憲法和土地管理法規(guī)定，城市土地屬國家所有，農(nóng)村和城市郊區(qū)土地，除法律規(guī)定屬國家所有外，屬集體所有。

國家所有土地，其土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓屬土地增值稅征收范圍。

農(nóng)村集體所有土地，不得自行轉(zhuǎn)讓，只有根據(jù)法律規(guī)定，由國家征用后變?yōu)閲宜校拍苻D(zhuǎn)讓。

2.發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓行為。

國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，指土地使用者取得土地使用權(quán)后，將其再轉(zhuǎn)讓行為，包括出售、交換和贈與。

注意：國有土地使用權(quán)出讓（即政府以土地所有者身份將土地使用權(quán)出讓給他人），不屬土地增值稅征收范圍。國有土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)未轉(zhuǎn)讓，也不屬土地增值稅征收范圍。

3.取得收入。

房地產(chǎn)權(quán)屬雖轉(zhuǎn)讓，但未取得收入行為，如房地產(chǎn)繼承，不屬土地增值稅征收范圍。

相關(guān)文件：國稅函2007645號：土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。

【案例】某房地產(chǎn)公司房產(chǎn)已全部銷售，但公司一直未取得土地使用權(quán)，是否征土地增值稅？

分析：根據(jù)國稅函發(fā)1995110號、國稅函2007645號規(guī)定，企業(yè)只要發(fā)生處置國有土地上房地產(chǎn)行為，且從中取得相應(yīng)利益，不管處置前是否取得該土地使用權(quán)，也不管處置中是否給客戶辦理相應(yīng)房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)，一律視為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為發(fā)生，按規(guī)定征土地增值稅。

根據(jù)這三條判定標(biāo)準(zhǔn)，稅法對若干具體情況是否屬土地增值稅征稅范圍進(jìn)行判定，房地產(chǎn)企業(yè)可根據(jù)這些判定標(biāo)準(zhǔn)合理稅收籌劃。

1.合作建房。

財稅字〔1995〕48號：對一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。”

提示：前提是不能直接以房地產(chǎn)公司名義開發(fā)。

2.房地產(chǎn)的代建房行為。

稅法中對房地產(chǎn)代建房行為是否征稅做出具體規(guī)定，房地產(chǎn)代建行為指房地產(chǎn)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入行為。對房地產(chǎn)公司而言，雖取得收入，但沒發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，其收入屬勞務(wù)收入性質(zhì)，故不屬土地增值稅征稅范圍。房地產(chǎn)公司可利用這種建房方式，在開發(fā)之初確定最終用戶，實行定向開發(fā)，以達(dá)到減輕稅負(fù)目的，避免開發(fā)后銷售繳土地增值稅。前提是要符合代建房稅收規(guī)定:

（1）以委托方名義辦理房屋立項及相關(guān)手續(xù)；

（2）與委托方不發(fā)生土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；

（3）與委托方事前簽委托代建合同；