我們來分析一下：

一、物業(yè)公司的增值稅納稅義務(wù)發(fā)生時間

物業(yè)管理服務(wù):稅目屬于商務(wù)輔助服務(wù)——企業(yè)管理服務(wù)——物業(yè)管理服務(wù)，稅率6%，征收率3%。物業(yè)公司收取物業(yè)費往往是提前一次性收取，如何確認增值稅納稅義務(wù)時間呢?

舉個例子，某小區(qū)的物業(yè)管理處2021年3月18日收取2021年1月-12月的物業(yè)費，它的納稅義務(wù)發(fā)生時間是2021年3月份一次性確認，還是分期確認?實務(wù)中持兩種觀點的都有，比如江西國稅認為應(yīng)一次性確認收入：

《江西省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增政策問題解答六(生活服務(wù)類)》

十八、物業(yè)管理公司提前一次性收到的物業(yè)費，可否分期計算增值稅?

答：不能分期確認，于收到的同時一次性確認。

而河北國稅認為應(yīng)分期確認收入：

《河北省國家稅務(wù)局關(guān)于全面推開營改增有關(guān)政策問題的解答(之六)》

十二、物業(yè)管理公司采取預收款方式收取物業(yè)費確定納稅義務(wù)發(fā)生時間問題

納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款憑據(jù)的當天應(yīng)確認納稅義務(wù)發(fā)生;先開具發(fā)票的，開具發(fā)票的當天應(yīng)確認納稅義務(wù)發(fā)生。

按照收訖銷售中款項確認應(yīng)稅行為納稅義務(wù)發(fā)生時間的，應(yīng)以發(fā)生應(yīng)稅行為為前提。物業(yè)管理公司預收的物業(yè)費，屬于在發(fā)生應(yīng)稅行為之前收到的款項，不屬于收訖銷售款項，不能按照該時間確認納稅義務(wù)發(fā)生。物業(yè)管理公司采取預收款方式收取業(yè)主物業(yè)費的，應(yīng)按照發(fā)生應(yīng)稅行為的時間，分期確認銷售收入;先開具發(fā)票的，于開具發(fā)票的當天確認銷售收入。

是分期一個月一個月或一個季度一個季度的確認收入還是于收到時一次性確認收入?小編贊同江西稅務(wù)的觀點，理由如下：

《財政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件1：《營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條(以下簡稱第四十五條)第一項規(guī)定：“納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當天;先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當天，是指書面合同確定的付款日期;未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當天。”

根據(jù)上述規(guī)定，收訖銷售款項，是指提供物業(yè)服務(wù)過程中或者完成后收到款項，物業(yè)公司2021年3月18日收到銷售款項，發(fā)生在物業(yè)服務(wù)過程中，符合“收訖銷售款項”的條件。銷售的是2021年1-12月的物業(yè)服務(wù)，服務(wù)期間是一年，不能簡單地按申報期間去進行分攤，目前總局增值稅政策中明確可以分攤的，只有其他個人一次性收取的房租收入。而且一次性收取物業(yè)費，物業(yè)公司也具備了實際的納稅能力!因此文件規(guī)定納稅義務(wù)發(fā)生時間是“發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項的當天”，只能是2021年3月18日，同時在確認納稅義務(wù)發(fā)生時間時還應(yīng)當注意：

1、除租賃服務(wù)外，在發(fā)生應(yīng)稅行為之前收到的預收款不發(fā)生增值稅納稅義務(wù)，但預收的物業(yè)費先開具發(fā)票的，開具發(fā)票的當天為增值稅納稅義務(wù)時間;未開具發(fā)票的，在未提供物業(yè)服務(wù)應(yīng)稅行為之前收到的款項不屬于收訖銷售款項，不能按照該時間確認納稅義務(wù)發(fā)生。如2020年12月收到2021年全年的物業(yè)費，2020年12月不能確認納稅義務(wù)發(fā)生，但收款時同時開具了發(fā)票，要確認納稅義務(wù)發(fā)生。

2、如果合同約定了2021年3月收取2021年1月-12月的物業(yè)費，但因業(yè)主拖欠一直未繳納，仍應(yīng)在書面合同確定的付款日期2021年3月確認。

3、如果一直未收到物業(yè)費，合同也未約定付款日期，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)完成的當天,即2021年12月末確認。

二、會計處理與企業(yè)所得稅方面:企業(yè)所得稅收入確認與會計收入確認是一致的:長期為客戶提供重復的勞務(wù)收取的勞務(wù)費,在相關(guān)勞務(wù)活動發(fā)生時確認收入。

《會計準則——基本會計準則》規(guī)定，會計的確認、計量和報告應(yīng)當以權(quán)責發(fā)生制為基礎(chǔ)。

凡是當期已經(jīng)實現(xiàn)的收入和已經(jīng)發(fā)生或應(yīng)當負擔的費用，不論款項是否支付，都應(yīng)當作為當期的收入和費用。

《企業(yè)會計準則第14號--收入》應(yīng)用指南第五條第(八)項規(guī)定，長期為客戶提供重復的勞務(wù)收取的勞務(wù)費,在相關(guān)勞務(wù)活動發(fā)生時確認收入。

在企業(yè)所得稅方面，根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知》(國稅函〔2008〕875號)規(guī)定，長期為客戶提供重復的勞務(wù)收取的勞務(wù)費，在相關(guān)勞務(wù)活動發(fā)生時確認收入。因此，企業(yè)應(yīng)根據(jù)權(quán)責發(fā)生制原則，按實際提供勞務(wù)的月份確認收入并結(jié)轉(zhuǎn)成本，按季預繳企業(yè)所得稅，年終匯算清繳。

案例1：收取物業(yè)費時，是預收方式，如今年已收了明年第一季度的物業(yè)費，請問在確認收入時，是否只確認今年發(fā)生服務(wù)部分的收入?在會計和稅法上是怎樣規(guī)定的?在這一問題上怎樣理解權(quán)責發(fā)生制?

解析：分期確認收入,今年已實現(xiàn)的物管費確認為收入，預收的明年的物業(yè)費確認為合同負債。預收賬款：沒準以后還要退回去。合同負債(新收入準則)：收了就不退了，不過未來要給別人提供服務(wù)，存在義務(wù)。

案例2：物業(yè)公司收取的物業(yè)費都是按年收取并開給住戶收據(jù)，那么不用一次性確認收入吧?可以按12個月分攤確認收入吧?

解析：我國會計年度自公歷1月1日起至12月31日止，會計年度期間有月度、季度、半年度與年度。按年收取的物業(yè)費，按月確認收入。

案例3：接管的項目中，如有100個業(yè)主，但在每年的年底總有10%的業(yè)主不交物業(yè)管理費，請問在確認收入時，是否要確認這部分未交的物業(yè)費?在會計和稅法上是怎樣規(guī)定的?在這一問題上怎樣理解權(quán)責發(fā)生制?