案例

不同時(shí)段取得的土地使用權(quán)如何繳納增值稅？

2019年10月，a公司直接轉(zhuǎn)讓一塊土地給b公司，面積100畝，該土地未進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)，取得該土地時(shí)價(jià)款1000萬(wàn)元，轉(zhuǎn)讓價(jià)為1800萬(wàn)元。

那么，土地轉(zhuǎn)讓如何繳納增值稅呢？

政策依據(jù)

根據(jù)《財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步明確全面推開(kāi)營(yíng)改增試點(diǎn)有關(guān)勞務(wù)派遣服務(wù)、收費(fèi)公路通行費(fèi)抵扣等政策的通知》(財(cái)稅〔2016〕47號(hào))第三條規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓2016年4月30日前取得的土地使用權(quán)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用減去取得該土地使用權(quán)的原價(jià)后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算繳納增值稅。

政策解析

一、如果該土地為2016年4月30日前取得的

（一）如果a公司為一般納稅人

一般計(jì)稅方法下

a公司計(jì)算銷項(xiàng)稅額：1800÷(1+9%)×9%=148.62萬(wàn)元

簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下

a公司計(jì)算銷項(xiàng)稅額：(1800-1000)÷(1+5%)×5%=38.1萬(wàn)元

（二）如果a公司為小規(guī)模納稅人

全額計(jì)稅方法下

a公司計(jì)算銷項(xiàng)稅額：1800÷(1+5%)×5%=52.43萬(wàn)元

簡(jiǎn)易計(jì)稅方法下

a公司計(jì)算銷項(xiàng)稅額：(1800-1000)÷(1+5%)×5%=38.1萬(wàn)元

根據(jù)以上政策我們分析得出，如果a公司取得的土地為2016年4月30日前取得的，既可以選擇一般計(jì)稅方法也可以選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅，當(dāng)然，如果a公司為小規(guī)模納稅人，只能選擇全額或差額計(jì)稅。

二、如果該土地為2016年4月30日后取得的

（一）如果a公司為一般納稅人

a公司計(jì)算銷項(xiàng)稅額：1800÷(1+9%)×9%=148.62萬(wàn)元

（二）如果a公司為小規(guī)模納稅人

a公司計(jì)算銷項(xiàng)稅額：1800÷(1+5%)×5%=52.43萬(wàn)元

通過(guò)對(duì)營(yíng)改增后相關(guān)政策的梳理，截止到目前，國(guó)家并未出臺(tái)針對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，計(jì)算銷售額能否扣除取得土地原價(jià)的相關(guān)規(guī)定。

如：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào))相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的土地價(jià)款后的余額計(jì)算銷售額。

國(guó)家稅務(wù)總局公告2016年第18號(hào)文也只是針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售自行開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，并未規(guī)定轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)也可以扣除土地價(jià)款計(jì)算銷售額。