1、財務處理

在銷售商品房的現實中，房地產企業贈送的汽車、家電及家具與商品房的價格不可能分別開票給購房者，只有將商品房和贈送的汽車、家電及家具的金額一起開銷售不動產發票給購房者，購房者才會接受。如果按照兼營行為處理分別開銷售不動產發票和銷售汽車發票給購房者，購房者絕對不會接受。基于房地產企業贈送的汽車、家電及家具的目的是促進房地產的銷售，是一種銷售過程中發生的支出費用。因此，根據財政部關于修訂印發《企業會計準則第14號——收入》的通知(財會201722號)的規定，合同取得成本是核算企業取得合同發生的、預計能夠收回的增量成本的科目。合同取得成本可按合同進行明細核算。合同取得成本的主要賬務處理。企業發生上述合同取得成本時，借記合同取得成本，貸記“銀行存款”“其他應付款”等科目;對合同取得成本進行攤銷時，按照其相關性借記“銷售費用”等科目，貸記合同取得成本。涉及增值稅的，還應進行相應的處理。本科目期末借方余額，反映企業尚未結轉的合同取得成本。

房地產開發企業銷售商品房贈送汽車、家電及家具等行為的賬務處理如下：

第一，購買汽車、家電及家具入庫時

借：庫存商品——汽車、家電及家具

應交稅費——應交增值稅(進項稅額)

貸：銀行存款

第二，贈送汽車、家電及家具給購房者時

借：合同取得成本——銷售費用

貸：庫存商品——汽車、家電及家具

第三，對合同取得成本進行攤銷時

借：銷售費用

貸：合同取得成本——贈送汽車、家電及家具

2、稅務處理

第一，不視同銷售處理繳納增值稅。

根據《中人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第四條第(八)項的規定，“單位或者個體工商戶將自產、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人，視同銷售貨物。

基于以上稅法條款的規定，視同銷售繳納增值稅必須要滿足贈送的汽車、家電及家具是無償的，而有償的贈送或有條件的贈送不屬于增值稅法上的視同銷售行為。房地產企業贈送汽車、家電及家具給購房者的目的不是無償贈送，而是有條件的，不買房地產企業的商品房是不贈送汽車、家電及家具的。因此房地產企業贈送汽車、家電及家具給購房者是有條件的贈送，不是視同銷售繳納增值稅。

2、視同銷售繳納企業所得稅

《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》(國稅函2008828號)第二條第(一)項規定，企業將資產移送他人用于市場推廣或銷售，因資產所有權屬已發生改變而不屬于內部處置資產，應按規定視同銷售確定收入。

《國家稅務總局關于企業所得稅有關問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第80號)第二條關于“企業移送資產所得稅處理問題”的規定如下：企業發生《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》(國稅函2008828號)第二條規定情形的，除另有規定外,應按照被移送資產的公允價值確定銷售收入。

因此，基于以上稅法規定，房地產企業售房時贈送的汽車、家電及家具給購房者視同銷售繳納企業所得稅時，應按照被移送資產的公允價值確定銷售收入，在企業所得稅匯算清繳時進行納稅調整。

3、贈送的汽車、家電及家具給購房者不代扣代繳購房者個人所得稅

《財政部 國家稅務總局關于企業促銷展業贈送禮品有關個人所得稅問題的通知》(財稅201150號)第一條第2款：企業在向個人銷售商品(產品)和提供服務的同時給予贈品，不征收個人所得稅。基于此規定，房地產企業售房的同時贈送汽車、家電及家具給購房者，購房者不征個人所得稅，房地產企業不代扣代繳購房者個人所得稅。

(二)開盤贈送小禮品的財稅處理

1、開盤贈送小禮品的業務模式

房地產企業為了留住意向客戶，提升客戶體驗與服務滿意度，在客戶看房時會有一些小禮品的贈送，如：食用油、餐具等。

2、開盤贈送小禮品的財務處理

由于開盤贈送小禮品純粹視促銷行為，根據財政部關于修訂印發《企業會計準則第14號——收入》的通知(財會201722號)的規定，合同取得成本是核算企業取得合同發生的、預計能夠收回的增量成本的科目。合同取得成本可按合同進行明細核算。合同取得成本的主要賬務處理。企業發生上述合同取得成本時，借記合同取得成本，貸記“銀行存款”“其他應付款”等科目;對合同取得成本進行攤銷時，按照其相關性借記“銷售費用”等科目，貸記合同取得成本。涉及增值稅的，還應進行相應的處理。本科目期末借方余額，反映企業尚未結轉的合同取得成本。

因此，如果房地產公司在贈送給客戶小禮品時，禮品包裝上沒有印制企業的“logo”“名稱”等相關宣傳信息的情況下，則房地產開發企業所購禮品用于贈送給客戶，屬于交際應酬，交際應酬消費屬于個人消費，需要作進項稅額轉出，在財務上在“管理費用——業務招待費”科目核算。

賬務處理如下：

第一，購買開盤贈送小禮品入庫時

借：庫存商品——贈送小禮品

應交稅費——應交增值稅(進項稅額)

貸：銀行存款

第二，開盤贈送小禮品時

借：管理費用——業務招待費

貸：庫存商品——贈送小禮品

第三，交際應酬消費屬于個人消費，需要作進項稅額轉出的賬務處理

借：管理費用——業務招待費

貸：應交稅費——應交增值稅(進項稅額轉出)

如果房地產公司在贈送給客戶小禮品時，禮品包裝上印制企業的“logo”“名稱”等相關宣傳信息的情況下，則房地產開發企業開盤贈送小禮品在“管理費用——業務宣傳費”核算。

3、開盤贈送小禮品的稅務處理

第一，視同銷售處理繳納增值稅。

根據《中人民共和國增值稅暫行條例實施細則》第四條第(八)項的規定，“單位或者個體工商戶將自產、委托加工或者購進的貨物無償贈送其他單位或者個人，視同銷售貨物。基于此稅法條款的規定，視同銷售繳納增值稅必須要滿足贈送小禮品是無償的，而有償的贈送或有條件的贈送不屬于增值稅法上的視同銷售行為。房地產企業開盤贈送小禮品是無償的，必須視同銷售繳納增值稅。增值稅的計稅依據按照以下公式確定：

組成計稅價格=成本×(1+成本利潤率)。

公式中的成本是指：銷售自產貨物的為實際生產成本，銷售外購貨物的為實際采購成本。公式中的成本利潤率根據《增值稅若干具體問題的規定》(國稅發1993154號)第二條第(四)項確定：納稅人因銷售價格明顯偏低或無銷售價格等原因，按法規需組成計稅價格確定銷售額的，其組價公式中的成本利潤率為10%。

2、視同銷售繳納企業所得稅

《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》(國稅函2008828號)第二條第(一)項規定，企業將資產移送他人用于市場推廣或銷售，因資產所有權屬已發生改變而不屬于內部處置資產，應按規定視同銷售確定收入。

《國家稅務總局關于企業所得稅有關問題的公告》(國家稅務總局公告2016年第80號)第二條關于“企業移送資產所得稅處理問題”的規定如下：企業發生《國家稅務總局關于企業處置資產所得稅處理問題的通知》(國稅函〔2008〕828號)第二條規定情形的，除另有規定外,應按照被移送資產的公允價值確定銷售收入。

因此，基于以上稅法規定，房地產企業開盤贈送小禮品視同銷售繳納企業所得稅時，應按照被移送資產的公允價值確定銷售收入，該移送資產的公允價值與視同銷售繳納增值稅的增值稅計稅依據相同。

3、開盤贈送小禮品給購房者代扣代繳個人所得稅

《財政部 稅務總局關于個人取得有關收入適用個人所得稅應稅所得項目的公告》(財政部 稅務總局公告2019年第74號)第三條企業在業務宣傳、廣告等活動中，隨機向本單位以外的個人贈送禮品(包括網絡紅包，下同)，以及企業在年會、座談會、慶典以及其他活動中向本單位以外的個人贈送禮品，個人取得的禮品收入，按照“偶然所得”項目計算繳納個人所得稅，但企業贈送的具有價格折扣或折讓性質的消費券、代金券、抵用券、優惠券等禮品除外。

基于以上稅收政策規定，房地產企業開盤贈送小禮品必須按照“偶然所得”項目依照20%的稅率代扣代繳個人所得稅。

(三)老帶新業務支出的“業財稅法融合”控稅之策

1、業務模式

業務模式一：老帶新業務給老客戶送物業費。

業務模式二：老帶新業務給老客戶送家電等物品

業務模式三：老帶新業務給老客戶送現金

2，老帶新業務支出的賬務處理

根據財政部關于修訂印發《企業會計準則第14號——收入》的通知(財會201722號)的規定，合同取得成本是核算企業取得合同發生的、預計能夠收回的增量成本的科目。因此，老帶新業務支出的賬務處理如下：

第一，發生支出的賬務處理如下：

業務模式一：老帶新業務給老客戶送物業費的賬務處理。

借：合同取得成本

貸：其他應付款——代老客戶支付物業費

業務模式二：老帶新業務給老客戶送家電等物品的賬務處理。

借：合同取得成本

貸：銀行存款——贈送家電物品

業務模式三：老帶新業務給老客戶送現金的賬務處理。

借：合同取得成本

貸：銀行存款或庫存現金

第二，合同取得成本攤銷時的賬務處理

借：銷售費用

貸：合同取得成本

2，老帶新業務支出的稅務處理

根據相關稅法的規定，老帶新業務支出的稅務處理，采用舉例法分析如下：

【業務模式一：老帶新業務給老客戶送物業費的稅務處理案例分析】

(一)基本情況

a房開公司開展促銷售房，推出老業主推薦新業主成功后免三年物業服務費活動，假如一年的物業服務費5000元。a公司旗下擁有物業子公司b，a公司向b公司支付物業服務費15000元，經老業主張某推薦成功簽約了一套房產。a、b公司均為一般納稅人，請分析如何進行稅務處理?

(二)稅務處理分析

1、a公司代替老業主張某向b公司購買了物業服務，支付對價15000元，b公司向老業主張某開具等額增值稅發票普票。

2、老業主張某為a公司提供了經紀代理服務，成功售出一套房產，a公司應給老業主張某的傭金，代替老業主張某，購買了三年的物業管理費用。張某應當去稅務局代開增值稅普通發票給a公司，a公司憑普票進行稅前列支，同時a公司應按規定代扣代繳張某個人所得稅，適用稅目“綜合所得勞務報酬所得”。

【業務模式二：老帶新業務給老客戶送家電等物品的稅務處理分析】

(一)基本情況

一般納稅人a房開公司開展促銷售房，推出老業主推薦新業主成功簽約后送彩電一臺活動，假如外購彩電不含稅價5000元/臺，稅款650元，經老業主張某推薦成功簽約了一套房產。請分析如何進行稅務處理?

(二)稅務處理分析

1、a公司將購買的彩電作為銷售傭金的對價而支付給老業主張某，因為張某為a公司提供了經紀代理服務，成功售出一套房產。a公司屬于銷售彩電，向張某開具增值稅普通發票，按規定13%稅率征收增值稅。

2、張某獲得勞務報酬收入，應當去稅務局代開增值稅普通發票給a公司，a公司憑普票進行稅前列支，同時a公司應按規定代扣代繳張某個人所得稅，適用稅目“綜合所得勞務報酬所得”。

【業務模式三：老帶新業務給老客戶送現金的稅務處理分析】

(一)基本情況

一般納稅人的a房開公司開展促銷售房，推出老業主推薦新業主成功簽約后送現金5000元，經老業主張某推薦成功簽約了一套房產。請分析如何進行稅務處理?

(二)稅務處理分析