一、明確了“城市基礎設施配套費”必須要作為契稅計稅依據

關于房地產開發公司取得土地后向規劃部門繳納的城市基礎設施配套費是否要繳納契稅，在《契稅法》實施之前一直是一個有重大爭議的問題。現有網上暴露出來的成都地稅局的口徑認為不征，后有河南省地稅局回復人大代表提案，揭示總局要求是要征收。其實，當時大家爭議的焦點就在于《財政部 國家稅務總局關于國有土地使用權出讓等有關契稅問題的通知》(財稅〔2004〕134號 ，這次仍沒廢止)規定的是：以競價方式出讓的，其契稅計稅價格，一般應確定為競價的成交價格，土地出讓金、市政建設配套費以及各種補償費用應包括在內。

這里，134號文提到的要交契稅的是“市政配套費”，但房地產公司繳納的是“城市基礎設施配套費”，這兩個名字不一樣。因此，大家認為這兩個費用屬于不同的收費名目，所以城市基礎設施配套費不屬于134號文中說的市政配套費，不應該繳納契稅。類似分析文章很多。

這次大家看到，在財政部 稅務總局公告2021年第23號中，直接就將“城市基礎設施配套費”明確列入了契稅計稅依據，同時，鑒于財稅〔2004〕134號也沒廢止，則你即使叫“市政配套費”那也要繳納契稅。

所以，這個關于基礎實施配套費是否要繳納契稅的問題，自23號公告后應該明確了。其實，我認為，這個基本原理要從國土資源部、國家發改委價格司關于土地出讓金的價格組成的歷史變遷中去尋求答案。

比如，房地產公司繳納的“耕地占用稅”是否要繳納契稅。這個在相關文件，包括最新23號公告中都沒有寫。那房地產公司繳納的“耕地占用稅”是否作為契稅計稅依據呢。這個要從問題的源頭來看。按道理，國有土地出讓已經是非耕地了，耕地的征收主體應該是國土局或相關下屬機構，房地產公司不是耕地占用稅的納稅人。那為什么又房地產公司通過招、拍、掛取得國有土地還要繳納耕地占用稅呢?國土部門征收耕地環節如果先期繳納了耕地占用稅，那這個應該作為后期國有土地出讓金的價格組成部分。如果國土部門征收耕地環節就沒有繳納耕地占用稅，說明后期土地出讓金的價格組成部分中是沒包含耕地占用稅的。因此，房地產公司繳納的耕地占用稅，實質上是繳納的土地出讓金。所以，這個也應該作為契稅的計稅依據。

二、進一步明確了契稅可退稅情形

23號公告明確了如下三種情況可退契稅：

1.因人民法院判決或者仲裁委員會裁決導致土地、房屋權屬轉移行為無效、被撤銷或者被解除，且土地、房屋權屬變更至原權利人的;

2.在出讓土地使用權交付時，因容積率調整或實際交付面積小于合同約定面積需退還土地出讓價款的;

3.在新建商品房交付時，因實際交付面積小于合同約定面積需返還房價款的。

最近，有一家房地產公司咨詢我們“財稅星空”，原來政府出讓一塊土地給房地產公司，出讓金交完，契稅交完，土地證已經辦理完畢。后期因為這塊土地涉及規劃調整，政府收回這塊土地。此時，企業咨詢原土地繳納的契稅是否可以退稅。從23號公告來看，由于原土地出讓合同已經履行完畢，不存在撤銷問題。且也沒有發生《合同法》規定的，法院判決合同無效的情形，按照規定就不能退還契稅。

三、司法裁決過戶契稅繳納時點問題爭議待解

基于《物權法》第二十八條因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定等，導致物權設立、變更、轉讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定等生效時發生效力。所以，我們在23號公告中規定了：因人民法院、仲裁委員會的生效法律文書或者監察機關出具的監察文書等發生土地、房屋權屬轉移的，納稅義務發生時間為法律文書等生效當日。

但是，《物權法》的這條規定在實際執行環節存在很多不確定性，一般這種不動產過戶還是要以執行環節不動產實際過戶為準。如果我們《契稅法》完全參照《物權法》的規定，后面遇到在實際執行中，對于同一不不動產，上海法院和北京法院在同一時間把該不動產判決給a和b不同的人。或者在存在輪候查封的情況下，雖然法院先判決了不動產給a，但此時只有法院判決書，還沒有實際到房產局執行過戶。突然該房產另外一個法院執行了，并辦理過戶了給b。

如果你要嚴格就按人民法院、仲裁委員會的法律文書生效征收契稅，就會導致同一套不動產，多個人繳納契稅的情況。