國家稅務總局海南省稅務局公告2021年第8號

全文有效

2021.9.3

??為了加強房地產開發項目土地增值稅征收管理，規范土地增值稅清算工作流程，國家稅務總局海南省稅務局制定了《國家稅務總局海南省稅務局土地增值稅清算工作規程》，現予以發布，自2021年10月8日起施行。

??特此公告。

??國家稅務總局海南省稅務局

??2021年9月3日

國家稅務總局海南省稅務局

土地增值稅清算工作規程

??第一章 總則

??第一條 為了加強房地產開發項目的土地增值稅征收管理，規范土地增值稅工作流程，根據《中人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《征管法》)及其實施細則、《中人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)、《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》(國稅發〔2009〕91號)等規定，制定本規程。

??第二條 本規程適用于房地產開發項目土地增值稅的征收管理。

??第三條 納稅人應如實申報繳納土地增值稅，并對納稅申報的真實性、準確性和完整性負責。

??第四條 稅務機關應當依法加強項目管理、為納稅人清算提供納稅服務、開展清算審核、加強清算后再轉讓房地產的管理。

??第二章 項目管理

??第五條 土地增值稅以《建設工程規劃許可證》確認的房地產開發項目為單位進行清算。

??第六條 納稅人辦理土地增值稅項目報告手續時，應填報《土地增值稅項目信息報告表》，報告項目應與清算單位保持一致。

??第七條 納稅人應按照報告的項目申報繳納土地增值稅。納稅人同時開發多個項目的，應按項目合理歸集有關收入、成本、費用。

??第八條 同一房地產開發項目中同時包含普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產的，在預征時應分別適用預征率，計算繳納土地增值稅;在清算及尾盤銷售時應分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。

??第九條 清算項目的容積率按以下順序確定：

??(一)按建設工程規劃許可證上標明的容積率確認;

??(二)按建設用地規劃許可證上標明的容積率確認;

??(三)按土地出讓合同上標明的容積率確認;

??(四)按其他合理的方式確認。

??第三章 預繳申報管理

??第十條 房地產開發項目土地增值稅征收采取“先預征、后清算、多退少補”的方式。納稅人在土地增值稅清算申報前轉讓房地產取得銷售收入先按預征率申報繳納稅款，辦理清算后再多退少補。

??房地產銷售收入含預售收入。

??第十一條 納稅人在收訖銷售收入款項或取得索取銷售收入款項憑據的次月15日內，向主管稅務機關申報并預繳稅款。

??第十二條 納稅人將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其它單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同轉讓房地產預繳土地增值稅。

??第四章 清算申報及受理

??第十三條 符合下列條件之一的，納稅人應進行土地增值稅清算：

??(一)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;

??(二)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;

??(三)直接轉讓土地使用權的。

??第十四條 符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：

??(一)已竣工驗收的房地產開發項目，已銷售(包括視同銷售)的房地產建筑面積占清算項目總可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;

??(二)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;

??(三)申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的。

??納稅人符合前款第(三)項情形的，應當在辦理注銷稅務登記前辦理土地增值稅清算申報。

??第十五條 本規程第十三條和第十四條所稱“竣工”和“竣工驗收”，是指除土地開發外，其開發產品符合下列條件之一：

??(一)開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案;

??(二)開發產品已開始交付購買方;

??(三)開發產品已取得了初始產權證明。

??第十六條 符合本規程第十三條規定的房地產開發項目，納稅人應當在滿足條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續。

??符合本規程第十四條規定的房地產開發項目，主管稅務機關要求納稅人進行清算的，應當通知納稅人，納稅人應當在收到清算通知之日起90日內辦理清算手續。

??第十七條 納稅人辦理清算時，應以清算申報當日為確認清算收入和歸集扣除項目金額的截止時間。

??第十八條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續時，應依法計算房地產開發項目應繳納的土地增值稅，填寫《土地增值稅清算申報表》，向主管稅務機關提供有關資料，辦理土地增值稅清算手續。

??第十九條 主管稅務機關收到納稅人清算申報資料后，應在10日內進行審查。對符合清算條件且報送的清算資料完備的，予以受理;對符合清算條件但報送的清算資料不全的，應當要求納稅人在15日內補齊，納稅人在規定的期限內補齊清算資料后，予以受理;對不符合清算條件的項目，不予受理。主管稅務機關已受理的清算申請，納稅人無當理由不得撤回。主管稅務機關在做出予以受理、補資料告知、不予受理決定時，應當對納稅人予以書面告知。

??第五章 清算管理

??第二十條 主管稅務機關應在項目清算受理之日起90日內(不包括納稅人反饋意見時間)完成清算審核，并將審核結果書面通知納稅人。如清算審核在90日內完成確有困難的,經主管稅務機關的負責人批準，可以適當延期，但延期不得超過60日。

??第二十一條 主管稅務機關在完成初審工作后，向納稅人反饋初審意見，并要求納稅人在15日內提出意見及補充資料。

??主管稅務機關應在收到納稅人反饋意見后30日內出具清算審核結論，通知納稅人申報繳納應補繳稅款或辦理退稅。

??第二十二條 清算審核應補繳的土地增值稅，主管稅務機關確定的補繳稅款期限不得超過90日。

??納稅人多繳的土地增值稅稅款，稅務機關應當自清算審核結論送達之日起90日內辦理退還手續。

??第二十三條 主管稅務機關受理清算后，稽查部門對納稅人立案檢查的，主管稅務機關應終止清算審核，待稽查完畢后重新辦理清算事宜。

??第六章 核定征收

??第二十四條 納稅人有下列情形之一的，按核定征收方式對房地產開發項目進行清算：

??(一)依照法律、行政法規的規定應當設置但未設置賬簿的;

??(二)擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的;

??(三)雖設置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉讓收入或扣除項目金額的;

??(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規定的期限辦理清算手續或經稅務機關責令限期清算，逾期仍不清算的;

??(五)申報的計稅依據明顯偏低，又無當理由的。

??第二十五條 對符合核定征收的房地產開發項目，主管稅務機關逐項核定銷售收入和扣除項目金額，確定應繳納的土地增值稅。

??(一)銷售收入

??根據納稅人日常申報的收入資料、數據和從政府主管部門取得該房地產開發項目全部轉讓合同金額，確定轉讓房地產取得的銷售收入。對房地產銷售價格明顯偏低且無當理由的，按規定進行調整。

??(二)扣除項目金額

??1.土地價款。根據納稅人報送的資料，政府土地管理部門提供的土地價款或同期同類基準地價，確定土地價款。

??2.房地產開發成本按照當地工程造價參考指標核定。

??3.房地產開發費用。開發費用=(土地價款+已核定開發成本)x10%。

??4.與轉讓房地產有關的稅金和財政部規定的其他扣除項目的金額按照規定計算確認。

??(三)根據上述方法確認銷售收入和扣除項目金額后，區分普通住宅、非普通住宅和其它類型房地產，分別計算增值額和增值率，確定應繳納的土地增值稅。

??核定征收的各類型房地產應繳納的土地增值稅，稅負率原則上不得低于5%。

??第二十六條 對符合核定征收條件的納稅人，主管稅務機關應當通知其予以核定。清算審核完成后，主管稅務機關向納稅人送達核定稅款結論。

??第七章 后續管理

??第二十七條 土地增值稅清算申報后轉讓的房地產，納稅人應按規定進行土地增值稅的納稅申報。銷售收入按不含增值稅收入總額確認，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用額乘以清算后轉讓面積，加上轉讓環節繳納的與轉讓房地產有關的稅金計算。其中單位建筑面積成本費用的計算公式如下：

??單位建筑面積成本費用額=清算時的扣除項目總金額÷清算的總可售建筑面積

??清算時的扣除項目總金額不包括與轉讓房地產有關的稅金。

??第二十八條 納稅人在清算期間轉讓房地產的，納稅期限為主管稅務機關送達清算審核結論的次月15日內。

??在主管稅務機關送達清算審核結論后轉讓房地產的，納稅人應按月匯總，并在次月15日內申報繳納土地增值稅。

??第八章 法律責任

??第二十九條 納稅人未按規定辦理項目登記、預繳申報、報送土地增值稅涉稅資料、辦理土地增值稅清算申報的，由主管稅務機關責令限期改，并按照《征管法》及其實施細則等規定進行處罰。

??主管稅務機關在土地增值稅清算過程中發現納稅人涉嫌偷稅的，應當移交稽查部門處理。

??第三十條 納稅人未按規定期限預繳土地增值稅，或未按規定期限繳納清算審核應補繳稅款的，或未按尾盤銷售管理規定期限繳納稅款的，按照《征管法》第三十二條規定，從繳納稅款期限屆滿的次日起，按日加收滯納金。

??第三十一條 主管稅務機關基于納稅人提供的資料出具土地增值稅清算審核結論后，如稅務稽查、審計、財政等部門檢查發現納稅人存在少繳稅款的，按照《征管法》及其實施細則有關規定處理。

??第九章 附 則

??第三十二條 土地增值稅清算資料應按照檔案化管理的要求，妥善保存。

??第三十三條 本規程所稱的“主管稅務機關”是指管轄房地產開發項目的區稅務局、稅務分局、稅務所，所稱的“日”是指自然日，所稱的“以上”含本數。

??第三十四條 本規程由國家稅務總局海南省稅務局解釋，本規程未盡事項，按相關規定處理。

??第三十五條 本規程自2021年10月8日起施行，此前已受理但未出具清算審核結論的，按本規程處理?！逗Ｄ鲜〉胤蕉悇站株P于明確土地增值稅清算申報主體問題的公告》(海南省地方稅務局2010年第2號)、《海南省地方稅務局關于土地增值稅納稅人納稅義務的公告》(海南省地方稅務局2011年第2號)、《海南省地方稅務局關于印發土地增值稅清算有關業務問答的通知》(瓊地稅函〔2015〕917號)、《海南省地方稅務局關于調整房地產開發項目土地增值稅核定征收辦法的公告》(海南省地方稅務局2016年第8號)和《國家稅務總局海南省稅務局關于明確土地增值稅有關政策問題的通知》(瓊稅發〔2019〕8號)同時廢止。

關于《國家稅務總局海南省稅務局土地增值稅清算工作規程》的解讀

來源：國家稅務總局海南省稅務局 發布日期：2021-09-15

??一、制定目的

??為了加強房地產開發項目的土地增值稅征收管理，規范土地增值稅工作流程，根據《中人民共和國稅收征收管理法》及其實施細則、《中人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發〔2006〕187號)、《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》(國稅發〔2009〕91號)等規定，結合我省稅收征管實際，制定并發布《國家稅務總局海南省稅務局土地增值稅清算工作規程》(以下簡稱《規程》)。

??二、主要內容

??(一)土地增值稅清算單位如何確定?

??《規程》第五條明確土地增值稅以《建設工程規劃許可證》確認的房地產開發項目為單位進行清算。納稅人辦理土地增值稅項目登記的名稱應以《建設工程規劃許可證》的項目名稱為準。

??(二)《規程》第九條為何要明確容積率的確定順序?

??《規程》第八條明確房地產項目區分普通住宅、非普通住宅和其他類型，在預征、清算及尾盤銷售時分別計算繳納土地增值稅。我省區分普通住宅、非普通住宅根據容積率和建筑面積進行確認，為統一執行口徑，明確清算項目容積率的確定順序。

??(三)《規程》第十四條第(一)項“或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”和本條第(二)項“取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”的起始時間在具體工作中該如何掌握?

??“剩余的可售建筑面積已經出租或自用的”是指已售建筑面積和用于出租與自用的可售建筑面積之和÷項目總可售建筑面積×100%≥85%。第(二)項“取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”的起始時間為清算項目最后一份預售許可證首次取得時間。

??(四)《規程》第十六條明確了清算申報的期限，為何沒有明確清算申報稅款的繳納期限?

??納稅人應在規定的期限內向主管稅務機關提交清算資料，辦理清算手續。經主管稅務機關審核確定應繳納土地增值稅后在稅務征收系統進行納稅申報，辦理補退土地增值稅稅款的相關手續。

??(五)如何理解《規程》第十七條關于清算收入和扣除項目金額的截止時間?

??清算申報是納稅人的責任，為還責于納稅人，因此規定納稅人在辦理清算申報手續時，以清算申報當日確定收入和扣除項目金額的截止時間，有利于明晰征納責任，減少爭議。

??對于可清算項目來說，清算收入和扣除項目金額的歸集是有差異的。就清算收入的歸集來說是指納稅人在截止時間已實現銷售的房地產的全部銷售收入，不包括未售部分的收入;就扣除項目金額的歸集來說，是指納稅人在截止時間整個項目的扣除項目金額，含未售部分的扣除項目金額。納稅人按上述要求歸集后，再按規定的分攤方法將扣除項目金額在已售和未售部分中進行分配，并據以計算已售部分應繳納的土地增值稅，同時對于未售部分，轉為尾盤銷售處理。

??(六)《規程》第二十五條“...計算確定的各類型房地產應繳納的土地增值稅，稅負率原則上不得低于5%”該如何理解?

??根據《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發〔2010〕53號)第四條“...核定征收率原則上不得低于5%”的規定，按本《規程》的核定方法確定的各類型房地產應繳納的土地增值稅，稅負率原則上不得低于5%，如低于5%，應按5%計算確定應繳納的土地增值稅。

??(七)《規程》第二十六條明確了核定程序，為何沒有明確稅務機關審核的期限及核定清算稅款的繳納期限?

??《規程》第二十條和第二十二條已明確稅務機關審核的期限及清算稅款的補退期限，不再重復表述。

??三、《規程》施行時間