甲房地產開發項目公司在拿地階段向乙前融機構(有限合伙)融資，乙前融機構以明股實債的方式向甲公司提供借款，甲公司按照約定向乙前融機構支付利息。在此背景下，甲公司支付的利息，涉及到的稅務問題如何處理呢?

相關政策——財法字19956號 中人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則條款失效

相關問題——土地增值稅暫行條例實施細則第七條第三款中的`同類同期貸款利率”具體規定是什么？

問題一

甲公司的利息支出是否涉及增值稅抵扣問題?

答：不涉及。

根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點實施辦法》(財稅〔2016〕36號)規定，增值稅一般納稅人接受貸款服務進項稅額不得從銷項稅額中扣除，同時接受貸款服務向貸款方支付的與該筆貸款直接相關的投融資顧問費、手續費、咨詢費等費用，其進項稅額也不得從銷項稅額中抵扣。

因此，甲公司的利息支出即使取得了增值稅專用發票，其涉及的進項稅額也不得從銷項稅額中抵扣。實務中，收到利息的公司，一般向支付利息的公司開具增值稅普通發票。

問題二

甲公司在土地增值稅清算時是否可以扣除前融階段的利息支出?

答：不可以。房地產前融階段一般是指四證前融資，或是指拿地時，在繳納土地出讓金階段的融資。而根據《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第(三)規定，開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。

財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產開發費用，按本條(一)、(二)項法規計算的金額之和的5%以內計算扣除。

凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條(一)、(二)項法規計算的金額之和的10%以內計算扣除。

在《土地增值稅暫行條例實施細則》中規定可以扣除的利息支出是開發土地和新建房及配套設施的費用，但為購置建筑用地而發生的借款費用，在土地持有、但沒有任何相關的開發活動發生的期間發生的利息支出，則不屬于《土地增值稅暫行條例實施細則》中規定的財務費用。土地增值稅可扣除的利息支出與會計準則規定的資本化期間發生的資本化利息支出保持一致。

根據《企業會計準則第17號——借款費用》第五條規定，借款費用同時滿足下列條件的，才能開始資本化：(一)資產支出已經發生;(二)借款費用已經發生;(三)為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始。其中，對于“為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始”。《企業會計準則講解(2010)》解釋如下：為使資產達到預定可使用或者可銷售狀態所必要的購建或者生產活動已經開始，是指符合資本化條件的資產的實體建造或者生產工作已經開始，如主體設備的安裝、廠房的實際開工建造等。它不包括僅僅持有資產但沒有發生為改變資產形態而進行的實質上的建造或者生產活動。

問題三

甲公司發生的利息支出如何在企業所得稅稅前扣除?

答：因乙前融機構是以明股實債的方式向甲公司提供借款的，所以，甲公司向乙前融機構支付的利息支出應該按照關聯企業利息支出稅前扣除的標準進行扣除。

根據《財政部 國家稅務總局關于企業關聯方利息支出稅前扣除標準有關稅收政策問題的通知》(財稅2008121號)第一條規定，在計算應納稅所得額時，企業實際支付給關聯方的利息支出，不超過以下規定比例和稅法及其實施條例有關規定計算的部分，準予扣除，超過的部分不得在發生當期和以后年度扣除。

企業實際支付給關聯方的利息支出，除符合本通知第二條規定外，其接受關聯方債權性投資與其權益性投資比例為：①.金融企業，為5：1;②.其他企業，為2：1。

同時，根據《企業所得稅法實施條例》第三十八條規定，企業在生產經營活動中發生的下列利息支出，準予扣除：

㈠、非金融企業向金融企業借款的利息支出、金融企業的各項存款利息支出和同業拆借利息支出、企業經批準發行債券的利息支出;

㈡、非金融企業向非金融企業借款的利息支出，不超過按照金融企業同期同類貸款利率計算的數額的部分。

因此，綜上所述，甲公司只有在同時滿足債資比要求和利率不超過同期同類貸款利率的標準下，同時取得合規發票，才允許在企業所得稅稅前扣除。

利息支出扣除的深度解讀

行業事件

近期，富力地產的高負債再次成為人們關注的焦點，面對高負債企業，外界最關注的就是償債能力，那么，富力地產的償債能究竟如何呢？實際上，富力地產在償還債務方面已經取得不錯進展，更重要的是，富力地產發展的基本面非常堅實，能夠為企業的穩健發展保駕護航。

由于富力地產積極再融資、額度的批準以及在岸資本市場的強大地位，該公司不太可能遭遇流動性緊縮。該機構進一步表示，富力地產目前的流動性緊張狀況將逐步緩解。短債方面，通過促進銷售回款、減少拿地、增加舊改等舉措降低負債。融資成本方面，富力地產整體融資成本維持在每年6.6%的水平，優于部分國企和龍頭房企，處于行業領先地位。除了以舊換新置換債務，富力地產的經營現金流也比較可觀，公告顯示，2020年一季度，富力地產貨幣資金約337億元，這些資金流入將有助于緩解債務壓力，此外，富力地產已售未結轉收入大約449.4億元，這些結轉成營業收入，將進一步提高流動性。公告顯示，2020年5月，富力地產實現權益合約銷售總金額約為106.2億元，銷售收入環比上升15%，累計至2020年5月底，富力地產實現總權益合約銷售金額約人民幣365.5億元，銷售面積達約310萬平方米。