二、前融資金退出方式及稅費分析

(一)股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出

(二)減資退股

(三)清算退出

筆者按：

從8月份到現(xiàn)在，越來越多的地產(chǎn)、金融同行感覺到了監(jiān)管環(huán)境的變化，最明顯的主要是兩個現(xiàn)象，一是金三系統(tǒng)越來越完善，開票問題越來越難;二是反洗錢監(jiān)控越來越嚴，公轉(zhuǎn)私的限制讓很多企業(yè)苦不堪言。對于前融機構(gòu)來說，期間收益分配一直都游離在灰色地帶，尤其是涉及到資金募集的金融產(chǎn)品，期間收益分配所涉的開票和公轉(zhuǎn)私的問題開始變得異常棘手，而以獲取固定收益為目標的前融資金在退出階段面臨的問題則更加嚴峻。為便于說明，筆者根據(jù)我們的土地保證金融資業(yè)務(wù)的退出為例進行詳細說明。

一、土地保證金融資架構(gòu)

在“345融資規(guī)則”施行的背景下，目前大部分房企都在有意識地控制有息負債的增長。近兩個月以來，民間借貸利率司法保護上限、345監(jiān)管紅線、金交所整頓通知、小貸監(jiān)管通知、私募征求意見稿、金控平臺監(jiān)管規(guī)定等一大波新規(guī)都或多或少地對地產(chǎn)融資提出更嚴格的監(jiān)管。截至當前，市面上可操作土地保證金和土地款前融的資金主要剩下外資和個別國企機構(gòu)的資金。其中外資類前融放款業(yè)務(wù)主要包括境內(nèi)模式以及境外模式兩大類：境內(nèi)模式通常由外資解決資金入境問題后與開發(fā)商在境內(nèi)搭建架構(gòu)進行投資;而境外模式則由外資與開發(fā)商在境外搭建離岸spv架構(gòu)并資金入境投資。以下根據(jù)我們常規(guī)的業(yè)務(wù)操作架構(gòu)進行舉例說明：

備注：根據(jù)不同的架構(gòu)設(shè)計，wfoe下是否需要設(shè)立多層spv需根據(jù)底層資產(chǎn)的情況靈活設(shè)置。為便于說明，此處省略資金入境的相關(guān)架構(gòu)，具體內(nèi)容可參考西政財富2020年5月26日發(fā)布的《外資機構(gòu)境內(nèi)地產(chǎn)前融業(yè)務(wù)的架構(gòu)設(shè)計與涉稅籌劃》一文相關(guān)內(nèi)容。

需說明的是，考慮到資金出境的成本、稅費及匯率對沖的成本，外資機構(gòu)在和開發(fā)商合作時會優(yōu)選在境外與開發(fā)商搭建離岸spv架構(gòu)，并通過開發(fā)商或其指定主體回購境外spv股權(quán)的方式實現(xiàn)退出。但是，對于境內(nèi)搭建架構(gòu)模式而言，不同的退出方式相關(guān)稅費則可能千差萬別。

二、前融資金退出方式及稅費分析

從前融資金的放款情況來看，目前前融機構(gòu)主要以固定分紅(含預(yù)分紅)、固定的股轉(zhuǎn)價格、固定的利息(含顧問費用、咨詢費用)等名義來收取開發(fā)商支付的融資成本，其中約定固定分紅或固定股轉(zhuǎn)價格的方式因為不涉及到開票的問題，因此在明股實債或股加債的放款架構(gòu)中被大量地運用。同樣地，根據(jù)我們目前的土地保證金、土地款前融放款的常規(guī)操作，明股實債、股加債基本上也是首選，其中前融的退出基本上也都繞不開在項目公司或合作公司(平臺公司)的股權(quán)退出問題。而對于前融機構(gòu)在平臺公司或項目公司的股權(quán)退出來說，股權(quán)轉(zhuǎn)讓、減資退股、清算退出是最常規(guī)的三種，其中股權(quán)轉(zhuǎn)讓的退出形式最為便捷。

(一)股權(quán)轉(zhuǎn)讓退出

1.外資機構(gòu)境外轉(zhuǎn)讓離岸spv股權(quán)方式退出

誠如上文分析所述，在我們財富中心募集的諸多外資中，考慮到退出的稅費問題，大部分外資機構(gòu)傾向于境外直接轉(zhuǎn)讓該離岸spv股權(quán)方式實現(xiàn)退出。以香港離岸spv為例(架構(gòu)見上圖模式一)，資金機構(gòu)在香港轉(zhuǎn)讓離岸spv股權(quán)稅負很低(主要是印花稅)，另外，直接在境外進行股權(quán)轉(zhuǎn)讓款項的交割亦不涉及匯率對沖問題。

需注意的是，上述模式可能存在潛在風險，比如被認定為間接轉(zhuǎn)讓中國應(yīng)稅財產(chǎn)。根據(jù)《關(guān)于非居民企業(yè)間接轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)企業(yè)所得稅若干問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2015年第7號)第一條的相關(guān)規(guī)定，非居民企業(yè)通過實施不具有合理商業(yè)目的的安排，間接轉(zhuǎn)讓中國居民企業(yè)股權(quán)等財產(chǎn)，規(guī)避企業(yè)所得稅納稅義務(wù)的，對應(yīng)按照企業(yè)所得稅法第四十七條“企業(yè)實施其他不具有合理商業(yè)目的的安排而減少其應(yīng)納稅收入或者所得額的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整”的規(guī)定，重新定性該間接轉(zhuǎn)讓交易，確認為直接轉(zhuǎn)讓中國居民企業(yè)股權(quán)等財產(chǎn)。若被認定為直接轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)則需根據(jù)《企業(yè)所得稅法》及《關(guān)于非居民企業(yè)間接轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)企業(yè)所得稅若干問題的公告》的相關(guān)規(guī)定繳納相應(yīng)稅費。

2.外資機構(gòu)溢價轉(zhuǎn)讓所持有的wfoe股權(quán)方式退出

在上圖模式二中，外資機構(gòu)將其持有的wfoe的股權(quán)溢價轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商境內(nèi)主體，即wfoe直接變?yōu)閮?nèi)資公司(外轉(zhuǎn)內(nèi))。在該種退出方式下，外資機構(gòu)向境內(nèi)企業(yè)或個人轉(zhuǎn)讓wfoe股權(quán)而取得的股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得(轉(zhuǎn)讓股權(quán)收入扣除為取得該股權(quán)所發(fā)生的成本后，為股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，其中股權(quán)成本的計算有時會涉及外幣折算)需減按10%的稅率預(yù)提所得稅，當稅收協(xié)定(安排)規(guī)定的優(yōu)惠稅率低于稅收法規(guī)時，應(yīng)以稅收協(xié)定(安排)為準(注意外方自然人股東股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，依據(jù)《個人所得稅法》的規(guī)定，應(yīng)繳納20%的個人所得稅)。另外，根據(jù)源泉扣繳原則，需由支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款的一方在境內(nèi)代扣代繳該所得稅。

舉例說明：假設(shè)外資機構(gòu)對wfoe的初始股權(quán)投資為1億元，外資機構(gòu)將其持有的wfoe的股權(quán)以1.1億元轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商指定的主體，對于溢價部分1000萬元則需按照10%的稅率預(yù)提所得稅，即支付1000萬元×10%=100萬元的預(yù)提所得稅，并且由支付股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的受讓方在其所在地的主管稅務(wù)機關(guān)代扣代繳相應(yīng)的稅款。

相關(guān)依據(jù)：《國家稅務(wù)總局關(guān)于加強非居民企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得企業(yè)所得稅管理的通知》(國稅函2009698號)及《企業(yè)所得稅法實施條例》等法規(guī)、通知等規(guī)定內(nèi)容。

3.wfoe溢價轉(zhuǎn)讓其持有的境內(nèi)拿地平臺公司的股權(quán)退出

在上圖模式二下，wfoe向開發(fā)商或其指定主體溢價轉(zhuǎn)讓其持有的境內(nèi)拿地平臺公司的股權(quán)，wfoe作為收取股權(quán)轉(zhuǎn)讓款的一方，應(yīng)按照企業(yè)所得稅等相關(guān)稅收規(guī)定，對于股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價部分先按照25%的稅率繳納企業(yè)所得稅。此外，wfoe在支付完畢股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價所產(chǎn)生的企業(yè)所得稅后，wfoe繼續(xù)對境外股東分配股息紅利時需預(yù)提所得稅，其中仍舊以大陸與香港為例，根據(jù)稅收協(xié)定的相關(guān)安排，股息紅利部分的預(yù)提所得稅稅率為5%。

舉例說明：假設(shè)外資機構(gòu)對wfoe的初始股權(quán)投資為1億元，wfoe以股權(quán)投資方式投資于境內(nèi)拿地平臺公司，wfoe將其持有的境內(nèi)拿地平臺公司的股權(quán)以1.1億元轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商或其指定的主體，對于溢價部分1000萬元wfoe先按照25%的稅率繳納企業(yè)所得稅，即繳納1000萬元×25%=250萬元的企業(yè)所得稅，剩余750萬元以股息紅利形式實現(xiàn)出境至外資機構(gòu)股東。假設(shè)該外資機構(gòu)為香港公司，根據(jù)《內(nèi)地和香港特別行政區(qū)關(guān)于對所得避免雙重征稅和防止偷漏稅的安排》第十條股息的相關(guān)內(nèi)容，若外資機構(gòu)對wfoe持有25%以上的股權(quán)，對于750萬元股息紅利需資金出境的，還應(yīng)按照5%的稅率預(yù)提所得稅，即繼續(xù)繳納750萬元×5%=37.5萬元的預(yù)提所得稅。

最終，對于外資機構(gòu)而言，其1000萬元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價部分應(yīng)繳納的稅費為287.5萬元(250萬元的股權(quán)溢價部分的企業(yè)所得稅+37.5萬元的股息分紅預(yù)提所得稅);1000萬元的股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價在完稅后最終可出境部分為712.5萬元。

4.外資機構(gòu)以分紅+股權(quán)平價轉(zhuǎn)讓方式退出

在明股實債的背景下，因前融機構(gòu)收取的固定收益涉及到收費名目及是否開票的問題，因此前融機構(gòu)和開發(fā)商一般都需要針對該問題提前進行確認，具體可參見西政財富2020年9月15日發(fā)布的《地產(chǎn)前融的融資成本問題》一文。因外資入境后從事貸款業(yè)務(wù)(主要是指股東借款)受到較多的限制，因此大部分外資都傾向于通過分紅以及預(yù)分紅的形式取得拿地平臺公司或項目公司按季度或半年度支付的固定收益。在上圖模式二中，如在項目公司未產(chǎn)生實際收益時由項目公司以分紅款名義向wfoe預(yù)先分配固定收益部分，本金部分則以股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式平價退出，則該方式在實際操作時需要注意如下兩個問題：

其一，關(guān)于投資期內(nèi)固定收益部分的財務(wù)處理問題。由于分紅需由項目公司在存在稅后可分配利潤時方可向股東進行股息紅利分配，因此對于明股實債類的投資，在投資期內(nèi)對于固定收益部分的預(yù)分紅形式的分配在財務(wù)處理上通常會先進行往來款掛賬處理，考慮到后續(xù)稅務(wù)問題，在一個會計年度內(nèi)如果項目公司仍不具備分紅條件，則原預(yù)分紅掛賬部分則需進行沖平操作。

在實際操作過程中，若外資機構(gòu)可將收益部分集中出境，則wfoe可先將每季度或每半年收取的收益預(yù)留在境內(nèi)，每年底按會計處理需要配合開發(fā)商做沖平處理，項目公司滿足利潤分配條件或融資到期時則配合開發(fā)商將預(yù)分紅掛賬處理部分在會計上按實際分紅款進行調(diào)整。投資到期時，對于本金部分以平價轉(zhuǎn)讓股權(quán)方式實現(xiàn)退出。

在資金集中出境的操作層面，也有外資機構(gòu)分期收取股權(quán)轉(zhuǎn)讓金額(股權(quán)轉(zhuǎn)讓的溢價即為固定收益部分)，其中對于股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價部分則先由wfoe按每季度或每半年度收取并將該部分收益先預(yù)留在境內(nèi)，投資到期時則以外資機構(gòu)溢價轉(zhuǎn)讓持有的wfoe股權(quán)方式退出，由wfoe將前期按季度或半年度收取的預(yù)留在境內(nèi)的固定收益部分返還給開發(fā)商，并按照上文“2.外資機構(gòu)境外溢價轉(zhuǎn)讓所持有的wfoe的股權(quán)方式退出”。

其二，分紅系在項目公司存在稅后利潤后方可向股東進行分配。項目公司向拿地平臺公司分紅及繼續(xù)分紅給wfoe時，wfoe向境外股東分配股息紅利并購匯出境時需向銀行提交同意分紅的董事會利潤分配決議等程序文件以及完稅的相關(guān)證明文件、經(jīng)審計的財務(wù)報表等資料以確證存在稅后可分配利潤。為了避免存在潛在的風險，在實操時同時外資一般都需與融資方約定就該分紅事項若涉及外資方的稅費補繳的，該稅費需由開發(fā)商補足或承擔相應(yīng)責任。

備注：《國家外匯管理局關(guān)于進一步促進貿(mào)易投資便利化完善真實性審核的通知》(匯發(fā)20167號)六、規(guī)范直接投資外匯利潤匯出管理。銀行為境內(nèi)機構(gòu)辦理等值5萬美元以上(不含)利潤匯出，應(yīng)按真實交易原則審核與本次利潤匯出相關(guān)的董事會利潤分配決議(或合伙人利潤分配決議)、稅務(wù)備案表原件及證明本次利潤情況的財務(wù)報表。每筆利潤匯出后，銀行應(yīng)在相關(guān)稅務(wù)備案表原件上加章簽注該筆利潤實際匯出金額及匯出日期。

在稅務(wù)層面，若外資機構(gòu)系注冊于香港的機構(gòu)，根據(jù)上文提及的《內(nèi)地和香港特別行政區(qū)關(guān)于對所得避免雙重征稅和防止偷漏稅的安排》第十條股息的相關(guān)內(nèi)容約定，若外資機構(gòu)對wfoe持有25%以上的股權(quán)，對于向香港公司分配的股息紅利部分應(yīng)按照5%的稅率預(yù)提所得稅。本金部分因平價轉(zhuǎn)讓，則不存在企業(yè)所得稅問題。

舉例說明：假設(shè)外資機構(gòu)對wfoe的初始投資為1億元，境內(nèi)項目公司向拿地平臺公司及wfoe合計分紅1000萬元，wfoe所獲得的該1000萬元分紅出境時，需預(yù)提所得稅50萬元(即1000萬元×5%)，分紅部分可出境金額為950萬元。

(二)減資退股

根據(jù)國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2011年第34號)第五條關(guān)于投資企業(yè)撤回或減少投資的稅務(wù)處理的相關(guān)規(guī)定，從被投資企業(yè)撤資而取得的資產(chǎn)中，分三部分處理：

1.相當于初始出資的部分，應(yīng)確認為投資收回——不屬于應(yīng)稅收入;

2.相當于被投資企業(yè)累計未分配利潤和累計盈余公積按減少實收資本比例計算的部分，應(yīng)確認為股息所得——屬于應(yīng)稅收入，但免稅;

3.其余部分確認為投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得——屬于應(yīng)稅收入。

舉例說明：假設(shè)在上圖模式二中，外資機構(gòu)對wfoe的初始投資為1億元，wfoe以股權(quán)投資方式投資于拿地合作公司，取得拿地平臺公司49%的股權(quán)，若wfoe撤回全部投資時，合計收回1.1億元，其中拿地平臺公司未分配利潤以及累計盈余公積合計500萬元。對于wfoe而言，其持股49%的部分對應(yīng)的未分配利潤及累計盈余公積為245萬元(即500萬元*49%)應(yīng)作為股息所得，系免稅收入。對于wfoe收回的1.1億元中，需納稅收入為剩余部分755萬元(1.1億元-1億本金-245萬元)，即wfoe以減資方式退出拿地平臺公司時確認的投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得755萬元需按照25%的稅率繳納企業(yè)所得稅188.75萬元。因此，對于wfoe而言，可收回本金1億元以及811.25萬元的收益。

對于外資機構(gòu)而言，由于其是非居民企業(yè)，對于初始投資部分1億元本金不屬于應(yīng)稅收入，對于811.25萬元的收益部分仍舊需區(qū)分為股息所得以及投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得。但是，目前根據(jù)大陸的相關(guān)稅收法規(guī)對于股息所得免稅系針對符合條件的居民企業(yè)之間，由于外資機構(gòu)系非居民企業(yè)，因此對于811.25萬元的收益部分應(yīng)分別按照股息所得(以香港為例，大陸與香港稅收協(xié)定規(guī)定的股息預(yù)提所得稅稅率為5%)或投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得(預(yù)提所得稅稅率為10%)預(yù)提所得稅方可出境。假設(shè)該811.25萬元均被認定為股息所得分紅出境的，則需預(yù)提所得稅40.5625萬元(811.25萬元*5%)，最終實現(xiàn)出境的金額為1億的本金以及770.6875萬元的收益。

此外，根據(jù)公司法第一百七十七條關(guān)于公司減資的相關(guān)規(guī)定，公司減資需編制資產(chǎn)負債表、財產(chǎn)清單，通知債權(quán)人、公告等程序。

法規(guī)依據(jù)：國家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)所得稅若干問題的公告》(國家稅務(wù)總局公告2011年第34號)第五條關(guān)于投資企業(yè)撤回或減少投資的稅務(wù)處理的相關(guān)規(guī)定“投資企業(yè)從被投資企業(yè)撤回或減少投資，其取得的資產(chǎn)中，相當于初始出資的部分，應(yīng)確認為投資收回;相當于被投資企業(yè)累計未分配利潤和累計盈余公積按減少實收資本比例計算的部分，應(yīng)確認為股息所得;其余部分確認為投資資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”。

《企業(yè)所得稅法》第二十六條第二項規(guī)定，符合條件的居民企業(yè)之間的股息、紅利等權(quán)益性投資收益，為免稅收入。

《公司法》第一百七十七條公司減資：“公司需要減少注冊資本時，必須編制資產(chǎn)負債表及財產(chǎn)清單。公司應(yīng)當自作出減少注冊資本決議之日起十日內(nèi)通知債權(quán)人，并于三十日內(nèi)在報紙上公告。債權(quán)人自接到通知書之日起三十日內(nèi)，未接到通知書的自公告之日起四十五日內(nèi)，有權(quán)要求公司清償債務(wù)或者提供相應(yīng)的擔?！?。

(三)清算退出

以清算方式退出涉及到成立清算組、債權(quán)人申報債權(quán)、制定清算方案、公告等程序，通常時間周期相對較長。在稅務(wù)層面，核算清算所得后(企業(yè)全部資產(chǎn)可變現(xiàn)價值或交易價格-資產(chǎn)凈值-清算費用-相關(guān)稅費)，投資方企業(yè)從被清算企業(yè)分得的剩余資產(chǎn)：

1.股息所得，即相當于從被清算企業(yè)累計未分配利潤和累計盈余公積中應(yīng)當分得的部分——免稅收入;

2.轉(zhuǎn)讓所得(或損失)，即剩余資產(chǎn)扣除股息所得后的余額，超過或者低于投資成本的部分——應(yīng)稅所得。