案例：

2016年，小劉以60萬(wàn)元價(jià)格購(gòu)入市中心（非北京、上海、廣州、深圳）黃金地段一套房產(chǎn)，2019年1月，小劉將該套房產(chǎn)贈(zèng)送給其兄大劉。2019年9月該房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為100萬(wàn)元，大劉將該房產(chǎn)以120萬(wàn)元的價(jià)格轉(zhuǎn)讓，其中發(fā)生可扣除的各項(xiàng)稅費(fèi)約6萬(wàn)元。

該省2019年自1月1日起，實(shí)行“六稅二費(fèi)”減半征收的小微優(yōu)惠。

問(wèn)：大劉受贈(zèng)行為和轉(zhuǎn)讓行為雙方該如何納稅？

贈(zèng)與行為涉稅

問(wèn)題1、贈(zèng)送人：無(wú)償贈(zèng)送住房需要繳納哪些稅費(fèi)？

贈(zèng)與人需要繳納增值稅及附加稅費(fèi)，但是因?yàn)槭菬o(wú)償贈(zèng)與，因此無(wú)需繳納個(gè)人所得稅。

《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)的通知》（財(cái)稅〔2016〕36號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件”）附件1：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)實(shí)施辦法》第十四條規(guī)定，單位或者個(gè)人向其他單位或者個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，除用于公益事業(yè)或者以社會(huì)公眾為對(duì)象的外，視同銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)繳納增值稅。因此，個(gè)人贈(zèng)與住房，應(yīng)當(dāng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)，繳納增值稅。

但是贈(zèng)與行為視同銷售是否繳納增值稅，需要確認(rèn)贈(zèng)與雙方的關(guān)系。

財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件附件3：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》規(guī)定，涉及家庭財(cái)產(chǎn)分割的個(gè)人無(wú)償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的免征增值稅。家庭財(cái)產(chǎn)分割，包括下列情形：離婚財(cái)產(chǎn)分割；無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹；無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得房屋產(chǎn)權(quán)。

小劉和大劉是親兄弟，小劉將房產(chǎn)贈(zèng)與大劉，符合財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件規(guī)定的免征增值稅的條件，應(yīng)當(dāng)免征增值稅，相關(guān)附加稅費(fèi)也隨之為0。

問(wèn)題2、受贈(zèng)人:無(wú)償接受贈(zèng)與住房需要繳納哪些稅費(fèi)？

與個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房不同，受贈(zèng)人無(wú)償受贈(zèng)住房，其應(yīng)繳納的稅費(fèi)除了契稅外，還需繳納個(gè)人所得稅。

契稅：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)交易個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)稅收管理有關(guān)問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào)文件”）規(guī)定，對(duì)于個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)受贈(zèng)人全額征收契稅。其稅率的執(zhí)行，因受贈(zèng)不是購(gòu)買，應(yīng)當(dāng)按照房產(chǎn)所在地省政府確定的契稅稅率執(zhí)行，不能享受《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》（財(cái)稅〔2016〕23號(hào)）規(guī)定的個(gè)人購(gòu)買住房的契稅優(yōu)惠政策。

個(gè)人所得稅：與個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房不同，贈(zèng)與人沒(méi)有取得收入，無(wú)須繳納個(gè)人所得稅。而受贈(zèng)人卻是無(wú)償取得了房產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法繳納個(gè)人所得稅。國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào)文件規(guī)定，在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。受贈(zèng)人無(wú)償受贈(zèng)房屋應(yīng)納稅所得額為房地產(chǎn)贈(zèng)與合同上標(biāo)明的贈(zèng)與房屋價(jià)值減除贈(zèng)與過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額。按20%的適用稅率計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

不過(guò)，《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人無(wú)償受贈(zèng)房屋有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅〔2009〕78號(hào)，以下簡(jiǎn)稱“財(cái)稅〔2009〕78號(hào)文件”）規(guī)定了三種贈(zèng)與情形，對(duì)當(dāng)事雙方均不征收個(gè)人所得稅。

1.對(duì)于房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)與配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女和兄弟姐妹；

2.無(wú)償贈(zèng)與對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人；

3.房屋產(chǎn)權(quán)所有人死亡，依法取得房屋產(chǎn)權(quán)的法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人。

除這上述三種情形外，《關(guān)于個(gè)人取得有關(guān)收入適用個(gè)人所得稅應(yīng)稅所得項(xiàng)目的公告》（財(cái)政部 稅務(wù)總局公告2019年笫74號(hào)）規(guī)定，自2019年1月1日起，房屋產(chǎn)權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)無(wú)償贈(zèng)送他人的，受贈(zèng)人因無(wú)償受贈(zèng)取得的受贈(zèng)收入，按照“偶然所得”項(xiàng)目計(jì)算繳納個(gè)人所得稅。

因此，大劉受贈(zèng)的住房，因?yàn)槭瞧湫值苄o(wú)償贈(zèng)與的，贈(zèng)與人小劉和受贈(zèng)人大劉均無(wú)須繳納個(gè)人所得稅。

轉(zhuǎn)讓行為涉稅

問(wèn)題3、轉(zhuǎn)讓人：轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)住房如何納稅增值稅及附加？

轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)住房與轉(zhuǎn)讓其他住房一樣，會(huì)涉及增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等附加稅費(fèi)，以及個(gè)人所得稅。

個(gè)人轉(zhuǎn)讓無(wú)償受贈(zèng)的房產(chǎn)，房產(chǎn)取得時(shí)間是增值稅減免優(yōu)惠的關(guān)鍵。

財(cái)稅〔2016〕36號(hào)文件附件3：《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》第五條規(guī)定，個(gè)人在北京、上海、廣州和深圳以外的地區(qū)將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。注意的是，北京、上海、廣州、深圳以外的地區(qū)指的是房產(chǎn)坐落地，而不是個(gè)人戶籍地。

那么，個(gè)人無(wú)償贈(zèng)與房產(chǎn)的取得時(shí)間該如何確定？

《國(guó)家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕89號(hào)）規(guī)定，個(gè)人購(gòu)買住房以取得的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間作為其購(gòu)買房屋的時(shí)間。《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)稅收政策執(zhí)行中幾個(gè)具體問(wèn)題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2005〕172號(hào)）明確，個(gè)人將通過(guò)受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割等非購(gòu)買形式取得的住房對(duì)外銷售的行為，也適用國(guó)稅發(fā)〔2005〕89號(hào)文件的有關(guān)規(guī)定，其購(gòu)房時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房時(shí)間確定。國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào)文件進(jìn)一步明確，個(gè)人將通過(guò)無(wú)償受贈(zèng)方式取得的住房對(duì)外銷售應(yīng)繳納增值稅時(shí)，對(duì)通過(guò)繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系和直系親屬贈(zèng)與方式取得的住房，該住房的購(gòu)房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房時(shí)間確定。對(duì)通過(guò)其他無(wú)償受贈(zèng)方式取得的住房，該住房的購(gòu)房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定。

對(duì)于大劉轉(zhuǎn)讓無(wú)償受贈(zèng)的住房，因?yàn)槭瞧湫值苄⑺?zèng)，因此大劉在轉(zhuǎn)讓該住房時(shí)，其購(gòu)房時(shí)間按照小劉購(gòu)買該住房的時(shí)間計(jì)算，而不是按大劉受贈(zèng)的時(shí)間計(jì)算。只有當(dāng)大劉無(wú)償受贈(zèng)的住房是屬于非“繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系和直系親屬贈(zèng)與方式”取得的，轉(zhuǎn)讓該住房時(shí)，其購(gòu)房時(shí)間才按照發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定。

因此，大劉轉(zhuǎn)讓的無(wú)償受贈(zèng)的住房，其取得時(shí)間應(yīng)為2016年某日，到2019年9月轉(zhuǎn)讓時(shí)，已超過(guò)2年以上，應(yīng)予免征增值稅，同步附征稅費(fèi)為0。

問(wèn)題4、轉(zhuǎn)讓人：轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)住房如何繳納個(gè)人所得稅？

轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓無(wú)償受贈(zèng)住房需要依法按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅。其中需要關(guān)注四個(gè)要點(diǎn)：

一是轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房產(chǎn)計(jì)算個(gè)人所得稅應(yīng)扣除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本。財(cái)稅〔2009〕78號(hào)文件規(guī)定，受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋時(shí)，以其轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋的收入減除原捐贈(zèng)人取得該房屋的實(shí)際購(gòu)置成本以及贈(zèng)與和轉(zhuǎn)讓過(guò)程中受贈(zèng)人支付的相關(guān)稅費(fèi)后的余額，為受贈(zèng)人的應(yīng)納稅所得額，繳納個(gè)人所得稅。

二是轉(zhuǎn)讓價(jià)格偏低可由稅務(wù)機(jī)關(guān)核定確認(rèn)。財(cái)稅〔2009〕78號(hào)文件規(guī)定，受贈(zèng)人轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)房屋價(jià)格明顯偏低且無(wú)當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以依據(jù)該房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格或其他合理方式確定的價(jià)格核定其轉(zhuǎn)讓收入。

三是不得核定征收個(gè)人所得稅。國(guó)稅發(fā)〔2006〕144號(hào)文件規(guī)定，在計(jì)征個(gè)人受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)個(gè)人所得稅時(shí)，不得核定征收，必須嚴(yán)格按照稅法規(guī)定據(jù)實(shí)征收。

四是個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上唯一住房免征個(gè)人所得稅。《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于個(gè)人所得稅若干政策問(wèn)題的通知》（財(cái)稅字〔1994〕20號(hào)）規(guī)定，個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)5年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個(gè)人所得稅。

因此，對(duì)于大劉轉(zhuǎn)讓受贈(zèng)的房產(chǎn)，在計(jì)算繳納個(gè)人所得稅時(shí)，應(yīng)當(dāng)扣除小劉購(gòu)買該房產(chǎn)的實(shí)際購(gòu)置成本60萬(wàn)元，以及大劉在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中所支付的相關(guān)稅費(fèi)6萬(wàn)元后的余額54萬(wàn)元（120－60－6），按照“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目繳納個(gè)人所得稅10.8萬(wàn)元。

問(wèn)題5、受讓人：受讓無(wú)償受贈(zèng)住房應(yīng)繳納哪些稅費(fèi)

受讓人受讓住房應(yīng)當(dāng)依法繳納契稅。符合契稅優(yōu)惠條件的，依法享受稅收優(yōu)惠。