a廣告公司租賃b公司公交候車廳發布廣告，租賃期間為2017年8月1日至2022年7月31日(共60個月)，每年租金120萬元。

2019年2月，a公司與b公司簽訂補充協議，協議規定，b公司減免a公司2018年8月1日至2019年1月31日期間6個月的租金，同時將租賃期間延長了6個月，租賃期至2023年1月31日。

2021年4月，b公司下發減免租金的協議，減免a公司2020年2月到2020年7月共6個月的租金。

2022年9月，b公司下發延長租賃期的協議，將租賃期延長3個月，租賃期至2023年4月40日。

問題1：根據《租金減讓特別規定》a公司2019年2月、2021年4月，a公司每個月攤銷的租金重新計算的開始時間，是按照協議里規定的減免租金開始日期計算，還是按照協議簽署日期開始計算?比如，2019年2月簽署補充協議后，重新計算租金是從2018年8月開始計算，還是自2019年2月開始計算?

問題2：a公司該部分租賃是否符合新租賃準則的要求，確認使用權資產及租賃負債?

二、案例解析

(一)變更時點問題

本案例合同變更較多，令人眼花繚亂，本案例中b公司對a公司一共進行了三次合同變更和優惠，除了最后一次，前兩次都是對上一年的租金進行減免。

本業務應該是由于外部環境變化，a公司經營困難造成的，減免租金和延遲租賃處于新出現的情況，應該按照未來適用法進行調整，不需要追溯從上年開始調整，即應根據補充協議簽訂日開始計算。

(二)會計準則適用性

《企業會計準則第21號—租賃》第三條本準則適用于所有租賃，但下列各項除外：

(一)承租人通過許可使用協議取得的電影、錄像、劇本、文稿等版權、專利等項目的權利，以出讓、劃撥或轉讓方式取得的土地使用權，適用《企業會計準則第6號——無形資產》。

(二)出租人授予的知識產權許可，適用《企業會計準則第14號——收入》。

勘探或使用礦產、石油、天然氣及類似不可再生資源的租賃，承租人承租生物資產，采用建設經營移交等方式參與公共基礎設施建設、運營的特許經營權合同，不適用本準則。

可見，新租賃準則所排除的業務類型，并不包含本案例情況，租賃特定公交候車亭的廣告發布位，可以認為是符合使用權資產和租賃負債的確認條件。這個理解應該是較為主流的。

另外，在合同開始日，企業應當評估合同是否為租賃或者包含租賃。如果合同中一方讓渡了在一定期間內控制一項或多項已識別資產使用的權利以換取對價，則該合同為租賃或者包含租賃。

從另外一個角度看，對架設在高速公路等的廣告牌，是專門用于展示廣告的設備，更容易識別，作為使用權資產也更合理;公交車候車廳、墻體廣告、車體廣告等都是附屬于其他資產之上，是核心功能之外的派生功能，與常規的租賃資產顯然區別較大。

雖然租賃方可以決定印刷廣告的種類，雖也可識別并有一定的控制力，但本質上與無無形資產中的諸多使用權也比較相似，不作為使用權資產應該也可在考慮之內，而不認為就是錯的。兩個觀點請斟酌采用。

來源：安博士講財稅 作者：安世強

2020年7月的解析——

新冠疫情相關租金減讓會計處理規定及應用案例

財政部近日發布了財會202010號《新冠肺炎疫情相關租金減讓會計處理規定》(“簡化處理規定”)及《新冠肺炎疫情相關租金減讓會計處理應用案例》(“應用案例”)，幫助企業簡化新冠疫情相關租金減讓的會計處理，以減輕企業負擔。

在符合規定的條件下，企業可選擇采用簡化處理規定，由此不需要評估疫情相關的租金減讓是否屬于租賃變更，亦不需要重新評估租賃分類。反之，若企業未采取該項簡化處理，則需對所有相關租賃合同進行梳理，并按具體情形判斷租金減讓的性質以進行會計處理，例如：觸發合同中原條款的可變租賃付款額(負值)會在當期確認，符合租賃變更定義的安排需要按照租賃變更的會計指引進行會計處理，從而導致大多數情況下租賃減免的金額會在剩余租賃期攤銷、適用2018年版新租賃準則的承租人其租賃變更還需按變更時的折現率對新租賃付款額按折現額重新計量租賃負債等等。

誰能用?

適用范圍

*由于國際財務報告準則并未為出租人提供相關豁免，為避免準則差異，在境內外同時上市的企業、在境外上市并采用國際財務報告準則或企業會計準則編制財務報表的企業，作為出租人不能選擇該簡化處理規定。

條件

租金減讓方式囊括

適用方式靈活

企業既可以按照《企業會計準則第21號——租賃》進行會計處理，也可以選擇采用簡化處理規定，非強制適用。該選擇應當一致地應用于類似的租賃合同，不應隨意變更。

生效日

自發布之日起施行，亦適用于自2020年1月1日至發布日之間的相關租金減讓。