甲方涉稅：

1、增值稅：

根據相關文件，一般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。

2、附加稅費

以繳納的增值稅為基數，計算繳納的城建稅、教育費附加、地方教育費附加。

3、土地增值稅

根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》（財稅〔1995〕48號)第五條中關于個人互換自有居住用房地產的規定免征土地增值稅的規定，不適用于企業之間置換房地產。對企業之間置換房地產的行為，雙方的房地產產權都發生了轉移，應視為銷售房地產行為。

在實務操作中，通常采用的有兩種處理方法：第一種由于清算時間不長，且企業未轉入固定資產，甲方按照銷售尾盤的形式進行處理，可以按照土增清算時認定的可單方成本*“銷售建筑面積”計算可扣除總額;然后再，以收入減去扣除總額計算增值額并，計算增值率和土地增值稅;第二種按照稅務認定的核定征收率，繳納土增稅。

4、契稅

甲方作為200平方米的房屋受讓方，由于前期乙方已經辦理房產證，繳納了契稅，根據《契稅暫行條例細則》第十條規定，土地使用權交換、房屋交換，交換價格相等的，免征契稅。故甲方免征契稅。

但是，甲方前期未辦理房產證小證，未繳納500平方米房屋的契稅，故甲乙雙方在辦理房屋置換過戶前，需要先繳納500平方米房屋的契稅。

5、企業所得稅

結轉房屋收入和成本，結合其他業務，并入企業當年度的應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。?

乙方涉稅：

1、增值稅：

根據財稅201636號文規定：一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得(不含自建)的不動產，應適用一般計稅方法，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。

2、附加稅費

以繳納的增值稅為基數，計算繳納的城建稅、教育費附加、地方教育費附加。

3、土地增值稅

根據財稅字199548號文件規，銷售舊房的三種計稅方式：

第一種：能夠提供舊房評估價格的，扣除項目金額包括：房屋及建筑物的評估價格(評估價格=重置價格×成新度折扣率，評估價包含購入時的契稅);取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用(需要提供已支付地價款的憑據);在轉讓環節繳納的稅金。

第二種：無法取得評估價格，但能提供購買發票的，扣除項目金額包括：發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算;在轉讓環節繳納的稅金。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

第三種：既沒有評估價格，又不能提供購房發票的情況：由稅務機關實行核定征收。

在實務操作中，大數采用的是稅務機關直接核定征收的方式。

4、契稅

乙方作為500平方米房屋受讓方來說，在房屋置換環節中，甲方將500平方米的房屋契稅補繳手續辦理后，乙方受讓的500平方米房屋免征契稅。

5、企業所得稅

結轉房屋收入和成本，結合其他業務，并入企業當年度的應納稅所得額，計算繳納企業所得稅。?

情形二：

房地產公司(甲方)2021年建造的寫字樓一棟，已經辦理土地增值稅清算手續，甲方將其中的500平方米留做自用，已經轉入固定資產，已經辦理小證;商貿企業(乙方，一般納稅人)于2021年購買樓底商鋪200平方米，已經辦理房產證，雙方由于各自需求，現達成協議，等價置換，不找差價。?

甲方涉稅：

和情形一涉稅基本相同，主要是土地增值稅不同：土地增值稅按照銷售二手房進行處理，故在實務操作中大數采用的是核定征收方式計征土增稅。?

乙方涉稅：

和情形一涉稅情況相同。