土地增值稅清算時，城市配套費、人防費和基金這類費用可否20%加計扣除?

解答：

對從事房地產開發的納稅人可按下述(一)、(二)計算的金額之和，加計20%扣除：

(一)取得土地的使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按統一規定交納的有關費用。

(二)開發土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產開發)的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本(以下簡稱房地產開發)包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。

政策依據：

《中人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》(財法字〔1995〕6號)第七條

答復時間：2020年8月

2014年12月之前的解讀——

土地增值稅清算:重點關注加計扣除政策規定

《中人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》規定，對從事房地產開發的納稅人，可按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和加計20%的扣除。是否支付的地價款和房地產開發成本都能享受加計扣除?本文詳細解讀。

一、對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，不允許加計扣除。

《國家稅務總局關于印發<土地增值稅宣傳提綱>的通知》(國稅函發1995110號)第六條(一)項規定，對取得土地或房地產使用權后，未進行開發即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，以及在轉讓環節繳納的稅金。

二、對取得土地使用權后投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許加計扣除開發土地所需成本的20%, 加計扣除計算基數不包括取得土地使用權時支付的地價款。

《國家稅務總局關于印發<土地增值稅宣傳提綱>的通知》(國稅函發1995110號)第六條(二)項規定，對取得土地使用權后投入資金，將生地變為熟地轉讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發土地所需成本再加計開發成本的20%以及在轉讓環節繳納的稅金。

三、代收費用計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅，實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數。

《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字1995048號)第六條規定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產所取得的收入計稅;如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉讓房地產的收入。對于代收費用作為轉讓收入計稅的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計20%扣除的基數;對于代收費用未作為轉讓房地產的收入計稅的，在計算增值額時不允許扣除代收費用。

《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算鑒證業務準則>的通知》(國稅發2007132號)第二十五條(一)項規定，代收費用計入房價向購買方一并收取的，應將代收費用作為轉讓房地產所取得的收入計稅。實際支付的代收費用，在計算扣除項目金額時，可予以扣除，但不允許作為加計扣除的基數。

四、裝修費用的加計扣除。

《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發2006187號)規定，房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本。

《關于印發〈商品住宅裝修一次到位實施細則〉的通知》(建住房〔2002〕190號)規定，住宅裝修工程中不含住宅不能構成不動產附屬設施和附著物的家具、電器等動產設施。

裝修費用是否包括家具、電器等動產設施，各地有不同的規定。

《重慶市地方稅務局關于土地增值稅若干問題的通知》(渝地稅發2011221號)第二條規定，房地產開發企業銷售已裝修的精裝房，其裝修費用(含裝飾、設備等費用)已在《商品房買賣合同》中注明的，可以計入房地產開發成本，允許扣除并按規定準予加計扣除。

《江蘇省地方稅務局關于土地增值稅有關業務問題的公告》(蘇地稅規20121號)第五條(三)項規定，凡以建筑物或構筑物為載體，移動后會引起性質、形狀改變或者功能受損的裝修裝飾物支出，可以作為開發成本計算扣除。上述之外的其他裝修裝飾費用支出，一律不得作為開發成本扣除。

五、購買在建項目進行繼續建設再轉讓的，后續建設支出可按規定加計扣除。

《浙江省地方稅務局關于土地增值稅若干政策問題的公告》(浙江省地方稅務局公告2014年第16號)第四條規定，房地產開發企業購買在建房地產開發項目后，繼續投入資金進行后續建設，達到銷售條件進行商品房銷售的，其購買在建項目所支付的價款及稅金允許扣除，但不得作為土地成本和房地產開發成本加計20%扣除以及房地產開發費用按比例計算扣除的基數。后續建設支出的扣除項目處理按照《土地增值稅暫行條例》第六條及其實施細則第七條相關規定執行。

六、省以上人民政府批準征收的規費、基金不能加計扣除。

《山東省地方稅務局關于房地產開發企業土地增值稅預征和清算管理暫行辦法》( 魯地稅發200433號)第十九條(四)項規定，經省以上人民政府批準征收的規費、基金，可視同稅金予以扣除。

《江蘇省地方稅務局關于土地增值稅有關業務問題的公告》(蘇地稅規20121號)第五條(五)項1款規定，市政公用基礎設施配套費、人防工程異地建設費不得加計扣除，也不作為房地產開發費用扣除的計算基數。

七、土地出讓金返還款，不能扣除。

《江蘇省地方稅務局關于土地增值稅有關業務問題的公告》(蘇地稅規20121號)第五條(四)項規定，納稅人為取得土地使用權所支付的地價款，在計算土地增值稅時，應以納稅人實際支付土地出讓金(包括后期補繳的土地出讓金)，減去因受讓該宗土地政府以各種形式支付給納稅人的經濟利益后予以確認。