一、問題的關鍵：判斷安置房是否屬于房地產公司

安置房視同銷售的前提是必須屬于房地產公司，如果不屬于房地產公司，當然不需要視同銷售，但如何判斷?

1、如何判斷安置房產權歸屬?

我們通常從兩個環節判斷，一個是安置房對應土地的土地證，一個是安置房后續的報建手續，如果屬于房地產公司，土地證的所有權人一定是房企，安置房后續報建手續主體也一定是房企;如果不是，則不屬于房地產公司開發的商品房。

2、無需視同銷售的安置房

如果安置房不屬于房地產公司，不需要房地產公司視同銷售;只需要將所有花在安置房的成本計入土地成本——回遷房建造成本即可。

典型的如房企替政府代建安置房，就屬于這種情況，或者在某些城市(如西安)舊城改造模式中的安置房是放在城改辦名下，但是由房企負責建設。這里需要關注的是總包協議誰來簽?施工單位發票開給房企還是政府方?以及企業以什么樣的證據鏈入賬。

3、需要視同銷售的安置房

如果安置房屬于房地產公司，必須視同銷售，按照稅法的規定，主要涉及增值稅、土地增值稅和企業所得稅三個稅種。企業財務處理建議計入收入的同時計入項目土地成本——拆遷補償與安置費用。

二、安置房視同銷售價格如何判斷?

1、增值稅、土地增值稅、企業所得稅應如何確認視同銷售價格?

增值稅的財稅201636號文附件一，土地增值稅的文件主要是《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》國稅發2006187號和《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》國稅函〔2010〕220號文件，企業所得稅的文件主要是國稅發200931號文。

三個文件中，增值稅視同銷售的邏輯和企業所得稅的邏輯基本一樣，都是有三個判斷標準：

第一步，先看本企業同期同類產品平均價格;

第二步，再看其他企業同期同類產品平均價格;

第三步，按照組成計稅價格：成本*(1+成本利潤率)

按照增值稅的規定，成本利潤率為10%;按照企業所得稅規定，成本利潤率為15%。

這里唯獨土地增值稅的規定有所不同，是按照兩個判斷標準：

第一步，按本企業在同一地區同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;

第二步，由主管稅務機關參照當地當年同類房地產的市場價格或評估價值確定。

實務中通常三個稅種參考同一個標準，否則講給企業和征管機關都帶來巨大的麻煩。

2、特殊情況下的視同銷售價格

有些時候，由于涉及到舊城改造項目，可能在拆遷補償協議或政府文件約定了安置房價格，那么可以按照約定價格作為視同銷售價格。但需要注意的是，這個約定一定要高于成本，否則稅務機關依然會認定為價格不公允，而要求按照稅法規定重新計算價格。

三、安置房的補差價問題如何處理?

安置房設計戶型和面積不可能同需要安置的各戶面積完全一致，這就出現了實務中的補差問題，有兩種可能情況出現：

1、安置戶選擇戶型面積大于應補償面積

對于多出面積，安置戶通常應按照約定價格向房地產公司繳納補差價款。這部分補差價款依然有兩種可能的情況：

第一種情況，安置房不屬于房地產公司，假定屬于城改辦，這里的補差價款有可能直接支付城改辦，也有可能直接支付企業，如果支付城改辦，城改辦會將所有拆遷補償收支統一打包計算，未來作為房企拆遷成本;如果直接支付企業，企業也不需要作為收入，直接沖減拆遷補償費即可。

第二種情況，安置房屬于房地產公司，收到補差價款會計核算應作為收入處理，所得稅當然也應當計入應稅收入，但在土地增值稅處理上出現了不同的規則。

《國家稅務總局關于土地增值稅清算有關問題的通知》國稅函〔2010〕220號文件規定：房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費;回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

為什么不能計入收入，而要在土增清算中沖減成本，關鍵點恐怕還是在加計扣除上吧，這樣一來，這個部分企業不能加計扣除了。但這個特殊規定無意中增加了企業和稅務機關雙方的工作風險，也導致了會計、所得稅與土增的一個重要差異。

2、安置戶選擇戶型面積小于應補償面積

對于少給的面積，房企應按照約定價格給與補償，這部分處理起來相對簡單，無論是會計處理、所得稅還是土地增值稅，都應當直接計入拆遷補償費。

四、安置房視同銷售的會計處理問題

對于視同銷售的安置房，我們建議應在房屋交付使用時進行視同銷售處理，同時也應在會計核算中進行對應會計處理：

第一步，確認收入同時確認成本

借：土地成本——拆遷補償費

貸：主營業務收入——安置房

第二步，實施成本結轉

借：開發產品——安置房

貸：安置房應分攤的開發成本(其中應包含視同銷售計入的土地成本)

借：主營業務成本——安置房