一、土地增值稅有幾種清算方式

1、土地增值稅的計征方式分核實征收、核定征收兩種。

（1）有合同、發(fā)票的“核實征稅”

（2）無合同發(fā)票的“核定征稅”

2、包括預(yù)征制和清算制。

（1）核定就是固定一個率，除非特殊情況不做清算。

（2）預(yù)征就是預(yù)先核定警戒增值率，最后還需清算，預(yù)征率肯定低于核定征收率。不同房型有不同的土地增值稅稅率。

二、土地增值稅的兩種計算方法，兩種計算法帶來的不同稅負結(jié)果

湖北省隨州市某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，2006年1月1日～2012年6月30日，土地增值稅清算項目總建筑面積124326.5平方米，不可售面積6078.34平方米，可售面積118248.16平方米，已銷售面積99670.04平方米，其中普通住宅已售31363.73平方米，非普通住宅已售27432.49平方米，其他開發(fā)產(chǎn)品(包括門面房、車庫等)已售40873.82平方米，未出售面積18578.12平方米。

經(jīng)核實，該單位2006年1月1日～2012年6月30日期間，實現(xiàn)銷售收入26485.56萬元，其中：普通標準住宅4018.75萬元，非普通標準住宅3829.78萬元，其他開發(fā)產(chǎn)品18637.03萬元。在該項目土地增值稅清算中，按發(fā)生合理總成本在已售、未售產(chǎn)品之間分配，已售產(chǎn)品應(yīng)分攤的扣除項目金額為24721.54萬元，其中：取得土地使用權(quán)所支付的金額3409.48萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本14455.96萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用1786.54萬元(按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%計算)，與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金1496.47萬元，財政部規(guī)定的加計20%扣除數(shù)3573.09萬元，土地增值總額=26485.56-24721.54=1764.02(萬元)。

三、土地增值稅的兩種計算方法

第一種方法為：“無購房發(fā)票的按照房管局評估價總額的3%”。

第二種方法為：“有發(fā)票的征收方法，其稅率為：1.增值額未超過50%的征收增值額的30%;2.增值額為50%～100%的征收增值額的40%;3.增值額為100%～200%的征收增值額的50%;4.增值額超過扣除項目金額200%以上的征收增值額的60%。”

以一套2年前購入價300萬元、賣出時房管局的評估價為350萬元的物業(yè)為例計算，其土地增值稅如按照無購房發(fā)票的情況交易的話，需繳納房管局評估價的3%，則為10.5萬元。如果按照有購房發(fā)票的按累進制征收的話，增值了50萬元，稅率為30%，減合理費用后，約15萬元。