問題內(nèi)容：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在土增清算過程中，因?yàn)槭褂玫拇蟛糠质亲杂匈Y金，賬面只有部分財(cái)務(wù)費(fèi)用，企業(yè)自行選擇按照計(jì)算比例扣除，這樣清算對企業(yè)更有利。請問，企業(yè)是否擁有利息扣除的選擇權(quán)——或者據(jù)實(shí)扣除，或者計(jì)算扣除?

答：一、根據(jù)《中人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務(wù)院令第138號)規(guī)定，第六條計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目：(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額;(二)開發(fā)土地的成本、費(fèi)用;(三)新建房及配套設(shè)施的成本、費(fèi)用，或者舊房及建筑物的評估價(jià)格;……

二、根據(jù)《中人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字〔1995〕6號)規(guī)定，第七條條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：(一)取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。(二)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房增開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡稱房增開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。……(三)開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用(以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用)，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定……

三、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)第三條規(guī)定，(一)財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。(二)凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照以上方法扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。(三)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時不能同時適用本條(一)、(二)項(xiàng)所述兩種辦法。(四)土地增值稅清算時，已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。

因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按本條(一)、(二)項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時不能同時適用本條(一)、(二)項(xiàng)所述兩種辦法。建議您參考上述文件規(guī)定，具體涉稅事宜您可聯(lián)系主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步確認(rèn)。

來源：河南省稅務(wù)局

2、在土地增值稅清算時，產(chǎn)權(quán)車位是否分?jǐn)偟貎r(jià)?

問題內(nèi)容：

(1)佛山的房地產(chǎn)企業(yè)，開發(fā)銷售的項(xiàng)目中，包含了有產(chǎn)權(quán)的地下車位，請問在計(jì)算土地增值稅時，有產(chǎn)權(quán)的地下車位是否分?jǐn)偼恋爻杀?是否有政策依據(jù)，還是地方執(zhí)行口徑?

(2)廣東省內(nèi)，還有哪些地市，在計(jì)算土地增值稅時，有產(chǎn)權(quán)車位要求分?jǐn)偼恋爻杀?

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于發(fā)布<國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程>的公告》(國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2019年第5號)及其解讀規(guī)定，同一清算單位內(nèi)發(fā)生的成本、費(fèi)用，能按照受益對象直接歸集的，按照直接成本法計(jì)入相應(yīng)房地產(chǎn)類型扣除;不能按照受益對象直接歸集的成本、費(fèi)用，原則上按照不同類型房地產(chǎn)可售建筑面積比例計(jì)算分?jǐn)?對占地相對獨(dú)立的不同類型房地產(chǎn)，可按占地面積法計(jì)算分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

地上部分與地下部分土地成本分?jǐn)偟姆椒ǎ磭型恋厥褂脵?quán)出讓合同或其補(bǔ)充協(xié)議注明，地下部分不繳納土地出讓金或者地上部分與地下部分分別繳納土地出讓金的，土地出讓金應(yīng)直接歸集到對應(yīng)的受益對象(地上部分或地下部分)。

來源：佛山市稅務(wù)局

3、財(cái)稅200959號規(guī)定的股權(quán)支付定義中“本企業(yè)股權(quán)”具體指的是什么?比如甲吸收合并乙，丙100%控股甲，用丙公司持有甲公司20%的股權(quán)去支付，是否屬于本企業(yè)股權(quán)支付呢?

答：根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》(財(cái)稅〔2009〕59號)第二條規(guī)定，本通知所稱股權(quán)支付，是指企業(yè)重組中購買、換取資產(chǎn)的一方支付的對價(jià)中，以本企業(yè)或其控股企業(yè)的股權(quán)、股份作為支付的形式。您所述情況符合本條規(guī)定。

來源：廈門市稅務(wù)局

4、房地產(chǎn)開發(fā)商按政府要求配建的公租房是否可以按公共配套處理?

對于招拍掛文件中明確需拿地單位配建一定面積的公租房，建成后無償移交給政府的住房保障服務(wù)中心，此公租房一是無償移交給政府部門，二是移交后政府用于低收入人群出租居住的住房保障，用于公益性和社會公眾，請問此公租房是否可以按公共配套而不按視同銷售來進(jìn)行稅務(wù)處理?

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)第十七條規(guī)定，企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會所、物業(yè)管理場所、電站、熱力站、水廠、文體場館、幼兒園等配套設(shè)施，按以下規(guī)定進(jìn)行處理：

(一)屬于非營利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位的，可將其視為公共配套設(shè)施，其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。

(二)屬于營利性的，或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的，或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的，或無償贈與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的，應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其成本。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外，其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。

來源：湖南省稅務(wù)局

5、保障性住房土地增值稅預(yù)征

我公司拍得一地塊，一部份由政府回購定向安置，一部份限價(jià)自售，請問適用于(2018)21號公告保障性住房土地增值稅適用零預(yù)征率嗎?要不要稅務(wù)局報(bào)備?

答：如屬于政府進(jìn)行城市道路建設(shè)和其他公共設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，專門建設(shè)來安置被征地住戶的定向安置保障性住房，則可適用零預(yù)征率，具體建議您提供相關(guān)材料給主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)一步審核判斷，以稅務(wù)機(jī)關(guān)實(shí)際判斷結(jié)果為準(zhǔn)!

來源：福建省稅務(wù)局

6、莆田市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，不計(jì)容地下人防車位是否分?jǐn)偼恋爻杀?

答：通常人防車位產(chǎn)權(quán)不歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有，若發(fā)生銷售車位長期使用權(quán)情形，國有土地使用權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅征收范圍，不繳納土地增值稅，其取得的收入不計(jì)入土地增值稅清算收入，對應(yīng)土地成本也不可分?jǐn)偪鄢?/p>

文件依據(jù)：

根據(jù)《中人民共和國土地增值稅暫行條例》(國務(wù)院令第138號)第二條規(guī)定：“轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。”

來源：福建省稅務(wù)局

7、使用預(yù)繳增值稅抵減是否不分項(xiàng)目不分收入類型使用?

房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)b項(xiàng)目收到預(yù)收款時已預(yù)繳100萬，請問申報(bào)銷售a項(xiàng)目收入增值稅時是否可使用b區(qū)預(yù)繳款抵減應(yīng)納增值稅額?使用預(yù)繳增值稅抵減是否不分項(xiàng)目不分收入類型使用?

答：請參閱《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)的規(guī)定：“第十四條一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》(財(cái)稅〔2016〕36號文件印發(fā)，以下簡稱《試點(diǎn)實(shí)施辦法》)第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。”

請參閱《財(cái)政部 稅務(wù)總局關(guān)于調(diào)整增值稅稅率的通知》(財(cái)稅〔2018〕32號)的規(guī)定：“一、納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調(diào)整為16%、10%。”

請參閱《財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署關(guān)于深化增值稅改革有關(guān)政策的公告》(財(cái)政部 稅務(wù)總局 海關(guān)總署公告2019年第39號)的規(guī)定：“一、增值稅一般納稅人(以下稱納稅人)發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為或者進(jìn)口貨物，原適用16%稅率的，稅率調(diào)整為13%;原適用10%稅率的，稅率調(diào)整為9%。”

請參閱《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第18號)的規(guī)定：“第十五條一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，應(yīng)按照《試點(diǎn)實(shí)施辦法》第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。”

因此，申報(bào)銷售a項(xiàng)目收入增值稅時可使用b區(qū)已預(yù)繳稅款抵減增值稅應(yīng)納稅額。使用已預(yù)繳稅款抵減應(yīng)納稅額不分項(xiàng)目，也不分收入類型。

來源：12366北京中心

8、房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售階段預(yù)繳企業(yè)所得稅可以扣除期間費(fèi)用和稅金及附加嗎?

我公司是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，本季度開始預(yù)售商品房，我想咨詢下，季度所得稅預(yù)繳時期間費(fèi)用和稅金及附加是否可以抵扣。應(yīng)預(yù)繳所得稅額是預(yù)收款*預(yù)計(jì)毛利率*25%還是(預(yù)收款*預(yù)計(jì)毛利率+本期利潤總額)*25%，十分感謝!

答：一、根據(jù)《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改<中人民共和國企業(yè)所得稅法>的決定》(中人民共和國主席令第64號)第八條規(guī)定，企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時扣除。

二、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)<房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法>的通知》(國稅發(fā)〔2009〕31號)規(guī)定,第八條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品的計(jì)稅毛利率由各省、自治、直轄市稅務(wù)局按下列規(guī)定進(jìn)行確定：(一)開發(fā)項(xiàng)目位于省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市人民政府所在地城市城區(qū)和郊區(qū)的，不得低于15%。(二)開發(fā)項(xiàng)目位于地級市城區(qū)及郊區(qū)的，不得低于10%。(三)開發(fā)項(xiàng)目位于其他地區(qū)的，不得低于5%。(四)屬于經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房和危改房的，不得低于3%。第九條企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。在年度納稅申報(bào)時，企業(yè)須出具對該項(xiàng)開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與預(yù)計(jì)毛利額之間差異調(diào)整情況的報(bào)告以及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要的其他相關(guān)資料。……第十二條企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。……第二十五條計(jì)稅成本是指企業(yè)在開發(fā)、建造開發(fā)產(chǎn)品(包括固定資產(chǎn)，下同)過程中所發(fā)生的按照稅收規(guī)定進(jìn)行核算與計(jì)量的應(yīng)歸入某項(xiàng)成本對象的各項(xiàng)費(fèi)用。……第二十八條企業(yè)計(jì)稅成本核算的一般程序如下：……(三)對期前已完工成本對象應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用按已銷開發(fā)產(chǎn)品、未銷開發(fā)產(chǎn)品和固定資產(chǎn)進(jìn)行分配，其中應(yīng)由已銷開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的部分，在當(dāng)期納稅申報(bào)時進(jìn)行扣除，未銷開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用待其實(shí)際銷售時再予扣除。……(五)對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺賬，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。

三、根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于修訂<中人民共和國企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報(bào)表(a類，2018年版)>等報(bào)表的公告》(國家稅務(wù)總局公告2020年第12號)規(guī)定，國家稅務(wù)總局修訂了《中人民共和國企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報(bào)表(a類，2018年版)》《中人民共和國企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳和年度納稅申報(bào)表(b類，2018年版)》，現(xiàn)予以發(fā)布，自2020年7月1日起施行。……附件：1.《中人民共和國企業(yè)所得稅月(季)度預(yù)繳納稅申報(bào)表(a類，2018年版)》(2020年修訂)……三、有關(guān)項(xiàng)目填報(bào)說明……(四)預(yù)繳稅款計(jì)算……4.第4行“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”：從事房地產(chǎn)開發(fā)等特定業(yè)務(wù)的納稅人，填報(bào)按照稅收規(guī)定計(jì)算的特定業(yè)務(wù)的應(yīng)納稅所得額。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，按照稅收規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額填入此行。……

因此，根據(jù)上述文件規(guī)定，1.企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率分季(或月)計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額，計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時結(jié)算其計(jì)稅成本并計(jì)算此前銷售收入的實(shí)際毛利額，同時將其實(shí)際毛利額與其對應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年度企業(yè)本項(xiàng)目與其他項(xiàng)目合并計(jì)算的應(yīng)納稅所得額。對于企業(yè)發(fā)生的期間費(fèi)用、已銷開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本、營業(yè)稅金及附加、土地增值稅準(zhǔn)予當(dāng)期按規(guī)定扣除。但是，對本期未完工和尚未建造的成本對象應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用，應(yīng)按分別建立明細(xì)臺賬，待開發(fā)產(chǎn)品完工后再予結(jié)算。2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工開發(fā)產(chǎn)品取得的預(yù)售收入，按照稅收規(guī)定的預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率計(jì)算出預(yù)計(jì)毛利額填入第4行“特定業(yè)務(wù)計(jì)算的應(yīng)納稅所得額”(即：取得的預(yù)售收入*預(yù)計(jì)計(jì)稅毛利率)。

來源：河南省稅務(wù)局

9、納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，在土地增值稅清算時，分期開發(fā)各期如何分?jǐn)偼恋?

依據(jù)“中人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則財(cái)法字19956號”文件規(guī)定在土地增值稅清算時：納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定.可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂Ｒ蓡柺马?xiàng)：上述關(guān)于土地增值稅清算時，分期開發(fā)對土地總成本，對應(yīng)的各期土地成本的分?jǐn)偡椒?占地面積分?jǐn)偡椒ㄅc建筑面積分?jǐn)偡椒?，企業(yè)是否可以自主選擇其中一種分?jǐn)偡绞竭M(jìn)行分?jǐn)偼恋爻杀?(簡而言之，開發(fā)商取得一塊土地分為一期二期進(jìn)行開發(fā)，土地增值稅清算時土地總成本分?jǐn)偟揭黄诙谌绾畏謹(jǐn)?現(xiàn)有的財(cái)法字19956號文件中明確的兩種分?jǐn)偡椒?占地面積分?jǐn)偡椒ㄅc建筑面積分?jǐn)偡椒?，企業(yè)是否可以自主選擇其中一種分?jǐn)偡绞竭M(jìn)行分?jǐn)偼恋爻杀?)

答：根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的有關(guān)規(guī)定，納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)按照受益對象合理分配。因此對成片受讓土地后分期開發(fā)的，地價(jià)款按照受益對象合理分配，即按各期占地面積分配分?jǐn)偂?/p>

來源：福建省稅務(wù)局

10、清算后尾盤銷售如何納稅?

土地增值稅清算后，本月發(fā)生銷售情況如下：

銷售第一個清算項(xiàng)目庫存的商業(yè)門面房200㎡，取得銷售收入300萬元，銷售普通住宅300㎡，取得銷售收入240萬元，銷售幼兒園200㎡，取得銷售收入140萬元(以前此項(xiàng)目清算時商業(yè)門面房成本3800元/㎡、普通住宅4200元/㎡、幼兒園成本3500元/㎡);

銷售第二個清算項(xiàng)目庫存的普通住宅150㎡，取得銷售收入220萬元，銷售普通住宅150㎡，取得銷售收入100萬元，(以前此項(xiàng)目清算時商業(yè)門面房成本4000元/㎡、普通住宅4400元/㎡);

銷售第三個清算項(xiàng)目庫存的門面房400㎡，取得銷售收入600萬元，轉(zhuǎn)讓無產(chǎn)權(quán)車位800㎡，取得銷售收入80萬元(以前此項(xiàng)目清算時商業(yè)門面房成本4200元/㎡、無產(chǎn)權(quán)車位5000元/㎡)。

請問本月如何申報(bào)繳納土地增值稅?是三個項(xiàng)目合并一起分房屋業(yè)態(tài)征收土地增值稅還是按照每個清算項(xiàng)目分業(yè)態(tài)征收土地增值稅?

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)的規(guī)定：“一、土地增值稅的清算單位

土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。

開發(fā)項(xiàng)目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。

八、清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理

在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。

單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積”

來源：遼寧省稅務(wù)局

11、公司向居民個人支付的擋光費(fèi)是否可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本?

公司在開發(fā)高層樓盤時向周邊居民支付了擋光補(bǔ)償費(fèi)，是否可以列為房地產(chǎn)開發(fā)成本，在土地增值稅清算時扣除?

答：根據(jù)《中人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)法字〔1995〕6號)第七條第二款規(guī)定:“開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施(以下簡稱房增開發(fā))的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本(以下簡稱房增開發(fā)成本)，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。

前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測繪、“三通一平”等支出。

建筑安裝工程費(fèi)，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。

基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。

公共配套設(shè)施費(fèi)，包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。

開發(fā)間接費(fèi)用，是指直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。”

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》(國稅函〔2010〕220號)規(guī)定：“六、關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題

(一)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)第三條第(一)款規(guī)定確認(rèn)收入，同時將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

(二)開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，房屋價(jià)值按國稅發(fā)〔2006〕187號第三條第(一)款的規(guī)定計(jì)算，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);異地安置的房屋屬于購入的，以實(shí)際支付的購房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。”

擋光補(bǔ)償費(fèi)不符合上述文件規(guī)定，不得作為房地產(chǎn)開發(fā)成本在土地增值稅清算時扣除。

來源：遼寧省稅務(wù)局

12、房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅印花稅是否扣除?

關(guān)于印花稅的扣除在財(cái)稅字1995(48)號中解釋印花稅在管理費(fèi)用中扣除，所以不應(yīng)在稅金扣除，但是財(cái)會201622號文件中，把印花稅調(diào)整到稅金及附加科目，管理費(fèi)用中已經(jīng)不包括了，現(xiàn)在是否可以扣除?

答：根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》(財(cái)稅字〔1995〕48號)第九條規(guī)定，細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照《施工、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)制度》的有關(guān)規(guī)定，其繳納的印花稅列入管理費(fèi)用，已相應(yīng)予以扣除。其他的土地增值稅納稅義務(wù)人在計(jì)算土地增值稅時允許扣除在轉(zhuǎn)讓時繳納的印花稅。

因此，不管計(jì)入何種會計(jì)科目，細(xì)則中規(guī)定允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅。

來源：內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局

13、房產(chǎn)開發(fā)土地增值稅清算收入確認(rèn)

國家稅務(wù)總局公告2016年70號，關(guān)于土地增值稅收入確認(rèn)，第一條其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的土地增值稅應(yīng)稅收入不含增值稅銷項(xiàng)稅額，但第四條土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入

因?yàn)殇N項(xiàng)稅額中是(收入—土地出讓金)/1.09*0.09計(jì)算的這兩個對于收入的解釋不一致，應(yīng)該怎么理解?

答：根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于營改增后土地增值稅若干征管規(guī)定的公告》(國家稅務(wù)總局公告2016年第70號)文件規(guī)定，第一條是關(guān)于營改增后土地增值稅應(yīng)稅收入確認(rèn)問題，第四條是關(guān)于營改增前后土地增值稅清算的計(jì)算問題，兩者不矛盾。

來源：內(nèi)蒙古自治區(qū)稅務(wù)局

14、不動產(chǎn)經(jīng)營租賃簡易計(jì)稅問題

你好，我公司15年租入的不動產(chǎn)，其中部分對外轉(zhuǎn)租，選擇的是簡易計(jì)稅。但是今年年底合同到期，現(xiàn)在簽了一份補(bǔ)充協(xié)議，從明年初續(xù)租5年，那么在補(bǔ)充協(xié)議租賃期間內(nèi)我還可以選擇簡易計(jì)稅嗎?還是只能選擇一般計(jì)稅?也就是說補(bǔ)充協(xié)議是算作原合同的延續(xù)還是作為新合同?

答：根據(jù)《財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》(財(cái)稅〔2016〕36號)規(guī)定：

附件2《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》第一條第九款：

1.一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法,按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人出租其2016年4月30日前取得的與機(jī)構(gòu)所在地不在同一縣(市)的不動產(chǎn)，應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

根據(jù)《河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答(之二)》規(guī)定：

二十二、關(guān)于轉(zhuǎn)租房產(chǎn)是否允許選擇簡易計(jì)稅方法問題

轉(zhuǎn)租人轉(zhuǎn)租房產(chǎn)是否允許選擇簡易計(jì)稅，應(yīng)區(qū)分情況確定。轉(zhuǎn)租人根據(jù)2016年4月30日前簽訂的老租賃合同收取的租金，視為在2016年4月30日之前取得的不動產(chǎn)對外出租，可以選擇簡易計(jì)稅方法。

例如：m公司2015年1月1日從a公司租入不動產(chǎn)，同月m公司與b公司簽訂租賃合同，將該不動產(chǎn)轉(zhuǎn)租給b公司，合同期限3年，至2017年12月31日到期。在該老租賃合同到期前，m公司轉(zhuǎn)租該不動產(chǎn)收取的租金，可以選擇簡易計(jì)稅方法。

根據(jù)《關(guān)于發(fā)布《河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答(之六)》的通知》規(guī)定：

納稅人將2016年4月30日前租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，選擇適用簡易征收計(jì)稅方法進(jìn)行備案時，需提供租入該不動產(chǎn)的合同證明該不動產(chǎn)于2016年4月30日前租入。納稅人2016年5月1日之后租入的不動產(chǎn)對外轉(zhuǎn)租的，不能選擇適用簡易征收計(jì)稅方法。

根據(jù)《全國稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅服務(wù)規(guī)范3.0》規(guī)定：

申報(bào)享受稅收減免，無需報(bào)送資料

來源：河北省稅務(wù)局

15、房地產(chǎn)企業(yè)無產(chǎn)權(quán)車位如何納稅，是以不動產(chǎn)租賃還是不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓?

答：根據(jù)總局有關(guān)政策解答精神，按照實(shí)質(zhì)重于形式的原則，如果購買方取得了不動產(chǎn)的占有、使用、收益、分配等權(quán)力，仍應(yīng)按照出售不動產(chǎn)處理。

來源：江西省稅務(wù)局

2017年7月的解答——

房地產(chǎn)行業(yè)“營改增”12個熱點(diǎn)問題須關(guān)注

問題1：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已繳納營業(yè)稅發(fā)票需補(bǔ)開增值稅發(fā)票如何開具？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，需要補(bǔ)開，可以在增值稅稅控開票軟件中選擇“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”項(xiàng)目下的603 “已申報(bào)繳納營業(yè)稅未開票補(bǔ)開票”項(xiàng)目。 使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”編碼，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，備注欄填寫“補(bǔ)開營業(yè)稅發(fā)票”并且不得開具增值稅專用發(fā)票。

不受2017年12月31日前補(bǔ)開的限制。

問題2：營改增后交房時有面積差，房地產(chǎn)企業(yè)需要退房款，而這部分房款已經(jīng)繳納過營業(yè)稅該如何處理？

答：根據(jù)《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定》，試點(diǎn)納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為，在納入營改增試點(diǎn)之日前已繳納營業(yè)稅，營改增試點(diǎn)后因發(fā)生退款減除營業(yè)額的，應(yīng)當(dāng)向原主管地稅機(jī)關(guān)申請退還已繳納的營業(yè)稅。暫規(guī)定不按照單套計(jì)算退營業(yè)稅或繳納增值稅，按照項(xiàng)目統(tǒng)算。

問題3：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時存在多個建設(shè)項(xiàng)目，可否分別選擇適用簡易計(jì)稅方法和一般計(jì)稅方法？

答：對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人同時存在多個項(xiàng)目的，符合簡易計(jì)稅規(guī)定的，可以按照項(xiàng)目分別選擇適用簡易計(jì)稅方法和一般計(jì)稅方法。

問題4：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分公司在銷售不動產(chǎn)時，能否扣除以總公司名義支付的土地出讓金？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（包括多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組成的聯(lián)合體）受讓土地向政府部門支付土地價(jià)款后，設(shè)立項(xiàng)目公司對該受讓土地進(jìn)行開發(fā)，同時符合下列條件的，可由項(xiàng)目公司按規(guī)定扣除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向政府部門支付的土地價(jià)款。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、項(xiàng)目公司、政府部門三方簽訂變更協(xié)議或補(bǔ)充合同，將土地受讓人變更為項(xiàng)目公司；

（二）政府部門出讓土地的用途、規(guī)劃等條件不變的情況下，簽署變更協(xié)議或補(bǔ)充合同時，土地價(jià)款總額不變；

（三）項(xiàng)目公司的全部股權(quán)由受讓土地的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有。

問題5：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓車位如何繳納增值稅？

答：目前青島市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)一般存在兩種形式：一是捆綁住宅轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)，二是單獨(dú)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)。

（一）對于捆綁住宅轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)，在《購房合同》或《車位使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》中約定車位價(jià)款包含在其購房款中，其轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)的行為不屬于無償轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)，不視同銷售行為。

（二）對于單獨(dú)轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)，屬于銷售不動產(chǎn)行為，按照銷售不動產(chǎn)相關(guān)規(guī)定繳納稅款。轉(zhuǎn)讓車位使用權(quán)，不涉及銷售房地產(chǎn)建筑面積，不得扣除支付的土地價(jià)款。

（三）銷售具有產(chǎn)權(quán)的車庫、車位，按照銷售自行開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)定執(zhí)行。

問題6：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房所含裝飾、設(shè)備是否作為視同銷售處理？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售精裝修房，如已在《商品房買賣合同》中注明裝修費(fèi)用（裝飾、設(shè)備等）和贈送家電，且隨房屋單價(jià)一并收取的，不視同銷售。

問題7：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售取得“房款”已申報(bào)營業(yè)稅，營改增后取得的增值稅專用發(fā)票如何抵扣？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售房地產(chǎn)老項(xiàng)目選擇一般計(jì)稅方式的，銷售不動產(chǎn)時已申報(bào)營業(yè)稅，營改增后取得的增值稅專用發(fā)票。如果是用于已申報(bào)營業(yè)稅的部分，應(yīng)視同其進(jìn)項(xiàng)發(fā)票用于非應(yīng)稅項(xiàng)目，其對應(yīng)的建筑材料、建筑服務(wù)、設(shè)計(jì)服務(wù)不允許抵扣增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額。

問題8：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取預(yù)收款如何開具發(fā)票？

答：按照國家稅務(wù)總局2016年第53號公告規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款開具發(fā)票使用“未發(fā)生銷售行為的不征稅項(xiàng)目”下設(shè)602“銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)收款”編碼開具增值稅普通發(fā)票，發(fā)票稅率欄應(yīng)填寫“不征稅”，不得開具增值稅專用發(fā)票。待式交易完成后，開具全額的增值稅發(fā)票時，開具的不征稅項(xiàng)目的發(fā)票，無需收回。

問題9：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收到預(yù)收款按3%的預(yù)征率預(yù)繳的稅款，次月申報(bào)期能否抵繳申報(bào)稅款？

答：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目收到預(yù)收款不作為納稅義務(wù)發(fā)生時間。其收到的預(yù)收款不計(jì)入當(dāng)期申報(bào)銷售額，因此其按3%預(yù)征率預(yù)繳的稅款不得抵繳其申報(bào)稅款。待按規(guī)定確定納稅義務(wù)時間，根據(jù)銷售額和適用稅率或征收率計(jì)算應(yīng)納稅額后，可以抵減已預(yù)繳稅款。

問題10：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳增值稅如何進(jìn)行稅務(wù)和會計(jì)處理？

答：預(yù)繳增值稅的賬務(wù)處理。企業(yè)預(yù)繳增值稅時，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。月末，企業(yè)應(yīng)將“預(yù)交增值稅”明細(xì)科目余額轉(zhuǎn)入“未交增值稅”明細(xì)科目，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅”科目。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等在預(yù)繳增值稅后，應(yīng)直至納稅義務(wù)發(fā)生時方可從“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅“科目結(jié)轉(zhuǎn)至”應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅“科目。

問題11：房地產(chǎn)企業(yè)將老項(xiàng)目的開發(fā)商品先辦理產(chǎn)權(quán)證，然后對外銷售，能否適用于簡易計(jì)稅？

答：老項(xiàng)目的開發(fā)商品辦理產(chǎn)權(quán)證后再直接對外銷售（不包含自用轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)和投資性房地產(chǎn)的開發(fā)商品），屬于不改變開發(fā)商品的屬性，仍屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。

問題12：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤形式取得的在建工程，能否適用老項(xiàng)目簡易計(jì)稅政策？