下面就說一下如果以企業名義購買不動產后，過了幾年增值了，再轉讓時要繳多少稅？

直接賣給企業或個人

在增值稅上如果是一般計稅方式，按照9%繳納增值稅，增值稅銷項稅額是售價全額÷（1+9%）×9%；如果可以按照簡易計稅方式，征收率為5%，增值稅額為轉讓差額÷（1+5%）×5%。簡易計稅的僅適用于2016年4月30日前取得的不動產或小規模納稅人轉讓其取得的不動產。

其轉讓所得（收入減成本費用）并入企業所得稅的應納稅所得額中。

土地增值稅的計算較為復雜，要計算出增值額、增值稅率，最高的稅率為60%，此外對于不動產的取得價格有三種方式：評估價格、購房發票價格、或核定征收。

印花稅為按照產權轉讓書據繳納，稅率為0.5‰。

具體的計算上，舉例假設以購房發票作為扣除來計算，某企業在3年前購入一不動產，價格為200萬（不含稅），現以800萬元出售。企業按照一般計稅方式，支付房地產轉讓有關費用10萬元。

增值稅為800÷（1+9%）×9%=66.1萬元（不考慮其他進項稅額）

附加稅費為66.1×(7%+3%+2%)=7.93萬元

印花稅為800÷（1+9%）×0.5‰=0.37萬元

土地增值稅扣除項目=發票所載金額×1+(轉讓年度-購買年度)×5%)+ 與房地產轉讓有關稅金+與房地產轉讓有關費用=200×1+3×5%)+7.93+0.37+10 = 248.3(萬元)。

增值額為800÷（1+9%）-248.3=485.6(萬元)。

增值率為485.6÷248.3=196%

應納土地增值稅稅額為485.6×50%-248.3×15%=205.6(萬元)

企業所得稅為【800÷（1+9%）-200-7.93-0.37-205.6】×25%=80萬（僅就轉讓不動產所繳納）

累計的稅金合計為360萬，約占到了轉讓不動所得67%！實在是高！

這時可能有的人認為如果是以個人名義購買不動產，再轉讓的話，土地增值稅可以免。其實非也，在土地增值稅暫行條例實施細則中規定，個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經向稅務機關申報核準，凡居住滿五年或五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規定計征土地增值稅。因此我們在本文討論的是非住房，不屬于住房的話，在土地增值稅中，只要是轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依照本條例繳納土地增值稅。

其實您得這么考慮：這些稅金中最多的是土地增值稅，之所以為土地增值稅，就是由于土地的增值帶來了納稅，土地的增值并不是企業經營的成果，而是經濟的發展、市場環境的變化導致的增長，這些增長的效益說得簡單些，等于國家給企業帶來了福利，本身就是意外之財，多繳些稅給國家就不要有怨言啦！

企業與企業之間的轉讓

在很多稅收籌劃的案例中，都有涉及到不動產轉讓的情況，事實上國家對重組的事項確實有很多的優惠政策，比如資產重組過程中將不動產、土地使用權等進行打包轉讓（資產連同相關聯的債權、負債和勞動力一并轉讓）的情況不征收增值稅。

對于所得稅來說，若滿足特殊性稅務處理的重組行為、或者以非貨幣性資產進行投資的條件，都就無需繳納所得稅。但是企業所得稅并非是優惠政策，而是一種遞延納稅的政策，也就是說轉讓方暫時不納稅，而將應納的稅收無限期地延續給了受讓方或被投資企業，整體的企業所得稅并沒有減少。

像本文所討論的情況，如果企業原來購買不動產時就是準備未來漲價了就出手賺取差價的，這是要收到真金白銀的，就不符合重組的優惠條件，也就無法享受企業所得稅的優惠。

也有的案例是利用虧損企業來收購，然后再轉讓，這時可以將應納稅所得額留在虧損企業中消化掉，不繳納企業所得稅。但是要想操作成功，前后至少需要1年的時間才能滿足條件，受讓方是否能接受，而且還存在反避稅的風險，中間的收購成本、時間、人力、風險等成本與節省的稅收相比，可能就得不償失了。

稅負最重的土地增值稅也是如此，只有滿足企業合并、分立、單位、或者以房地產作價入股進行投資，對其將房地產轉移、變更到被投資的企業，才滿足不征土地增值稅的條件。

因此，只要是賣，無論是直接賣不動產，還是間接地賣股權均需要繳納土地增值稅。