一、何為土地增值稅？

土地增值稅是對在我國境內轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的單位和個人，以其轉讓房地產所取得的增值額為課稅對象而征收的一種稅。其主要特點包括：

1.行業特點顯著，以轉讓房地產的增值額為課稅對象

土地增值稅的課稅對象為房地產轉讓收入超過可扣除項目后的部分，房地產企業是土地增值稅的納稅大戶，是房地產行業比較特殊且典型的稅種。

2.適用超率累進稅率

土地增值稅是我國唯一適用四級超率累進稅率的稅種，超率累進稅率核心在于增值額越高，對應的增值率就越高，適用的稅率也就越高。

3.計算復雜

首先，房地產相關規定及稅收政策較繁且復雜。

其次，由于房地產開發項目建設周期長，且扣除項目涉及大量成本費用，其核算和歸集較復雜。

二、土地增值稅的計算

土地增值稅的計算公式為：應納稅額=增值額×稅率-扣除項目×速算扣除系數。

（一）計稅依據

土地增值稅的計稅依據為房地產轉讓所產生的增值額，即房地產轉讓收入與扣除項目的差額。

1.房地產轉讓收入

轉讓收入是轉讓房地產取得的收入，由貨幣收入、實物收入及其他收入構成。

2.房地產扣除項目

扣除項目部分是土地增值稅計征的關鍵所在，其主要由五部分組成：

（1）取得土地使用權所支付的金額。

（2）房地產開發成本。具體包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建安工程費、基礎設施費、公共配套費及開發間接費。

（3）房地產開發費用。包括在房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用等。

（4）轉讓環節發生的有關稅費。包括在轉讓房地產時繳納的增值稅、城市維護建設稅、印花稅。

（5）財政部規定的其他扣除項目。

（二）稅率

土地增值稅稅率實行的是四級超率累進稅率，具體可劃分為4個等級，稅率從30%-60%，速算扣除系數從0-35%。

三、案例計算

a房地產開發公司12月份了出售2棟住宅，收入總額為20000萬元，建設樓盤的相關支出情況為：

支付地價款及各種費用2000萬元；

房地產開發成本4000萬元；

財務費用中的利息支出為700萬元（可按轉讓項目計算分攤并提供金融機構證明），但其中有100萬元屬加罰的利息；

轉讓環節繳納的有關稅費共計為800萬元；

該單位所在地政府規定房地產其他開發費用計算扣除比例為6%，從事房地產開發的納稅人的取得土地使用權成本和開發成本可加計扣除20%。

計算如下：

（1）取得土地使用權支付的地價款及有關費用為2000萬元

（2）房地產開發成本為4000萬元

（3）房地產開發費用=利息費用：（700-100）+其他開發費用（2000+4000）×6％=960（萬元）

（4）允許扣除的稅費為800萬元

（5）加計扣除20%，允許扣除額=（2000+4000）×20％=1200（萬元）

（6）允許扣除的項目金額合計=2000+4000+960+800+1200=8960（萬元）

（7）增值額=20000-8960=11040（萬元）

（8）增值率=11040÷8960×100％=123.21%

（9）應納稅額=11040×50％-8960×15％=5520-1344=5252（萬元）

總結