一、土地增值稅清算按什么面積

1、理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定

(1)納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)自行進(jìn)行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

(2)對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;③納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;④省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。土地增值稅清算方法

對(duì)前款所列第③項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。

2、確確定清算計(jì)稅單位

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算：對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)以分期項(xiàng)目為單位清算;對(duì)不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對(duì)分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。

3、認(rèn)真審核銷售收入的真實(shí)性

企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，制定銷售明細(xì)表：對(duì)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)差異進(jìn)行核實(shí)：對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行核對(duì);對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，審核其真實(shí)性。

土地增值稅清算按什么面積

二、應(yīng)該如何計(jì)算土地增值稅

計(jì)算土地增值稅的公式為：應(yīng)納土地增值稅=增值額×稅率。

1、公式中的“增值額”為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除扣除項(xiàng)目金額后的余額。納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額;

(2)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;

(3)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格;

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;

(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

2、土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分，稅率為30%。

增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%、未超過扣除項(xiàng)目金額100%的部分，稅率為40%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%、未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50%。增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。上面所列四級(jí)超率累進(jìn)稅率，每級(jí)“增值額未超過扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。

納稅人計(jì)算土地增值稅時(shí)，也可用下列簡便算法：計(jì)算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項(xiàng)目金額乘以速算扣除系數(shù)的簡便方法計(jì)算，具體公式如下：

(一)增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%土地增值稅稅額=增值額×30%；

(二)增值額超過扣除項(xiàng)目金額50%，未超過100%的土地增值稅稅額=增值額×40%-扣除項(xiàng)目金額×5%；

(三)增值額超過扣除項(xiàng)目金額100%，未超過200%的土地增值稅稅額=增值額×50%-扣除項(xiàng)目金額×15%；

(四)增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%土地增值稅稅額=增值額×60%-扣除項(xiàng)目金額×35%公式中的5%，15%，35%為速算扣除系數(shù)。

三、兩種土地增值稅清算方法分別是什么

土地增值稅清算一般有兩種計(jì)算方法，下面分別稱為甲計(jì)算法和乙計(jì)算法。這兩種方法納稅人不能任意選用，但不同的計(jì)算方法和計(jì)算口徑，給納稅人帶來的稅負(fù)卻不同。

甲計(jì)算法，指在同一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，先按普通住宅、非普通住宅、門面房、車庫和其他房開產(chǎn)品等，單獨(dú)采用房開產(chǎn)品銷售收入比例或房開產(chǎn)品定額成本比例或其他合理方法，分別計(jì)算各房開產(chǎn)品的增值額與扣除項(xiàng)目金額，據(jù)以計(jì)算各房開產(chǎn)品應(yīng)納的土地增值稅。持甲計(jì)算法觀點(diǎn)的納稅人，依據(jù)是《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》規(guī)定，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行計(jì)算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。