù)部批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的企業(yè)， 商務(wù)部授權(quán)的省級商務(wù)主管部門和國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)批準(zhǔn)的從事融資租賃業(yè)務(wù)和融資性售后回租業(yè)務(wù)的試點納稅人中的一般納稅人。

（四）開票規(guī)定

1.融資租賃

符合規(guī)定的試點納稅人提供融資租賃服務(wù)，以取得的全部價款和價外費用，扣除支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息和車輛購置稅后的余額為銷售額。

政策未規(guī)定不得開具專用發(fā)票，可以全額開具增值稅專用發(fā)票。即 全額開票，差額納稅，全額抵扣。

2.融資性售后回租

（1）出租人

①按貸款服務(wù)繳納增值稅的

符合規(guī)定的試點納稅人提供融資性售后回租服務(wù)，以取得的全部價款和價外費用（不含本金），扣除對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息后的余額作為銷售額。 差額部分（扣除）未規(guī)定不得開具增值稅專用發(fā)票，但納稅人購進(jìn)貸款服務(wù)進(jìn)項不得抵扣，因此差額部分應(yīng)分開開具。

② 對繼續(xù)按照有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)繳納增值稅的

經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會或者商務(wù)部批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的，根據(jù)2016年4月30日前簽訂的有形動產(chǎn)融資性售后回租合同，在合同到期前提供的有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，選擇以向承租方收取的全部價款和價外費用，扣除向承租方收取的價款本金，以及對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發(fā)行債券利息后的余額為銷售額的，納稅人提供有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，計算當(dāng)期銷售額時可以扣除的價款本金，為書面合同約定的當(dāng)期應(yīng)當(dāng)收取的本金。無書面合同或者書面合同沒有約定的，為當(dāng)期實際收取的本金。 試點納稅人提供有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，向承租方收取的有形動產(chǎn)價款本金，不得開具增值稅專用發(fā)票，可以開具普通發(fā)票。 開票方式有以下三種：一是全額開具普通發(fā)票；二是差額部分開具普通發(fā)票，剩余部分開具增值稅專用發(fā)票；三是使用差額開票功能開具發(fā)票。

（2）承租人

根據(jù) 《國家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有 關(guān)稅收問題的公告》 (國家稅務(wù)總局公告 2010 年第 13 號) 規(guī)定: 融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為, 不屬于增值稅征收范圍, 不征收增值稅。開具發(fā)票時, 選取商品和服務(wù)稅收分類與編碼的 “6 未發(fā)生銷售行為的 不征稅項目” 中的 “606: 融資性售后回租承租方出售資產(chǎn)”, 稅率選擇 「不 征稅」, 稅額顯示 「???」, 只能開具增值稅普通發(fā)票。

（五）稅收優(yōu)惠

有形動產(chǎn)融資租賃和有形動產(chǎn)融資性售后回租：經(jīng)人民銀行、銀監(jiān)會或者商務(wù)部批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的試點納稅人中的一般納稅人，提供有形動產(chǎn)融資租賃服務(wù)和有形動產(chǎn)融資性售后回租服務(wù)，對其增值稅實際稅負(fù)超過3%的部分實行增值稅即征即退政策。商務(wù)部授權(quán)的省級商務(wù)主管部門和國家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)批準(zhǔn)的從事融資租賃業(yè)務(wù)和融資性售后回租業(yè)務(wù)的試點納稅人中的一般納稅人，2016年5月1日后實收資本達(dá)到1.7億元的，從達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的當(dāng)月起按照上述規(guī)定執(zhí)行；2016年5月1日后實收資本未達(dá)到1.7億元但注冊資本達(dá)到1.7億元的，在2016年7月31日前仍可按照上述規(guī)定執(zhí)行，2016年8月1日后開展的有形動產(chǎn)融資租賃業(yè)務(wù)和有形動產(chǎn)融資性售后回租業(yè)務(wù)不得按照上述規(guī)定執(zhí)行。

注意 ：

1、取消了原政策對融資性售后回租即征即退政策的時間限制；

2、對納稅人的注冊資本金額要求調(diào)整為實收資本金額要求，并對未達(dá)標(biāo)的納稅人規(guī)定了三個月的過渡期時間進(jìn)行了相應(yīng)調(diào)整；

3、融資性售后回租雖然作為“貸款服務(wù)”征收增值稅，但仍可按照上述規(guī)定享受即征即退增值稅政策，但僅限于有形動產(chǎn)的售后回租業(yè)務(wù)，不包括不動產(chǎn)的融資性售后回租。

4、小規(guī)模納稅人不適用即征即退。

5、融資性售后回租屬于貸款服務(wù)，納稅人接受的貸款服務(wù)，其進(jìn)項稅額不得抵扣。

五

其他稅種相關(guān)概述

（一）企業(yè)所得稅

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實施條例》第五十八條規(guī)定，融資租入的固定資產(chǎn)，以租賃合同約定的付款總額和承租人在簽訂租賃合同過程中發(fā)生的相關(guān)費用為計稅基礎(chǔ)，租賃合同未約定付款總額的，以該資產(chǎn)的公允價值和承租人在簽訂租賃合同過程中發(fā)生的相關(guān)費用為計稅基礎(chǔ)。第四十七條規(guī)定，以融資租賃方式租入固定資產(chǎn)發(fā)生的租賃費支出，按照規(guī)定構(gòu)成融資租入固定資產(chǎn)價值的部分應(yīng)當(dāng)提取折舊費用，分期扣除。

根據(jù) 《國家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有 關(guān)稅收問題的公告》 (國家稅務(wù)總局公告 2010 年第 13 號)規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租人出售資產(chǎn)的行為，不確認(rèn)為銷售收入，對融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原賬面價值作為計稅基礎(chǔ)計提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財務(wù)費用在稅前扣除。

（二）契稅

契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移變動的不動產(chǎn)為征稅對象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財產(chǎn)稅。根據(jù)《契稅暫行條例》第二條規(guī)定，本條例所稱轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬是指下列行為：（一）國有土地使用權(quán)出讓；（二）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈與和交換；（三）房屋買賣；（四）房屋贈與；（五）房屋交換。

融資租賃期間房產(chǎn)的所有權(quán)仍屬于出租人，融資租賃期間的房產(chǎn)不交契稅。但是如果在融資租賃期滿后，租賃雙方的房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，則承租人應(yīng)按規(guī)定繳納契稅。另根據(jù)《關(guān)于企業(yè)以售后回租方式進(jìn)行融資等有關(guān)契稅政策的通知》（財稅〔2012〕82號）第一條的規(guī)定，對金融租賃公司開展售后回租業(yè)務(wù)，承受承租人房屋、土地權(quán)屬的，照章征稅。對售后回租合同期滿，承租人回購原房屋、土地權(quán)屬的，免征契稅。

（三）房產(chǎn)稅

《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)問題的通知》（財稅〔2009〕128號）第三條規(guī)定，融資租賃的房產(chǎn)，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產(chǎn)余值繳納房產(chǎn)稅。

（四）土地增值稅

《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。

融資租賃期間，并未轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物，出租人不需要繳納土地增值稅。若融資租賃期限屆滿，不動產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，出租人需要繳納土地增值稅。

（五）印花稅

根據(jù)《國家稅務(wù)局關(guān)于對借款合同貼花問題的具體規(guī)定》（國稅地字（1988）第30號）第四條規(guī)定，銀行及其金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營的融資租賃業(yè)務(wù)，是一種以融物方式達(dá)到融資目的的業(yè)務(wù)，實際上是分期償還的固定資金借款。對融資租賃合同,可據(jù)合同所載的租金總額暫按`借款合同`計稅貼花。

根據(jù)《關(guān)于融資租賃合同有關(guān)印花稅政策的通知》（財稅〔2015〕144號）第一條的規(guī)定，對開展融資租賃業(yè)務(wù)簽訂的融資租賃合同（含融資性售后回租），統(tǒng)一按照其所載明的租金總額依照“借款合同”稅目，按萬分之零點五的稅率計稅貼花。在融資性售后回租業(yè)務(wù)中，對承租人、出租人因出售租賃資產(chǎn)及購回租賃資產(chǎn)所簽訂的合同，不征收印花稅。

六

案例分析

例：2018年5月30日，a公司將鍛壓設(shè)備一臺按90萬的價格出售給人民銀行批準(zhǔn)從事融資租賃業(yè)務(wù)的b公司，同時，又與其簽訂一份租賃合同，將設(shè)備租回。租賃合同約定，租賃期5年，從2017年起每年末支付租金20萬元（不含稅價）。該設(shè)備賬面原值110萬元，至本月已計提折舊30萬元。b公司支付對外借款利息5萬元。

1.承租方

增值稅：

承租方a出售資產(chǎn)的行為，不征收增值稅，開具發(fā)票時, 只能開具分類編碼“606: 融資性售后回租承租方出售資產(chǎn)”的增值稅普通發(fā)票。

企業(yè)所得稅：

承租人a出售設(shè)備，不確認(rèn)為銷售收入，對融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原賬面價值80萬作為計稅基礎(chǔ)計提折舊。租賃期間，承租人a支付的10萬屬于融資利息的部分，作為a的財務(wù)費用在稅前扣除。

a公司會計分錄：

（1）銷售固定資產(chǎn)

借：固定資產(chǎn)清理 80

累計折舊 30

貸：固定資產(chǎn) 110

借：銀行存款 90

貸：固定資產(chǎn)清理 80

遞延收益 ——未實現(xiàn)售后回租收益 10

（2）回租固定資產(chǎn)

借：固定資產(chǎn) 90

未確認(rèn)融資費用 10

貸：長 期應(yīng)付款 100

（3）未實現(xiàn)售后回租收益分?jǐn)?/span>

借：遞延收益——未實現(xiàn)售后回租損益（融資租賃） 2

貸：制造費用——折舊費 2

（4）融資利息扣除

借：財務(wù)費用 2

貸：未確認(rèn)融資費用 2

注：帳面80，售價90，稅法按80提折舊，會計按90提折舊，后通過沖遞延收益減少折舊額，所以無差異。回租價100與售價90的差額作為財務(wù)費用扣除 ，稅會無差異。

2.出租方

增值稅：出租方b以取得的全部價款和價外費用（不含本金）10萬，扣除對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息），本例是5萬元、發(fā)行債券利息后的余額作為銷售額，稅率為6%， 增值稅實際稅負(fù)超過3%的部分可享受即征即退。

所得稅 ： 出租人b要確認(rèn)租金收入10萬，并可扣除其支付的與售后回租相關(guān)借款利息。

b公司會計分錄：

（1）取得融資租賃固定資產(chǎn)

借：固定資產(chǎn)——融資租賃固定資產(chǎn) 90

貸：銀行存款 90

（2）出租融資租賃固定資產(chǎn)

借：長期應(yīng)收款——應(yīng)收融資租賃款 100

貸：固定資產(chǎn)——融資租賃固定資產(chǎn) 90

未實現(xiàn)融資收益 10

（3）對外支付利息時

借：財務(wù)費用 1

貸：銀行存款 1

（4）收到租金

借：銀行存款 20.06

貸：長期應(yīng)收款——應(yīng)收融資租賃款 20

應(yīng)交稅費——應(yīng)交增值稅（銷項稅額） 0.06

注：（100-90-5)/5/*6%=0.06

（5）結(jié)轉(zhuǎn)租賃收入

借：未實現(xiàn)融資收益 2