此筆調增是否確，要根據稅法對籌建期費用扣除的政策以及對籌建期的合理確定進行判斷，為此筆者做以下探討。

一、籌建期的確定

籌建期的確定，關鍵在于確定籌建期結束的時間點。籌建期的長短影響籌建期間費用金額的大小，從而影響稅前扣除金額。故籌建期的確定對企業而言非常重要。

由于新的企業所得稅法和后續相關政策，并未對籌建期做出明確的規定，給企業造成很大困惑，無所適從。目前在實務中，房企自行選擇的籌建期結束點如下：

1、開始生產經營的日期

財工字〔1995〕223號(失效/廢止)：《財政部關于外商投資企業籌建期財政財務管理有關規定的通知》：中外合資、合作經營企業自簽訂合同之日至企業開始生產經營(包括試生產、試營業)為止期間，外資企業自我國有關部門批準成立之日起到開始生產經營(包括試生產、試營業)為止期間為籌建期。

國稅發〔1997〕191號(失效廢止)《國家稅務總局關于企業所得稅若干業務問題的通知》：財政部、國家稅務總局《關于企業所得稅若干優惠政策的通知》(〔94〕財稅字第001號)對新辦企業、單位開業之日有多種提法，為便于各地具體執行和掌握，對新辦企業、單位開業之日的執行口徑，統一為納稅人從生產經營之日起開始計算。生產經營之日，是指從納稅人開始從事生產經營的當天算起，包括試營業。

2、取得營業執照的日期

國稅函20031239號(失效/廢止)《國家稅務總局關于新辦企業所得稅優惠執行口徑的批復》：為便于各地具體執行和掌握，對新辦企業、單位開業之日的執行口徑統一為納稅人取得營業執照上標明的設立日期。

冀國稅函〔2013〕161號(現行有效)《河北省國家稅務局關于印發<企業所得稅若干政策問題解答>的通知》：房地產開發經營企業取得營業執照后已具備取得開發資質的條件，籌辦期結束。

3、房地產取得土地使用權的日期

國稅發〔1995〕153號(現行有效)《國家稅務總局關于外商投資企業從事房地產開發經營征收所得稅有關問題的通知》：專業從事房地產開發經營的外商投資企業，應以其首次取得房地產開發經營項目之日，確定為稅法實施細則第七十四條規定的實際開始生產、經營之日。如其首次取得房地產開發經營項目的日期是在營業執照簽發日之前，則應以其營業執照簽發之日確定為稅法實施細則第七十四條規定的實際開始生產、經營之日。

4、取得第一筆收入的日期

國稅發〔2005〕129號(失效廢止)《國家稅務總局關于印發<稅收減免管理辦法(試行)的通知》：規定新辦企業減免稅執行起始時間的生產經營之日是指納稅人取得第一筆收入之日。

5、取得施工許可證的日期

泰國稅發〔2007〕296號現行有效《泰州市房地產行業所得稅管理試行辦法》第七條房地產開發企業的籌建期，原則上以其領取的《施工許可證》注明日期作為籌建期的截止日。房地產開發企業籌建期間內發生的土地(含拆遷)費用計入開發成本，其他未形成長期資產的費用計入開辦費，按稅法規定進行處理。

6、開始開工建設的日期

中稅協發〔2020〕35號文(現行有效)《房地產業納稅風險評估業務指引——稅務師行業涉稅專業服務規范第3.3.2.1號(試行)》第二十六條涉稅服務人員應當對房地產業的開發費用的納稅風險進行專業判斷，重點關注的事項包括：(二)是否將常開工建設后發生的業務招待費、業務宣傳費、固定資產等均作為開辦費一次性稅前扣除;

由以上文件可以看出，僅外商投資企業和個別省市對房企的籌建期有明確的規定且文件有效。絕大多數省市對內資房企的籌建期沒有明確的規定，僅能參考中稅協發〔2020〕35號。為此，筆者于2022年5月18日咨詢陜西12366房地產開發企業籌建期如何確定，回復:2020年有房企咨詢同樣的問題，系統中回復記錄為取得第一筆收入為籌建期結束日。另筆者于2022年5月18日咨詢西咸新區涇河新城稅政科，回復：認為工程建設開始，籌建期就結束了。

因此對陜西房企而言，籌建期結束日有兩種選擇，即取得第一筆收入的日期和工程建設開始日期。

從法律效力而言，筆者建議選擇取得第一筆收入的日期。第一筆收入的日期按照根據國稅發〔2009〕31號(現行有效)《國家稅務總局關于印發<房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法>的通知》確定：企業通過式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》所取得的收入，應確認為銷售收入的實現。

二、籌建期發生的業務招待費、廣告費和業務宣傳費稅前扣除

政策依據：國家稅務總局公告〔2012〕第15號(部分失效/廢止)《國家稅務總局關于企業所得稅應納稅所得額若干稅務處理問題的公告》：企業在籌建期間，發生的與籌辦活動有關的業務招待費支出，可按實際發生額的60%計入企業籌辦費，并按有關規定在稅前扣除;發生的廣告費和業務宣傳費，可按實際發生額計入企業籌辦費，并按有關規定在稅前扣除。

根據上述文件，籌建期間所發生業務招待費可按實際發生額的60%進行稅前扣除，不受當年銷售收入5‰的限制;發生的廣告費和業務宣傳費，可按實際發生額全額在稅前扣除。

三、房企如何進行賬務處理

政策依據：國稅函〔2009〕98號(現行有效)《國家稅務總局關于企業所得稅若干稅務事項銜接問題的通知》：新稅法中開(籌)辦費未明確列作長期待攤費用，企業可以在開始經營之日的當年一次性扣除，也可以按照新稅法有關長期待攤費用的處理規定處理，但一經選定，不得改變。

根據上述文件，房企在籌建期間所發生業務招待費、廣告費和業務宣傳費稅可先計入長期待攤費用，在籌建期間結束后一次性攤銷扣除，也可分期攤銷扣除，

攤銷年限不得低于3年。

來源：德居財稅咨詢 作者：付小文

2020年7月的解析——

房企籌辦期開辦費涉稅處理

新設房地產項目公司在籌建階段沒有銷售收入，期間發生的開辦費，包括業務招待費和廣宣費所得稅前該如何處理呢？下面我們來簡單了解下。

一、何為籌辦（建）期

關于籌辦期稅法一直未有明確規定，存在模糊爭議。

稅法上，“開始生產經營”、“營業執照標明的設立日期”、“取得第一筆收入”均曾作為界定籌建期的標準，但上述有關籌建期認定的條文均已廢止或失效，目前稅法上未有對籌建期的明確界定。我們可以參考一些地方稅局的執行口徑，如廈門市地方稅務局12366咨詢中心關于籌建期定義為“籌建期指從企業被批準籌建之日起至開始生產、經營（包括試生產、試營業）之日的期間。開始生產經營之日是指納稅人取得第一筆收入之日”。

實務工作中，部分房地產開發企業沒有單獨區分籌建期核算，也有個別企業把“取得第一筆生產經營收入”之前的期間劃分為籌建期。前者認為籌建期結束的標志是企業式登記設立，后者則認為“式簽訂《房地產銷售合同》或《房地產預售合同》后取得第一筆預售款收入”作為籌建期結束的標志，即取得第一筆收入時就界定為企業開始了生產經營。

考慮到目前稅法上對于籌建期并未有明確的規定，以“取得生產經營第一筆收入”作為籌建期結束的標志，實務中更多是延續舊政策下的常規做法，實際上地方稅局對于籌建期的把握不同，對于征管口徑一般稅局也強調從嚴執行，若稅局以“企業取得營業執照上標明的設立日期”作為籌建期結束的標志，企業從設立后就不再處于籌建期，此時企業籌建期極短，對應能享受到的籌建期政策也極其有限。

綜上：目前籌建期稅法上的定義依舊存在模糊爭議，考慮到不同地區稅收征管口徑不同，實際籌辦期的確定建議咨詢當地稅局口徑。

二、籌建期開辦費（除業務招待費）的稅前扣除

開辦費一般指的是企業在籌建期因開辦設立的需要對應發生的各項費用支出，會計核算上，具體可參考《會計科目和主要賬務處理》（財會〔2006〕18號）規定：“企業在籌建期間內發生的開辦費，包括人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產成本的借款費用等”。

稅法上，企業籌建期開辦費可按開始生產經營年度一次性稅前扣除或分期攤銷（不得低于3年）扣除。如房地產企業，籌建期間發生的開辦費（除業務招待費），可以在取得第一筆預售款年度一次性稅前扣除，或是作為長期待攤費用，在不低于3年攤銷年限內分期攤銷。大家需注意，根據企業所得稅法的規定，廣告費和業務宣傳費的稅前扣除是受營業收入15%扣除比例的限制，但在開辦期間發生的廣告費和宣傳費是可以全額稅前扣除。

三、籌建期業務招待費的稅前扣除

稅法上，企業籌建期發生的有關業務招待費可按實際發生額的60%稅前扣除，不受銷售收入5‰的扣除限制。具體扣除方法跟上述“二、籌建期開辦費（除業務招待費）的稅前扣除”一致，選擇按開始生產經營年度一次性稅前扣除或按分期攤銷（不得低于3年）扣除。

關于籌建期業務招待費的稅前扣除有不同的聲音。部分人覺得籌建期發生的業務招待費既然已經計入開（籌）辦費了，那么根據國稅函〔2009〕98號文，理應可全額稅前扣除。對此，總局在2012年第15號的解讀中明確“籌建期由于企業沒有取得收入，業務招待費、廣宣費無法按實施條例的有關扣除比例稅前扣除，但考慮到這些費用屬于籌辦費范疇，明確籌辦期發生的業務招待費按實際發生額的60%”。