一、預繳稅款計算

根據《房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法》（國家稅務總局公告2016年第18號）規定，一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。

應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%

假如a企業開發產品為增值稅老項目，可以選擇適用增值稅簡易計稅方式，則其征收率為5%；假如開發產品銷售適用增值稅一般計稅方式，則上述公式中稅率的選擇與其預售期間有關。

例如：a企業2016年4月銷售商品住宅一套，價款200萬元；2018年5月銷售商品住宅一套，價款220萬元；2019年4月銷售商品住宅一套，價款250萬元。該三套商品住宅應預繳稅款分別是多少？

2016年4月1日至2018年4月30日之間出售，銷售不動產增值稅稅率為11%，2016年4月銷售商品住宅一套，價款200萬元，應預繳增值稅為5.41萬元〔200÷（1+11%）×3%〕。

根據《財政部 稅務總局關于調整增值稅稅率的通知》（財稅〔2018〕32號）規定，自2018年5月1日起,納稅人發生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用17%和11%稅率的，稅率分別調整為16%、10%。a企業2018年5月銷售商品住宅一套，價款220萬元，應預繳增值稅6萬元〔220÷（1+10%）×3%〕。

根據《財政部 稅務總局 海關總署關于深化增值稅改革有關政策的公告》（財政部 稅務總局 海關總署公告2019年第39號）規定，自2019年4月1日起，增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）發生增值稅應稅銷售行為或者進口貨物，原適用16%稅率的，稅率調整為13%；原適用10%稅率的，稅率調整為9%。納稅人購進農產品，原適用10%扣除率的，扣除率調整為9%。a企業2019年4月銷售商品住宅一套，價款250萬元，應預繳增值稅〔250÷（1+9%）×3%〕。

綜上可知，房地產開發企業預售開發產品所收取的預收款項按照一般計稅方法預繳增值稅時與預售期間有關，不同預售期間應選擇不同的稅率。

二、發票如何開具

增值稅發票開具時點應為銷售行為具備了增值稅納稅義務發生時間。房地產公司銷售不動產，以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發生的時間。交付時間，以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準；若實際交房時間早于合同約定時間的，以實際交付時間為準。當然，如果房地產公司先開具發票的，應為開具發票的當天。

a房地產企業開發產品交付時即具備了增值稅納稅義務發生時間，應當為業主開具發票。a房地產企業2020年7月所交付的開發產品既可能是2016年4月銷售的開發產品，也可能是2018年5月或2019年4月銷售的開發產品，該三套商品住宅預售時點有別，交付時間一致，且均在2019年4月1日之后，應當適用最新稅率9%進行增值稅納稅申報和為業主開具發票。