即房屋出租增值稅納稅義務發生區分四種情形：一是先開發票即發生增值稅納稅義務;二是預收租金，在預收的當天發生納稅義務，這是特殊情形;三是合同約定的收款時間為增值稅納稅義務發生時間，即便約定的收款時間未收到租金也發生增值稅納稅義務;四是未簽訂租賃合同或者未約定付款時間，在租賃服務完成的當天發生增值稅納稅義務。因此，一次性預收房屋租金，在預收的當天發生增值稅納稅義務。

二、房產稅納稅義務發生時間。出租房屋按從租計征房產稅，對于預收的租金是否發生房產稅納稅義務，各地規定不盡一致。根據《湖北省地方稅務局關于明確財產行為稅若干具體政策問題的通知》( 鄂地稅發〔 2010 〕176號 )規定，對納稅人出租、出借房產應納房產稅的納稅義務時間規定為自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅。房產稅按年征收、分期繳納的規定，僅適用于依照房產原值計算繳納房產稅的情況。對于一次性預收取的房屋租金收入，不能按照租賃期分攤繳納房產稅，必須按照國稅發〔 2003 〕89號文件的規定，以一次性收取的全額租金為計稅依據計征房產稅。

三、企業所得稅處理。根據《企業所得稅法實施條例》第十九條規定，租金收入，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。換句話說，無論租賃服務是否發生，也不論合同約定的承租人應付租金的當日是否實際收到租金收入，均應按照合同約定的承租人應付租金的日期按應收金額確認租金收入。另據《國家稅務總局關于貫徹落實企業所得稅法若干稅收問題的通知》( 國稅函〔 2010〕79號 )第一條規定：企業提供固定資產、包裝物或者其他有形資產的使用權取得的租金收入，如果交易合同或協議中規定租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根據收入與費用配比原則，出租人“可”對上述已確認的收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入。

注意：一、對租賃期限跨年度的租金可以分期均勻計入相關年度收入條件的有兩個：一是交易合同或協議中規定租賃期限跨年度;二是租金提前一次性支付。二個條件均符合的，可以根據收入與費用配比原則，出租人對已收取的租金收入，在租賃期內，分期均勻計入相關年度收入，分期納稅。否則于收到當期一次性確認。二、租賃期限跨年度，且租金提前一次性支付的，出租人“ 可 ”在租賃期內分期均勻計入相關年度收入。也可以不選擇分期均勻計入相關年度收入，仍然選擇按照合同約定的承租人應付租金的日期按應收金額確認租金收入。比如在收到的當期一次性確認收入仍然是虧損的情況下，就完全沒有必要分期均勻確認收入。

四、會計處理。根據《企業會計準則第21號——租賃》規定，對于經營租賃的租金，出租人應當在租賃期內各個期間按照直線法確認為當期損益;其他方法更為系統合理的，也可以采用其他方法。通常情況下，企業取得出租不動產的收入應在租賃期內分期確認收入。

舉例：a公司(一般納稅人)2020年6月收到b公司一次性支付的一年房租126000元(屬于營改增之前取得的不動產，選擇簡易計稅)，相當于月租金10000元，需要按照權責發生制核算，會計分錄為：

1.一次性收取租金時：

借：銀行存款 126000

貸：預收賬款 12000

應交稅費—簡易計稅 6000

2.按月從預收賬款結轉收入：

借：預收賬款 10000

貸：其他業務收入 10000

3.計提房產稅：

借：稅金及附加 14400

貸：應交稅費—應交房產稅 14400

來源：中匯武漢稅務師事務所十堰所 作者：黃時光

小規模納稅人企業提前一次性收取了一年的房屋租金120萬元，能否享受免征增值稅政策

問：小規模納稅人企業提前一次性收取了一年的房屋租金120萬元，能否享受免征增值稅政策?

答：《國家稅務總局關于小規模納稅人免征增值稅征管問題的公告》(國家稅務總局公告2021年第5號)第四條規定，《中人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第九條所稱的其他個人，采取一次性收取租金形式出租不動產取得的租金收入，可在對應的租賃期內平均分攤，分攤后的月租金收入未超過15萬元的，免征增值稅。

從上面的政策規定可知，一次性收取出租不動產的租金，可在對應的租賃期內平均分攤，以分攤后的月租金收入是否超過15萬元，再確定征免增值稅的，只適用于其他個人，即自然人，也就是指沒有辦理稅務登記的納稅人。像辦理了稅務登記的小規模納稅人，包括個體工商戶和企業不適用于分攤后的月租金收入是否超過15萬元，再確定征免增值稅的規定。

來源：稅屋 作者：李霄羽

2009年3月的解析——

一次性收取房租如何確認收入

近期，某機械股份有限公司財務人員來電咨詢，其公司由于生產經營方式轉變，于11月初將其一棟位于該縣繁地段的六層樓房租賃給某私立學校，合同約定于簽訂之日一次性收取2年租金300萬元，由于其公司企業所得稅實行查賬征收，預繳方式為按實際利潤額按月預繳，為此其公司按照權責發生制的原則按照12.5萬元(300÷2÷12)將應分月計入的租賃收入計入其他業務收入并入利潤總額于12月初申報了11月的企業所得稅。但在辦理企業所得稅預繳申報時，稅務人員卻指出，其單位的一次性收取的房租收入在預繳期間可按會計上確認的權責發生制分期計入利潤總額計算所得稅，但在2009匯算清繳時，應將所收取2年租金300萬元全部納入應納稅所得額。

企業所得稅納稅所得額的計算不排除收付實現制原則的運用。關于企業所得稅納稅義務發生時間的確定，《企業所得稅法實施條例》第九條規定，企業應納稅所得額的計算，以權責發生制為原則，《國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》（國稅函〔2008〕875號）也明確規定，除企業所得稅法及實施條例另有規定外，企業銷售收入的確認，必須遵循權責發生制原則和實質重于形式原則，即屬于當期的收入和費用，不論款項是否收付，均作為當期的收入和費用；不屬于當期的收入和費用，即使款項已經在當期收付，均不作為當期的收入和費用。

關于一次性收取租賃費的處理，企業在對租賃資產進行稅務處理時，須確區分融資租賃與經營租賃，就本案而言，其一次性租賃收入則屬于經營性租賃。其納稅義務發生的的確定，《企業所得稅法實施條例》第十九條第二款明確為，按照合同約定的承租人應付租金的日期確認收入的實現。這一規定，已經不完全屬于權責發生制，而更接近于收付實現制。租金的支付時間是租賃合同的重要條款，承租人應當按照租賃合同約定的租金支付時間履行支付租金的義務，因此自合同約定支付租金之日起，該筆租金在法律上就屬于出租人所有，發生財產轉移的法律效力。而此前《國家稅務總局關于企業所得稅若干業務問題的通知》（國稅發〔1997〕191號）規定，對納稅人超過1年以上租賃期，一次收取的租賃費，出租方應按合同約定的租賃期分期計算收入，承租方應相應分期攤銷租賃費。此種情形的處理，稅務與會計的銜接是一致的，但新企業所得稅法及實施條例施行后，國稅發〔1997〕191號中關于一次性收取或支付租賃費的處理，應適用相應新規定，納稅人應予確的理解。