本文擬結合固定資產征收、處置審計工作實務，闡述資產評估活動中評估單位的委托主體、委托程序及評估報告中存在的問題，并提出相關的對策措施。

突出的問題

(一)評估前期評估單位的委托主體及委托程序存在的問題

1、評估單位的委托程序與相關規定不符

評估單位的委托程序應符合相關規定。在審計中發現，主辦單位在履行招標或政府采購程序前就與評估單位簽訂了意向合同，不符合相關招投標法和政府采購程序的規定。如某項目單位在評估前就指定評估單位開展評估前期工作，待評估單位評估完成出具評估報告后，再與評估單位直接簽訂評估合同。

2、評估單位的委托主體不符合相關法規的規定

評估單位選取的主體應符合相關法規之規定，如在審計中發現，某國有企業在處置某湖面資產時，該單位直接聘請評估單位對資產進行評估，而根據該省的相關法規，評估單位的選取應由省國有資源廳聘請，不應該由某國有企業直接聘請，與該省對于評估單位委托的相關法規不符。

(二)評估過程中固定資產評估報告存在的問題

1、評估基準日的選擇不合理

固定資產的價格隨時間的變化而變化,不同的評估基準日將產生不同的評估結果。選擇的評估基準日應使評估結果有效地服務于評估目的,避免由于評估基準日選擇不當造成評估價值偏離實際。因此,選擇何時作為評估基準日,取決于特定的評估目的。一般說來,評估時采用的是評估基準日的市場情況和價格標準,但資產的狀態可能并非總是評估基準日的狀態,這同樣要由評估目的來決定。應核實評估基準日是否滿足評估目的和相應的資產狀態,以便確反映與評估目的相對應的評估價值。

在項目審計中發現，存在評估報告選定的評估基準日不滿足評估目的和相應的資產狀態的現象，如有些被征收單位為了獲得更多的利益，與評估公司串通，不按評估準則的規定要求選擇評估基準日，由于評估基準日選擇不適當，造成評估公司出具的評估報告高估資產價值。

2、評估依據不適當

評估依據是評估工作的基準，所引用的法律法規和技術參數資料應具有時間性和實效性，評估依據不能是已廢止的法律法規。

在審計中發現，評估報告采用評估依據不適當，引用已廢止的法律法規為依據進行評估的現象。如在某房屋征收項目審計中發現評估公司出具的評估報告依據為已經廢止的法規，從而導致該征收項目多補償金額達800多萬元。

3、評估方法選用不合理

資產評估是對資產現行價值進行評定估算的一種專業活動，常用的評估方法有現行市價法、重置成本法、收益現值法、清算價格法。不同的評估方法對同一項目進行評估，其評估價值結果差異較大。

在審計中發現，評估中選用的評估方法未能合理確定國有資產的價值，造成少評估資產價值，從而在資產轉讓時造成國有資產的損失。如在某國有企業湖面資產處置中，應按現行市價法進行評估，按現行市價法評估應根據2011年的《某市基準地價技術報告》、省物價局和省國土資源廳《關于某市2010年土地級別與基準地價更新成果的批復》文件，該湖面資產采用區位價評估價值應為35022萬元。而評估公司沒有選用該評估方法，評估該湖面資產是以《省人民政府關于公布征地統一年產值標準和區片綜合地價的通知》為依據，分別按照年產值15倍計算土地補償費和安置補助費。按上述方式計算估算湖面資產價值3500萬元，存在低估行為，該資產少評估31522萬元。

4、評估報告質量出現重大瑕疵

評估公司出具的評估報告應保證評估質量，避免出現重大瑕疵，特別是評估報告中標的物應真實存在，材料收集應準確詳實，數據處理和計算應確，評估單位應按照其對應的步驟開展工作，評估工作質量要符合評估要求。

在審計中發現，評估報告質量出現重大瑕疵，評估報告中存在標的物虛構，材料收集不準確詳實;數據處理和計算不確;評估項存在重復評估;評估依據不充分的現象。審計人員一般以工程造價、財務人員為主，應從工程造價、財務相關專業角度去評定評估報告標的物的真實性、材料收集的準確詳實性、數據處理和計算的確性、評估項評估的重復性、評估依據的充分性等，從而判定評價值是否合理。

(1)固定資產標的物虛構，材料收集不準確詳實

從工程造價角度方面看：評估報告中標的物是否有采購合同，如在某加油站項目審計中，通過查閱資料發現沒有加油設備采購合同，審計人員通過現場勘查和調用衛星圖片對比分析進行核實，發現該加油站設備標的物為虛構，從而虛增評估價值。

從財務角度方面看：固定資產標的物應核實是否有設備采購發票及付款憑證等來驗證標的物是否虛構，材料收集是否準確詳實。

(2)數據處理和計算不確

從工程造價角度方面看：一是評估報告中評估項單價是否合理，應通過與造價信息價比照、結合市場詢價等方法進行確定。如某加油站項目審計中，發現某加油設備價格與同期市場價格相比較，高出市場價格幾倍，造成評估價格虛高;二是數量是否準確，如某項目審計中，發現評估報告中直接引用了測繪公司出具的測繪數據，而經現場測量和實地踏勘證實該測繪數據與事實不符，為虛假數據：評估報告中護坡體積5556.138立方米，經現場踏勘測量實際護坡體積不到415立方米。

從財務角度方面看：評估報告中固定資產如房屋、機械設備等拆舊年限取值和計算是否準確，如審計中發現評估報告中機器設備拆舊年限不確，經核實，該機械設備使用年限為15年，已使用12年，而評估報告中全部按九五新進行估價，造成高估價值。

(3)存在重復評估

評估報告中評估項的重復評估導致評估費用重復計取，高估評估價值，要特別注意評估各項之間的銜接。在審計中發現，某項目土方回填平整費用已包含在建筑物評估價值中，而評估公司出具的土地補償評估報告又重復計取了該項土方回填平整費用，該土方回填平整費用屬于重復評估計取。

(4)評估依據不充分

評估中，評估依據應充分，在審計中發現，評估人員按經驗主觀給出資產的重置價格，對于確定固定資產價值的評估依據不充分的現象普遍存在。如在某項目房屋評估報告中，評估人員給出的房屋重置價格沒有按照《某市物價局房產管理局關于印發房屋重置價格標準的通知》規定的房屋重置價格標準進行價格確定，而是評估人員主觀上確定了房屋的重置價格，評估報告確定的房屋重置價格與文件規定的房屋重置價格標準存在較大的差異，從而造成高估房屋評估價值500多萬元。

解決的對策

1、加強評估工作的管理，規范評估單位的委托程序及委托主體。項目審計中，對于評估單位的委托及委托主體是否符合相關法律法規的規定，審計人員應要求相關項目單位提供評估單位委托流程，根據法律法規判斷委托流程是否符合國家及地方相關法律法規的規定，特別要關注地方相關法律法規。審計人員要熟悉國家及地方相關方面的法律法規，根據項目特點，以事實為依據，以法律法規為準繩，作出準確合理判斷。

2、在項目審計中，對于資產評估報告中評估基準日的選擇，應重點審查評估基準日是否符合有關評估準則的規定要求，是否符合項目實際，將評估基準日的選擇列為審計的關鍵點，避免由于評估基準日選擇不當造成標的物評估價值失常。

3、對于評估依據是否適當應重點審核評估過程中所引用的法律法規和技術參數資料等是否適當，評估依據應采用現行的國家和地方相關法律法規，不能采用已廢止或過期的法律法規，以確保評估依據具有實效性和符合性。審計人員在審計前，要全面了解熟悉項目情況，收集齊全相關的法律法規及技術參數資料，列表對照各法律法規及技術參數的適用主體、適用范圍、有效時間等，結合項目實際情況判定所引用的法律法規和技術參數資料等是否適當。

4、對評估報告中評估方法運用的合理性，應重點審核評估方法是否符合相關評估準則的規定要求，評估方法及技術參數選取是否合理。評估方法運用是否合理對于評估價值的準確性和合理性至關重要，因此在評估方法的選擇運用上，應因地制宜和因事制宜，不可機械地按某種模式和某種順序進行選擇，選擇的評估方法應保證評估目的。因此，審計人員應對評估報告是否采用了與評估目的和評估對象的特征相適應的恰當的方法進行認真的審核。根據經驗，采用多種評估方法對同一標的物進行評估，對不同的評估價值進行比較，如果相差值在合理范圍內，說明評估方法適用，評估價值合理;如果相差值比較大，不在合理范圍內，應針對評估方法選用是否與評估項目特點和評估目的相適用進行論證，從而選擇合理的評估方法。對于該問題建議相關職能部門針對不同的評估方法編制適當的模板，框架式選取，而不是由評估單位隨意自行選擇，主辦單位在與評估單位簽訂評估合同時，在合同中明確評估方法的選用，這樣能避免評估方法選用不當造成評估價值出現較大差異的情況產生。

5、評估報告質量出現重大瑕疵，存在標的物虛構、料收集不準確詳實、數據處理和計算不確、重復評估、評估依據不充分等問題，審計人員應重點審核評估單位是否按照其對應的步驟開展工作，評估工作質量是否符合要求，應從評估總體合理性把握，復核其重要的評估工作底稿，關注評估依據是否充分，對于標的物及材料收集的準確詳實性和數據真實性審計人員應主要予以監督核實。同時，應從審計的專業角度，如工程造價、財務等方面去核實數據的真實性和準確性，對評估報告中提供和引用的數據應重點審核，復核是否存在虛假數據，是否與事實相符，必要時，進行現場測量和實地踏勘，以及利用衛星地圖對比分析等方式復核評估報告中的數據與實際數據是否一致。評估報告中重復評估問題要理清評估各項之間的銜接，如土地評估與建筑物評估中有關費用的銜接，可恢復使用機械設備與不可恢復使用機器設備界定的銜接等，使評估各項之間不重算、不漏算，確保各評估項費用不重復計取。因此，應充分發揮審計人員的專業特性，從造價、財務等多角度去核實評估核實評估報告數據真實性和準確性，同時，結合利用現場測量和實地踏勘以及衛星地圖、政府信息平臺和相關數據庫信息等手段去復核。