建安費歸集難度大

建筑安裝工程費（以下簡稱建安費），指以出包方式支付給承包單位的建安費，和以自營方式發生的建安費。其中，以自營方式發生的建安費是企業進行建筑安裝工程所發生的一切費用，主要包括人工費、材料費、施工機械使用費等直接費用，管理費等間接費用和相關稅金。建安費的歸集，一直是企業辦理土地增值稅清算的一個重點和難點。

按照現行政策規定，土地增值稅清算，應按不同類型房地產，分別計算增值額、增值率，分別繳納土地增值稅。這就要求企業在辦理土地增值稅清算時，按照房地產的三種類型，即普通標準住宅、非普通標準住宅和其他類型房地產，對房地產開發、建造費用進行歸集和分配。也就是說，普通標準住宅、非普通標準住宅和其他類型房地產，這三種房地產類型，是土地增值稅最基本的計稅單位和最基本的費用承擔項目。

《土地增值稅清算管理規程》第二十一條第五款規定，納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產的，應按照受益對象，采用合理的分配方法，分攤共同的成本費用。據此，企業在歸集建安費時，應該按照受益對象據實歸集。

實際操作困惑多

實際工作中，要按受益對象據實歸集建安費，企業操作起來難度頗高。

對企業來說，憑證管理是其土地增值稅清算的一大“難關”。在實操中，土地增值稅的清算，普遍是根據合法有效發票等單據上載明的扣除項目金額，據實歸集或分攤到土地增值稅的成本對象中去。但由于各成本對象實際發生的成本，與發票所載金額之間，很難確定對應關系，企業在實操中要將每份發票所載金額，按成本對象進行歸集難度很大。

對于未計入工程承包價內的甲供材料金額、未開具發票的質保金、不予扣除的違規發票金額等，企業要按成本對象歸集、分攤，計算十分復雜，會影響成本分攤的準確性。尤其是對于負零以下建筑物來說，其單位建安成本大大高于地上單位建筑成本。哪些成本應歸集為地下室無產權車庫（位）的直接費用，哪些成本應歸集為整體項目的共同費用，操作難度大，稅法也并未明確。因此，一般情況下，納稅人將負零以下建筑物的建安費與地上建筑的建安費合并為共同成本費用，并采用建筑面積法進行分攤。

筆者在調查后發現，對房地產開發企業財務人員來說，按成本對象歸集建安費很有挑戰。這是因為，建安費涉及工程計價問題，而建筑工程的工程量清單計價又是一個非常專業的工作，涉及復雜規則和專業計算，如果工程項目未按成本對象進行工程預算、決算，企業財務人員將無法按成本對象歸集。而對于施工單位來說，也不會同意按成本對象核算工程款。一矛一盾，問題難解。

創新方法可探索

目前，在計算各成本對象增值額時，常見的做法是，先將各成本項目歸集的成本費用分步分攤到各成本對象中，再分別計算出各成本對象的增值額和增值率。不過，建安費分攤業務較為復雜，且土地增值稅清算牽一發而動全身，導致許多企業財稅人員“如墜迷霧”。因此，在成本費用分攤上，需要創新計算方式。

筆者認為，可先計算出各項成本費用分攤比率，然后將共同成本費用乘以分攤比率，從而計算出各成本對象的扣除金額。這一做法能有效簡化成本核算過程，無需將公共配套設施作為過渡成本對象，對公共配套設施費進行多次分攤計算。通過推算，分攤率的計算公式為：分攤率=∑（單棟建筑物可售面積占清算項目總可售面積之比×該建筑物使用層高系數計算的各類型房地產的可售面積占該建筑物加權后總可售面積之比）。

具體來說，單棟建筑物可售面積占清算項目總可售面積之比，指按建筑面積法確定的比例。該建筑物使用層高系數計算出的各類型房地產的可售面積占該建筑物加權后總可售面積之比，則是通過層高系數法，對商居綜合樓的建安成本進行調整所確定的比例。二者的乘積就是每一棟樓的各成本對象的建安費分攤比率。